Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen nach beendetem Wohnraummietverhältnis

1. Der nach beendetem Mietverhältnis bestehende Anspruch des Wohnraummieters auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen bleibt auch dann noch begründet, wenn der Vermieter zwar während des Rückforderungsrechtsstreits abrechnet, aber auf das Verlangen des Mieters, ihm Einsicht in die zugrunde liegenden Belege zu gewähren, nicht reagiert.

2. Für den Beginn der Verjährung des Rückforderungsanspruches ist das Ende desjenigen Jahres maßgebend, in dem das Mietverhältnis endet.

(Leitsätze der Redaktion)

Nach Beendigung eines zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses zum 31.12.2009 begehrt der Kl. die Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen.

Die Bruttowarmmiete für die streitgegenständliche Wohnung betrug zuletzt 1.108,56 €/Monat. Davon entfielen 138,56 € auf die Betriebskostenvorauszahlungen. Für die Jahre 2003 bis 2007 erstellte der Bekl. trotz mehrfacher Aufforderungen des Kl. keine Abrechnungen. Gegenstand der Klage sind die von dem Kl. geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum Januar 2003 bis Juni 2009 mit Ausnahme des Kalenderjahres 2008 in Höhe von insgesamt 9.144,96 €. [...] Der Bekl. rechnete am 2.6.2009 gegenüber dem Kl. über die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus dieser Abrechnung ergab sich eine Nachzahlung in Höhe von 760,20 €, die der Kl. bisher nicht an den Bekl. leistete. Mit der Klageerwiderung vom 15.3.2010 reichte der Bekl. Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2005, 2006 und 2007 und mit Schriftsatz vom 29.4.2010 Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2003 und 2004 ein, aus denen sich jeweils Nachzahlungsbeträge zu Lasten des Kl. ergeben. Auf die außergerichtlichen Aufforderungen des Kl. vom 6.4.2010 und vom 10.5.2010, die Einsichtnahme in die Belege zu ermöglichen, erfolgte keine Reaktion des Bekl. [...] Der Bekl. erhebt die Einrede der Verjährung. Er ist der Auffassung, er habe für das Kalenderjahr 2008 ebenso wie für die Kalenderjahre 2003 bis 2007 ordnungsgemäß über die Betriebskosten abgerechnet. Im Übrigen seien die Forderungen verjährt bzw. im Hinblick darauf, dass der Kl. zu keiner Zeit auf Erteilung entsprechender Betriebskostenabrechnungen gedrängt habe, verwirkt. Die Klage ist dem Bekl. am 22.2.2010 zugestellt worden.

Die Klage ist begründet. Nach der teilweisen Klagerücknahme begehrt der Kl. die Rückzahlung von gezahlten Betriebskostenvorschüssen für den Zeitraum Januar 2003 bis Dezember 2007 in Höhe der Klageforderung von 8.313,60 € (138,56 €/Monat). Der Anspruch folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Rechtsgrund für die von dem Kl. an den Bekl. geleisteten Betriebskostenvorschüsse ist mit Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB und Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2009 weggefallen. Denn mit Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB hätte der Bekl. in seiner Eigenschaft als Vermieter über die in dem jeweiligen Kalenderjahr angefallenen Betriebskosten abrechnen müssen. Dies ist hingegen nicht geschehen. Zwar kann der Vermieter dem Rückzahlungsanspruch grundsätzlich entgegenhalten, dass tatsächlich Betriebskosten mindestens in Höhe der Vorschüsse angefallen sind und dies durch die Vorlage entsprechender Abrechnungen belegen. Vorliegend ist jedoch der Kl. der Richtigkeit der eingereichten Abrechnungen entgegengetreten. Hier genügte der Kl. seiner Darlegungslast bereits mit einfachem Bestreiten, da der Kl. nicht in der Lage war, die nachgereichten Abrechnungen auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Auf die Aufforderungen des Kl. vom 6.4.2010 und vom 10.5.2010 hat der Bekl. dem Kl. keine Einsichtnahme gewährt. Nur nach Einsichtnahme in die Belege hätte aber der Kl. darlegen können, welche Positionen im Einzelnen nach seiner Auffassung unrichtig waren.

Der Geltendmachung des Klageanspruchs steht auch nicht die von dem Bekl. erhobene Verjährungseinrede entgegen, da die Ansprüche im Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht verjährt waren. Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB begann erst mit Ablauf des Jahres, in dem das Mietverhältnis beendet wurde, hier mit Ablauf des 31.12.2009. Voraussetzung für die Fälligkeit des Rückforderungsanspruchs ist nicht nur der Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB, sondern auch die Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. hierzu zuletzt KG, Urteil vom 22.3.2010, 8 U 142/09 = GE 2010, 764 mit Hinweis auf BGH, Urteil vom 23.3.2006, VIII ZR 191/05 = GE 2006, 844 und LG Berlin, NJW‑RR 2008, 822). Denn im noch laufenden Mietverhältnis kann der Mieter auf Abrechnung klagen oder alternativ die weiterlaufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten gem. § 273 BGB verweigern. Mit dem Zurückbehaltungsrecht steht dem Mieter ein starkes Druckmittel zur Verfügung, da die einbehaltenen Beträge in der Regel schneller die Höhe eines in Betracht kommenden Erstattungsanspruchs aus der versäumten Abrechnung erreichen, als ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorschüsse gerichtlich durchgesetzt werden könnte (KG, aaO.).

