Rückzahlungsverpflichtung des Vermieters für Mietkaution trotz Zwangsverwaltung

Wie im Falle der Veräußerung haftet nach Anordnung der Zwangsverwaltung der Vermieter weiter auf Rückzahlung der Kaution neben dem Erwerber oder Zwangsverwalter, selbst wenn diesem die Kaution ausgehändigt wurde.

Nachdem das Mietverhältnis zwischen den Parteien aufgrund einer Kündigung der Kl. am 28. Februar 1999 beendet war, ist die Bekl. zu 2) zur Rückzahlung der von der Kl. geleisteten Kaution einschließlich der Zinsen gemäß § 550 b Abs. 2 BGB verpflichtet. Hierbei kann dahinstehen, ob die Bekl. zu 2) - wie sie unsubstantiiert behauptet - die Kaution vor der Beschlagnahme des Grundstücks an den Zwangsverwalter ausgehändigt hat oder nicht.

Denn nach den zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils, denen sich die Kammer anschließt, haftet auch im Falle der Aushändigung an den Zwangsverwalter der Vermieter neben dem Zwangsverwalter in bezug auf den Rückzahlungsanspruch. Diese für den Fall der Veräußerung des Grundstücks vertretene Rechtsauffassung (BGHZ 141, 160), die sich auf eine Interpretation des § 572 Satz 1 BGB stützt, gilt nach Auffassung der Kammer in analoger Anwendung der vorgenannten Vorschrift auch im Falle der Anordnung einer Zwangsverwaltung und Beschlagnahme des Grundstücks. Daß die Vorschrift des § 572 BGB analog auf die Anordnung der Zwangsverwaltung zur Anwendung kommt, ergibt sich aus § 146 ZVG, wonach auch bei Anordnung der Zwangsverwaltung die für die Zwangsversteigerung geltenden Vorschriften, soweit nicht die §§ 147 f. ZVG entgegenstehen, anzuwenden sind; danach ist im Verhältnis Zwangsverwalter - Mieter auch die Bestimmung des § 57 ZVG anzuwenden, die ihrerseits auf § 572 BGB verweist (LG Berlin NJW 1978, 1633). In dem dort entschiedenen Fall war zwar unstreitig die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgehändigt worden; jedoch kommt es aus den Gründen der vorzitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs hierauf nicht entscheidend an. Vielmehr ist es zwar im Rahmen des § 152 ZVG dem Mieter möglich, gegenüber Ansprüchen des Zwangsverwalters aus dem Miet- oder Pachtvertrag Einwendungen geltend zu machen, die auch aus der Person des Vollstreckungsschuldners herrühren, jedoch beschränkt sich die Regelung des § 152 Abs. 2 ZVG auf Ansprüche, die dem Mieter im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses entstehen, nicht jedoch auf den Rückzahlungsanspruch mit der Kaution, für den die Spezialvorschrift des § 572 BGB, die auch auf den Zwangsverwalter analoge Anwendung findet, gilt. Entgegen der Auffassung der Bekl. zu 2) ist bei Anordnung der Zwangsverwaltung die Interessenlage des Mieters auch nicht dadurch entscheidend anders als im Falle der Veräußerung, daß der Zwangsverwalter für die Dauer der Zwangsverwaltung gemäß § 152 Abs. 2 ZVG in die Rechte und Pflichten des laufenden Mietverhältnisses eintritt, weil der Zwangsverwalter letztlich Vertreter der Interessen des Gläubigers, nicht aber des Vermieters ist.

Nach der Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung ist allein der Zwangsverwalter für laufende Mietverhältnisse anstelle des Eigentümers berechtigt und verpflichtet. Für eine Kaution gilt etwas anderes.

Das Mietverhältnis war beendet, und der Mieter verlangte Rückzahlung der Kaution. Inzwischen war allerdings Zwangsverwaltung angeordnet worden, und die Vermieterin behauptete, sie habe dem Zwangsverwalter die Kaution ausgehändigt.

Mit Urteil vom 19. Februar 2001 folgte das Landgericht Berlin dieser Argumentation nicht und meinte, es könne offenbleiben, ob der Zwangsverwalter tatsächlich die Kaution erhalten habe. Jedenfalls hafte neben ihm auch die Vermieterin auf Rückzahlung, da die Vorschrift des § 572 BGB analog anzuwenden sei. Der Fall der Anordnung der Zwangsverwaltung stehe der Veräußerung gleich.

Das Urteil ist bedenklich. Es mag zwar in der Begründung zutreffen, läßt allerdings jede Auseinandersetzung mit der Gegenmeinung vermissen (vgl. Schmidt-Futterer/Gather 7. Aufl., Rdn. 20 zu § 572 BGB). Die Berufung auf die eigene Entscheidung (NJW 1978, 1633) reicht jedenfalls nicht. Der BGH hat in WuM 1979, 102 wörtlich ausgeführt: "Die vom Landgericht Berlin (NJW 1978, 1633) vertretene Ansicht, aus § 146 Abs. 1 ZVG ergebe sich die Anwendung des auf § 572 BGB verweisenden § 57 ZVG, ist jedenfalls unrichtig. § 146 Abs. 1 ZVG regelt nämlich nur die Anordnung der Zwangsverwaltung und erklärt insoweit die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung für entsprechend anwendbar ... Zu diesen Vorschriften gehört § 57 ZVG nicht."

Mietrechtsreform: Nach dem neuen § 566 a BGB ist der Erwerber zur Rückzahlung der Kaution auch dann verpflichtet, wenn sie ihm vom Veräußerer nicht ausgehändigt wurde. Wie bisher haftet der Veräußerer daneben weiter auf Rückzahlung, wenn diese vom Erwerber "nicht zu erlangen" ist. Für die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung bleibt es bei den bisherigen Regelungen, wonach zwar bei der Zwangsversteigerung nach § 57 ZVG auf die Veräußerungsbestimmungen des BGB hingewiesen wird, nicht jedoch bei der Zwangsverwaltung.