Rückzahlungsanspruch

Rückzahlungsanspruch; Mietpreisüberhöhung; Auskunftsanspruch; Aufwendungen

Ein Mieter hat zur Vorbereitung eines Rückzahlungsanspruchs wegen einer vermuteten Mietpreisüberhöhung jedenfalls keinen Anspruch auf Auskunft über die Höhe der laufenden Aufwendungen des Vermieters.

Die Kl. können von den Bekl. Auskunft über die Höhe und Zusammensetzung der Miete am 31. Dezember 1987 und die anschließend erfolgten Mieterhöhungen verlangen. Der Anspruch folgt aus § 242 BGB, weil die Kl. zur Berechnung der zulässigen Miete auf diese Angaben angewiesen sind (vgl. LG Berlin, GE 1989, 411). Hier wollen die Kl. feststellen, ob einem Verstoß gegen das Wirtschaftsstrafgesetz ein Bestandsschutz entgegensteht (vgl. LG Berlin, GE 1990, 371; LG Berlin 1995, 813; LG Berlin, GE 1995, 945; LG Berlin, GE 1990, 315; LG Berlin, GE 1990, 371; LG Berlin, GE 1994, 1057; LG Berlin, GE 1990, 101; LG Berlin, MM 1996, 76, 78). Zwar ist es nach hiesiger Auffassung gleichwohl nicht Sache der Mieter, einen solchen Sachverhalt zur Schlüssigkeit einer etwaigen Klage auf Rückzahlung von Mieten oder Feststellung der Herabsetzung darzulegen (so auch LG Berlin, MM 1996, 76, 78). Von anderen Kammern des Berliner Landgerichts wird aber eine gegenteilige Ansicht vertreten (vgl. LG Berlin, GE 1994, 1057; LG Berlin, GE 1990, 101, 105). Die Kl. müßten deshalb damit rechnen, daß ein Gericht solche Angaben zur Schlüssigkeit der Klage für erforderlich hält. Die Bekl. haben schließlich im vorliegenden Rechtsstreit auch nicht eingewandt, daß die Miete ohnehin nicht mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete liege.

Dagegen ist die Klage nicht begründet, soweit die Kl. auch Angaben über die laufenden Aufwendungen der Bekl. begehren. Es ist bereits zweifelhaft, ob für die Kl. insoweit ein Rechtsschutzinteresse besteht, jedenfalls aber sind die Bekl. zu dieser Auskunft nicht verpflichtet. Für die Durchführung eines Prozesses auf Rückzahlung von Mieten oder Feststellung der Herabsetzung müssen die Kl. nämlich nach übereinstimmender Ansicht keine Angaben zu den laufenden Aufwendungen der Bekl. machen, die diese möglicherweise der Darlegung einer überhöhten Miete entgegensetzen könnten (vgl. LG Berlin, MM 1996, 76, 78). Es könnte also lediglich darum gehen, daß die Kl. vorher wissen wollen, ob die Bekl. ihnen in einem künftigen Prozeß erfolgreich mit dem Einwand entgegentreten können, daß die laufenden Aufwendungen so hoch seien. Solange die Bekl. einen solchen Einwand nicht erheben, spielen die laufenden Aufwendungen im Rahmen des Mietverhältnisses der Parteien jedoch keine Rolle. Es muß aber grundsätzlich den Vermietern überlassen sein, ob sie ihre Finanzen in der Weise offenbaren, daß sie ihre laufenden Aufwendungen offenlegen, um sich damit gegen den Vorwurf der Mietüberhöhung zu wehren. Es kommt hinzu, daß der Begriff der laufenden Aufwendungen in sehr unterschiedlicher Weise berechnet werden kann, in dem Klageantrag aber nicht näher ausgeführt ist, möglicherweise auch vorab nicht näher ausgeführt werden kann, was konkret die Bekl. vortragen sollen. Wenn die Bekl. deshalb dem Begehren der Kl. inhaltlich entsprechen sollten, müßten sie ihren möglichen Verteidigungsvortrag schon vollständig vorab übermitteln. Dazu können sie nicht verpflichtet sein, zumal sie sich möglicherweise noch gar nicht entschieden haben, ob und ggf. wie genau sie sich verteidigen werden. Es spricht schließlich auch viel dafür, daß die Kl. hinsichtlich der offenen Frage der laufenden Aufwendungen kein Prozeßrisiko eingehen, wenn sie ohne Klärung dieser Frage eine Klage wegen behaupteter Mietüberhöhung erheben. Sollten die Bekl. nämlich trotz Aufforderung der Kl. zu entsprechender Auskunft und trotz anschließender Geltendmachung entsprechender Ansprüche vorprozessual den Einwand entsprechend hoher laufender Aufwendungen nicht erheben, dies dann aber im Prozeß tun, so kommt es, je nach Fallgestaltung, in Betracht, daß die Bekl. damit eine positive Vertragsverletzung begangen hätten. Sie hätten dann nämlich den Kl. Veranlassung zu diesem Prozeß gegeben, was einen materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch der Kl. zur Folge haben könnte, wenn sie nach einer entsprechenden Verteidigung eine solche Klage wieder zurücknehmen.

Eine Verpflichtung des Vermieters zur Auskunftserteilung über die Zusammensetzung der vertraglich vereinbarten Miete ist im Gesetz nicht vorgesehen. Dennoch hält die überwiegende Rechtsprechung einen solchen Auskunftsanspruch grundsätzlich nach Treu und Glauben für gegeben, wenn der Mieter möglicherweise wegen eines Gesetzesverstoßes einen Rückzahlungsanspruch hat. So ist bei einer Mietpreisüberhöhung die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % unwirksam. Ob eine Mietpreisüberhöhung vorliegt, kann mit dem Mietspiegel und einem Sachverständigengutachten geklärt werden. Allerdings genießt nach der Rechtsprechung die Miete für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum Bestandsschutz; zu einer Mietsenkung war der Vermieter auch später nicht verpflichtet. Ob in einem solchen Fall der Mieter Rückzahlung verlangen kann oder ob er zunächst Auskunft vom Vermieter fordern muß, ist umstritten.

Das AG Neukölln hatte sich in seinem Urteil vom 12. August 1996 mit einer Auskunftsklage eines Mieters zu beschäftigen, der Auskunft über die Höhe der Bestandsmiete am 31. Dezember 1987 verlangte, um einen Verstoß gegen § 3 GVW (Kappungsgrenze bei Neuvermietung) zu überprüfen. Ferner ging es um den Umfang von Baumaßnahmen, die möglicherweise zur Annahme von neugeschaffenem Wohnraum im Sinne der §§ 16 f. II. WoBauG geführt hätte. Das AG hielt die Auskunftsklage hinsichtlich der Bestandsmieten schon deshalb für unbegründet, weil der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 1991 (Geltungsdauer des § 3 GVW) abgeschlossen war. Zu den Baumaßnahmen hatte der Vermieter teilweise Auskunft erteilt und im übrigen auf die Einsicht in Unterlagen verwiesen. Das hielt das Gericht mit Recht für ausreichend, denn es handelte sich eben nicht um eine Mieterhöhung oder Betriebskostenabrechnung, bei der der Mieter nicht auf die Einsicht in die Unterlagen verwiesen werden darf, bei unzureichender Erläuterung. Ein Auskunftsanspruch nach Treu und Glauben wird auch dadurch erfüllt, daß Einsicht in die Unterlagen angeboten wird.

Mit Urteil vom 10. Juli 1996 meinte das AG Schöneberg, eigentlich sei der Mieter nicht verpflichtet, vorher eine Auskunftsklage zu erheben. Wegen der Auffassung einiger Mietberufungskammern sei ein Rechtsschutzbedürfnis aber nicht zu verneinen. Gegenstand einer solchen Auskunftsklage dürfe aber nicht die Höhe der laufenden Aufwendungen des Vermieters sein, die dazu führen könne, die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % zu überschreiten. Es sei Sache des Vermieters, ob er sich darauf überhaupt berufen wolle; vorher müsse er jedenfalls keine Auskunft dahingehend erteilen.