Der Rückforderungsanspruch des Kl. ist nicht dadurch entfallen, dass er in der Vergangenheit die Abrechnungen von dem Bekl. nicht verlangt hat mit der Folge, dass der Bekl. darauf vertrauen durfte, dass der Kl. auch zukünftig die Abrechnungen nicht mehr verlange. Dieser Umstand genügt nicht, um die Verwirkung der Ansprüche des Kl. zu begründen. Die Verwirkung einer Forderung setzt voraus, dass zum Ablauf einer gewissen Zeit besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (KG, aaO.). Hier ist schon das Zeitmoment nicht erfüllt, da der Rückforderungsanspruch des Kl. erst nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig geworden ist, der Kl. aber unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses die hier streitgegenständliche Klage erhoben hat. Ungeachtet dessen ist grundsätzlich die bloße Untätigkeit auf Seiten des Berechtigten nicht geeignet, das Umstandsmoment der Verwirkung auszufüllen (KG, aaO.). Die unterbliebene Aufforderung zur Abrechnung über die Betriebskosten stellt sich aber nicht mehr als bloßes Unterlassen dar.

Schließlich hat der Bekl. auch nicht mit dem sich aus der Abrechnung für das Jahr 2008 ergebenden Nachzahlungsbetrag aufgerechnet. Als einseitiges Gestaltungsrecht hätte die Aufrechnung ausdrücklich erklärt werden müssen, § 388 BGB.

Auch wenn der Vermieter eine formgerechte Betriebskostenabrechnung vorgelegt hat, kann der Mieter einen Rückzahlungsanspruch für Vorschüsse durchsetzen, wenn der Vermieter auf das Verlangen des Mieters, ihm Einsicht in die Betriebskostenbelege zu gewähren, nicht reagiert.

Nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses zum 31. Dezember 2009 klagte der Mieter auf Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse u. a. für 2003 bis 2007, weil der Vermieter trotz Aufforderung für diese Jahre nicht abgerechnet hatte. Nach Zustellung der Klage am 20. Februar 2010 reichte der Vermieter Betriebskostenabrechnungen für die streitigen Jahre ein – aus denen sich Nachforderungen ergaben –, reagierte jedoch nicht auf die Aufforderungen des Mieters, ihm Belegeinsicht zu gewähren. Ferner erhob er die Einrede der Verjährung und berief sich auf Verwirkung.

Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Klage statt. Zwar könne der Vermieter dem Rückforderungsanspruch des Mieters entgegenhalten, dass tatsächlich Betriebskosten in Höhe der geleisteten Vorschüsse angefallen seien und dies durch Vorlage von Abrechnungen belegen. Da der Vermieter dem Mieter jedoch trotz Aufforderung keine Einsicht in die zugrunde liegenden Belege gewährt habe, sei das einfache Bestreiten des Mieters ausreichend gewesen, um den Rückforderungsanspruch weiterhin als begründet anzusehen.

Der Anspruch sei auch noch nicht verjährt, da für den Beginn der Verjährung des Rückforderungsanspruches das Ende desjenigen Jahres maßgebend ist, in dem das Mietverhältnis endete, hier also der 31. Dezember 2009. Verwirkung scheide schon deswegen aus, weil der Mieter schon etwa zwei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Rückzahlung geklagt habe.

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Abrechnung zu klagen (BGH, Urteil vom 9. März 2005, VII ZR 57/04, GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499 = NZM 2005, 373 = WuM 2005, 337; OLG Düsseldorf, Urteil vom 8. Mai 2008, I‑10 U 8/08, GE 2008, 731; KG, Urteil vom 29. März 2010, 8 U 20/09, GE 2010, 766). Der Vermieter kann aber über die Betriebskosten nachträglich abrechnen, und zwar auch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB. Er kann allerdings nicht über Vorauszahlungen des Mieters hinausgehende Nachforderungen geltend machen.

Hat der Vermieter formell wirksam über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorschüsse abgerechnet, entfällt grundsätzlich der Rückforderungsanspruch des Mieters. Vielmehr muss bei fristgerechter, formell wirksamer Abrechnung zunächst der Mieter substantiiert darlegen, dass kein Anspruch des Vermieters auf die geleisteten Betriebskosten besteht. Fraglich ist daher, ob ein einfaches Bestreiten des Mieters ausreicht, wenn der Vermieter auf sein Verlangen auf Belegeinsicht nicht reagiert, denn auch nach Auffassung des BGH (Urteil vom 9. März 2005, Rn. 20) kann für die versäumte Abrechnung des Vermieters im Prozess u. U. sogar eine Abrechnung nach Erfahrungswerten genügen. Daher dürfte es Sache des Mieters sein, seinerseits sein Bestreiten mit Erfahrungswerten zu unterfüttern, wenn der Vermieter auf sein Verlangen auf Belegeinsicht nicht reagiert.

Hinsichtlich des Verjährungsbeginns ist der Entscheidung zuzustimmen, da der Rückzahlungsanspruch wegen unterlassener Abrechnung erst mit Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird.