Rückzahlungsanspruch des nicht wohnberechtigten Mieters

Rückzahlungsanspruch des nicht wohnberechtigten Mieters; Mietpreisbindung, Neubau; öffentlich geförderte Wohnung; Wohnberechtigung; Mieter, nicht wohnberechtigt; Rückzahlungsanspruch; Kostenmiete

Der Rückzahlungsanspruch aus § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG steht auch dem nicht nach §§ 4, 5 WoBindG wohnberechtigten Mieter einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung zu.

I. Das Landgericht Köln hat dem Senat mit Beschluß vom 23. April 1987 die folgende Rechtsfrage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Kann der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung über die Kostenmiete hinaus vereinbarte Leistungen gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 des WoBindG auch dann zurückfordern, wenn er nicht zum Kreis der Wohnberechtigten gemäß §§ 4, 5 WoBindG gehört?

Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Mit Vertrag aus Februar 1984 mieteten die Kl. eine von mehreren im Hause des Bekl. gelegenen Wohnungen an. Zumindest die anderen Wohnungen wurden mit öffentlichen Mitteln gefördert. Ob dies auch für die von den Kl. angemietete Wohnung gilt, die der Bekl. zuvor persönlich bewohnt haben soll, ist - in zweiter Instanz - streitig. Die Kl. sind nicht wohnberechtigt im Sinne der §§ 4, 5 WoBindG. Da die Wohnung der Kl. nach Ansicht des zuständigen Wohnungsamtes ebenfalls mit öffentlichen Mitteln gefördert worden war und bis zum 31. Dezember 1985 noch der Wohnungsbindung unterlag, setzte das Wohnungsamt gegen die Kl. eine Fehlbelegungsabgabe für die Dauer von sechs Monaten fest. Seit dem 1. Januar 1986 besteht auch für die von den Kl. angemietete Wohnung keine Mietpreisbindung mehr.

Die Kl. verlangen mit ihrer Klage im wesentlichen die Rückzahlung der nach ihrer Berechnung über die Kostenmiete hinaus geleisteten Zahlungen für den Zeitraum von Februar 1984 bis Juli 1985. Der Bekl. verteidigt sich dahin, die Kl. könnten als nicht wohnberechtigte Personen etwa überzahlte Miete nicht zurückverlangen.

Das Amtsgericht hat der Klage mit der Begründung überwiegend stattgegeben, eine Einschränkung des Kreises der Anspruchsberechtigten aus § 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG sei nicht zu erkennen. Der Bekl. habe nicht bewiesen, daß der vereinbarte Mietzins der Kostenmiete entspreche. Gegen dieses Urteil hat der Bekl. Berufung eingelegt.

Das Landgericht führt in dem Vorlagebeschluß aus: Der Erfolg der Berufung hänge unter anderem davon ab, ob die Kl. zu den nach § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG Forderungsberechtigten gehört. Es bestünden Bedenken, der angefochtenen Entscheidung des Amtsgerichts zu folgen. Wollte man den Rückerstattungsanspruch des nicht wohnberechtigten Mieters in vollem Umfang anerkennen, werde der nicht wohnberechtigte Mieter prämiert; wobei offenkundig sei, daß insoweit die öffentlich rechtlichen Sanktionen zum Nachteil des nicht wohnberechtigten Mieters keinen vollständigen Ausgleich für den Vermögensvorteil des Mieters darstellten, den dieser durch die Reduzierung der Miete auf die Kostenmiete erhalten habe.

Die Prozeßbevollmächtigten der Parteien haben Gelegenheit erhalten, zum Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen.

II. Die Vorlage ist zulässig (Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 3. MietRÄndG).

1.) Die Vorlage betrifft eine Rechtsfrage aus einem Wohnraummietverhältnis, die grundsätzliche Bedeutung hat, weil Rückerstattungsansprüche aus überzahlter Miete bei der Vielzahl von öffentlich geförderten Wohnungen und deren häufiger Fehlbelegung nicht selten entstehen können. Im Schrifttum und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird die Frage, ob auch ein nicht wohnberechtigter Mieter bei Zahlung eines über der Kostenmiete liegenden Mietentgeltes einen Rückzahlungsanspruch nach § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG hat, nicht einheitlich beantwortet. Die Frage ist - soweit ersichtlich - bisher auch nicht durch einen Rechtsentscheid beantwortet worden.

2.) Die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage darf nicht deshalb verneint werden, weil der Streit der Parteien, ob auch die von den Kl. gemietete Wohnung in dem für die Klage relevanten Zeitraum der Preisbindung unterlag, noch nicht durch eine Beweisaufnahme geklärt worden ist und eine Beweisaufnahme ergeben könnte, daß es auf die Vorlagefrage nicht mehr ankommt. Die Parteien haben einen Anspruch darauf, daß vorab die Rechtsfrage, deren Beantwortung möglicherweise eine zeitaufwendige und kostenträchtige Beweisaufnahme überflüssig machen könnte, entschieden wird (BGH, Rechtsentscheid vom 1.7.1987 in NJW 1987, 2372 und 2575; OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 10.9.1984 in ZMR 1984, 414).

III. Die vorgelegte Rechtsfrage war, wie dies aus der Entscheidungsformel ersichtlich ist, zu beantworten.

1.) Bei öffentlich gefördertem Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG ist die Höhe der zulässigen Miete nach oben hin durch die sog. Kostenmiete begrenzt (§ 8 Abs. 1 i. V. m. §§ 8 a, 8 b WoBindG). Soweit die vereinbarte Miete die Kostenmiete übersteigt, ist die Preisvereinbarung unwirksam (§ 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG) mit der Folge, daß der Vermieter zur Rückzahlung des die Kostenmiete übersteigenden Mietentgeltes verpflichtet ist (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG). Dieses Rückforderungsrecht aus § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG ist dem Gesetzeswortlaut nach nicht auf den wohnberechtigten Mieterkreis (§§ 4 ff WoBindG) beschränkt. Eine Einschränkung des Kreises der nach § 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG Anspruchsberechtigten fordern weder der Normzusammenhang noch der Schutzzweck der Norm (im Ergebnis ebenso: Pergande in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3.1, § 8 WoBindG Bemerkung 5; Bellinger in ZMR 1974 S. 129; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Bemerkung III 376; Stöver in WuM 1982, 143; LG Osnabrück, Urteil vom 14. 1.1971 in WuM 1973, 225; AG Kassel, Urteil vom 31.1.1968 in MDR 1968, 672/673).

Der Ansicht des Landgerichts Bielefeld (Urteil vom 27.10.1976 in ZMR 1980, 242/243) aus § 4 Abs. 8 WoBindG - wonach ein Mietvertrag über öffentlich geförderten Wohnraum auch wirksam ist, wenn er mit einem Nichtwohnberechtigten geschlossen ist - folge, daß bei einer Vermietung preisgebundenen Wohnraumes an einen Nicht-wohnberechtigten die vertragliche Vereinbarung auch bezüglich der Miethöhe maßgebend sei, kann nicht gefolgt werden. § 4 Abs. 8 WoBindG stellt gegenüber § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG keine Spezialregelung dar. Vielmehr knüpft das WoBindG an die Zuwiderhandlung gegen zwei seiner wesentlichen Gebote, nämlich einmal den öffentlich geförderten Wohnraum nur an einen besonderen Personenkreis zu vermieten und zum anderen kein über die Kostenmiete hinausgehendes Entgelt zu vereinbaren, bestimmte Rechtsfolgen, die bei Zuwiderhandlung gegen beide Gebote kumulativ eingreifen: Der mit einem Nichtwohnberechtigten geschlossene Mietvertrag über öffentlich geförderten Wohnraum ist zwar grundsätzlich wirksam (§ 4 Abs. 8 WoBindG), jedoch bezüglich des Mietentgelts nur bis zur Höhe der Kostenmiete (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG; vgl. auch Sternel, a.a.O.).

Allerdings fordert bei einer Vermietung öffentlich geförderten Wohnraums an einen Nichtwohnberechtigten nicht der Schutz dieses Mieters die Rückführung des Mietentgeltes auf die Kostenmiete. Indes ist die besondere Ausgestaltung des § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG erfolgt, um über den Einzelfall hinaus das Verbot einer Überschreitung der Kostenmiete für öffentlich geförderte Wohnungen wirksam zu machen (vgl. die Stellungnahme des Bundesrates zum Entwurf des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen - WoBindG - in BTDrucks. IV 2891 S. 43). Demgemäß stellt § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG eine Sanktion gegen den Vermieter dar, der gesetzwidrige Gewinne dadurch erzielen will, daß er eine öffentlich geförderte, preisgebundene Wohnung für ein höheres Entgelt als die Kostenmiete vermietet (BayObLG, Rechtsentscheid vom 23.5.1985 in ZMR 1985, 272 m. w. H.). Diese Sanktion gegen den Vermieter ist nicht nur sinnvoll und geboten, wenn er preisgebundenen Wohnraum gegen überhöhtes Entgelt an wohnberechtigte Mieter, sondern auch und gerade wenn er solchen Wohnraum gegen einen die Kostenmiete übersteigenden Mietzins an nicht wohnberechtigte Personen überläßt. Denn bei Ablehnung der Sanktion aus § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG würde die Versuchung des Vermieters, preisgebundenen Wohnraum an zahlungskräftige Wohnungssuchende zu vermieten, nicht zurückgedrängt, sondern gesteigert. Mit diesem nicht wohnberechtigten Personenkreis könnte der Vermieter nämlich leicht ein über der Kostenmiete liegendes Mietentgelt vereinbaren und brauchte später den die Kostenmiete übersteigenden Teil des Mietzinses dem Mieter nicht zu erstatten (Pergande, a.a.O., § 8 WoBindG Bemerkung 5 S. 13). Die Frage, ob die Zweckbestimmung von Sozialwohnungen noch stärker gesichert würde, wenn bei einer Vermietung öffentlich geförderten Wohnraums an nicht wohnberechtigte Personen ein eventueller Rückforderungsanspruch aus § 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG nicht dem selbst nicht schutzwürdigen - weil nicht wohnberechtigten - Mieter, sondern der öffentlichen Hand zustünde, bedarf keiner Beantwortung, da allein der Gesetzgeber eine solche Regelung treffen kann. Dieser hat eine solche Möglichkeit selbst in dem Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen nicht vorgesehen.

2.) Die Geltendmachung des Rückforderungsrechtes aus § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG durch den nicht wohnberechtigten Mieter verstößt - jedenfalls ohne Hinzutreten besonderer Umstände - nicht gegen das in § 242 BGB verankerte Gebot von Treu und Glauben (so selbst Hambüchen in ZMR 1977, 321 ff - auf den im Vorlagebeschluß Bezug genommen ist -, der letztlich nur beim Vorliegen besonderer Umstände den Einwand unzulässiger Rechtsausübung durchgreifen lassen will). Denn die gegen den Vermieter gerichtete Sanktion aus § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG ist - wie oben ausgeführt - unabhängig davon, ob der Mieter zum Kreis der Wohnberechtigten gehört oder nicht, die Geltendmachung des Rückforderungsrechtes durch einen nicht wohnberechtigten Mieter kann daher nicht generell treuwidrig sein. Auch der nicht wohnberechtigte Mieter macht vielmehr nur von einem Recht Gebrauch, das ihm das Gesetz ausdrücklich gewährt (vgl. BGH, Urteil vom 3.2.1965 in NJW 1965, 817/818 für eine ähnlich gelagerte Problematik nach dem I. WoBauG).

3.) Der Rückforderungsanspruch des nicht wohnberechtigten Mieters aus § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG besteht auch dann, wenn Vermieter und Mieter die Nichtberechtigung des Mieters bereits bei Abschluß des Mietvertrages kannten (Pergande, a.a.O., § 8 WoBindG Bemerkung 5 S. 12; Sternel a.a.O.; LG Itzehoe, Urteil vom 22.9.1981 in WuM 1981, 275). Zwar versagt § 817 Satz 2 BGB Bereicherungsansprüche für in vorwerfbarer Weise erbrachte Leistungen zum Nachteil des sich selbst außerhalb der Rechtsordnung stellenden Leistenden. Das Rückforderungsrecht des Mieters aus § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG stellt jedoch eine gesetzliche Sonderregelung dar, auf die insbesondere die Vorschriften des Bereicherungsrechts und mithin auch § 817 Satz 1 BGB keine Anwendung finden (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 26.3.1986 in ZMR 1986, 239; BayObLG, Rechtsentscheid vom 23.5.1985 in ZMR 1985, 272, Pergande a.a.O., § 8 WoBindG, Bemerkung 5 S. 12 m. w. H.). Eine ausdehnende Anwendung des in § 817 Satz 2 BGB verankerten Gedankens über das Gebiet der Bereicherungsansprüche hinaus ist grundsätzlich ausgeschlossen (BGHZ 63, 365/369; 44, 1/7; Palandt-Thomas, BGB, 47. Aufl., 817 Bemerkung 1 b).

4.) Der von Hambüchen (a.a.O. S. 322) aufgeworfenen Frage, ob die Geltendmachung des Rückforderungsanspruchs aus § 8 Abs. 2 Satz 2 BGB durch einen nicht wohnberechtigten Mieter ausnahmsweise dann treuwidrig im Sinne des § 242 BGB ist, wenn der Mieter von Anfang an seine Nichtberechtigung gekannt und sich möglicherweise sogar den Genuß der öffentlich geförderten Wohnung erschlichen hat, braucht im Rahmen dieses Rechtsentscheides nicht nachgegangen zu werden. Denn weder die Fassung der Vorlagefrage noch der dieser Vorlage zugrunde liegende Sachverhalt erfordern die Beantwortung einer solchen Frage.