Rückzahlungsfrist für Kaution

Rückzahlungsfrist für Kaution; Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter über Schönheitsreparaturen

1. Dem Vermieter steht nach der Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution zu. Wenn Ansprüche wegen noch nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen im Raum stehen, beträgt die Frist sechs Monate.

2. Die Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter über die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter ohne Zustimmung des Vermieters läßt dessen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht entfallen.

I. Die zulässige Beschwerde (§ 99 Abs. 2 ZPO) ist begründet. Die Kl. hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, weil die Bekl. nicht durch ihr Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben hat und sie den Anspruch sofort anerkannt hat (§ 93 ZPO).

II. Die Bekl. hat nicht durch ihr Verhalten Anlaß gegeben, weil sie nach den Umständen zum Zeitpunkt der Klageerhebung nicht zur Auszahlung der Kaution verpflichtet war.

1. Grundsätzlich steht dem Vermieter eine angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution zu. Insbesondere dann, wenn noch Ansprüche wegen einer noch nicht durchgeführten Schönheitsreparatur im Raume stehen, sind sechs Monate Überlegungszeit dem Vermieter zuzugestehen (vgl. Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil I, § 550 b Rdnr. 18; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdnr. 1348).

2. Etwas anderes ergibt sich hier auch nicht aus dem Umstand, daß die Kl. und ihre Nachmieter sich über die Frage der Durchführung der Schönheitsreparaturen geeinigt hatten.

2.1 Die Parteien konnten sich nämlich nicht ohne die Bekl. wirksam über den Übergang der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einigen. Bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine (Haupt-) Pflicht aus dem Mietvertrag. Eine Übernahme der Verpflichtung setzt nach § 415 Abs. 1 BGB voraus, daß der Gläubiger der Schuldübernahme zustimmt. Eine derartige Zustimmung ist unstreitig nicht erteilt worden.

Soweit die Kl. vorträgt, die Bekl. sei mit der Übernahme der Schönheitsreparaturen einverstanden gewesen, so ist dies gänzlich unsubstantiiert. Denn es bleibt schon offen, ob die Bekl. (persönlich?) dieses Einverständnis erklärt haben soll oder ob die Kl. das Einverständnis im Abschluß eines neuen Mietvertrags mit dem Nachmieter sieht. Letzteres wäre unerheblich, da dem Abschluß eines neuen Vertrags kein Erklärungswert zukommt, die Kl. aus ihrer Pflicht zur Schönheitsreparatur zu entlassen. Auch der Verzicht auf die "vertragliche Forthaftung" kann nur dahingehend verstanden werden, daß das Mietverhältnis beendet wird.

2.2 Für eine Befreiung der Kl. spricht auch nicht, daß die Bekl. gar nicht auf eine Schönheitsreparatur durch die Kl. angewiesen war, weil die Nachmieter bereit waren, die Renovierung selbst durchzuführen.

Zutreffend ist allerdings, daß teilweise vertreten wird, daß in einem solchen Fall der Vermieter keinen Anspruch gegenüber dem Vormieter (mehr) hat (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdnr. 884). Dagegen spricht jedoch, daß die Durchführung der Schönheitsreparaturen einen Teil der geschuldeten Mieterleistung bildet und somit nicht entscheidend für die Schönheitsreparatur ist, inwieweit der Vermieter von der Durchführung dieser Reparatur einen unmittelbaren Vorteil hat (vgl. BGHZ 92, 363, 372; OLG Oldenburg NJW-RR 1992, 1036). Im übrigen stellt die Durchführung einer kompletten Renovierung der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses sicher, daß der Zustand der Wohnung insgesamt verbessert wird. Somit ist selbst dann, wenn der Nachmieter selbst keinen Wert auf diese Renovierung legt, für den Vermieter gewährleistet, daß die Qualität seiner Räume erhalten bleibt.

2.3 Daß die Nachmieter selbst die notwendigen Renovierungen zum Zeitpunkt der Klageerhebung durchgeführt hatten, trägt selbst die Kl. nicht vor.

3. Somit handelte es sich bei dem Anerkenntnis im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung um ein sofortiges Anerkenntnis. Erst mit der Vereinbarung zwischen den Nachmietern und der Bekl. vom 7./12. Mai 1997 war nämlich der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen entfallen.

Über Einzelheiten der Schönheitsreparaturen streiten noch immer die Gerichte, obwohl die Grundlagen eigentlich ausgepaukt sind. Fehlt eine wirksame vertragliche Verpflichtung des Mieters, muß der Vermieter renovieren. Ansonsten setzt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen nicht ausgeführter Arbeiten voraus, daß er zuvor dem Mieter eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung hat zukommen lassen.

Mit Beschluß vom 31. Oktober 1997 stellte das Landgericht Berlin klar, daß nach Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter sechs Monate Zeit hat, um über eine Kaution abzurechnen und dabei insbesondere zu prüfen, ob Schönheitsreparaturen ausgeführt worden sind. Eine frühere Einigung zwischen Vormieter und Nachmieter ist dabei belanglos, wenn ihr der Vermieter nicht zugestimmt hat.

In seinem Urteil vom 2. Dezember 1997 hatte sich das Landgericht Berlin mit der Frage zu beschäftigen, die trotz ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung bei den Untergerichten nach wie vor umstritten ist, nämlich ob dem Vermieter ein sogenannter Ausgleichsanspruch in Geld dann zusteht, wenn der Mieter eigentlich renovieren müßte, die Arbeiten aber wegen geplanter Umbaumaßnahmen des Vermieters sinnlos wären. Insbesondere der Bundesgerichtshof bejaht einen solchen Ausgleichsanspruch. Die Kammer lehnte hier einen Zahlungsanspruch ab, da der Vermieter nicht nur umbauen wollte, sondern das Haus überhaupt hatte abreißen lassen. Nach dem Rechtsgefühl ist das sicher richtig, allerdings kaum mit den tragenden Gründen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu vereinbaren. Hiernach beruht nämlich der Ausgleichsanspruch darauf, daß die Renovierungsverpflichtung für den Mieter ein Teil der übernommenen Mietzahlung ist und der Mieter davon nicht durch Veränderungsmaßnahmen des Vermieters entlastet werden soll (BGH, NJW 1986, 310). Unter diesem Aspekt ist es eigentlich egal, ob der Vermieter nur Wände herausreißt oder das ganze Haus abreißen läßt.