Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen

Im bestehenden Mietverhältnis kann der Wohnraummieter nicht allein deswegen Rückzahlung der auf Betriebskosten geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, weil die materielle Richtigkeit der Abrechnung mangels Zumutbarkeit der Belegeinsicht durch den Mieter noch offen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor.

2 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage, ob im laufenden Mietverhältnis eine Klage auf Rückzahlung geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen erhoben werden könne, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Vorlage von Belegen nicht nachkommt und somit hinsichtlich der abgerechneten Nebenkosten beweisfällig bleibt.

3 Der vom Berufungsgericht bejahte Zulassungsgrund einer Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) liegt indes nicht vor. Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, GE 2006, 844 = NJW 2006, 2552, Tz. 9 ff., 15), kann ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis nicht die Rückzahlung der auf die Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter diese nicht fristgerecht (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) abrechnet. Der Mieter ist dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht.

4 Diese Erwägungen der vorgenannten Senatsentscheidung sind - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - auch im vorliegenden Fall heranzuziehen. Anders als in dem bereits entschiedenen Fall hat die Kl. hier die Nebenkostenvorauszahlungen bereits abgerechnet. Sie ist nach Auffassung des Berufungsgerichts allerdings für die materielle Richtigkeit ihrer Abrechnung beweisfällig geblieben, weil die Einsichtnahme in die Belege für die Mieter wegen der großen Entfernung zwischen deren Wohnort B. und den Städten B. und D. unzumutbar gewesen sei.

5 In dieser Sache kann nichts anderes gelten als in dem vom Senat bereits entschiedenen Fall. Die Mieter sind auch hier hinreichend durch das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt. Außerdem können die Bekl. ihren Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen (§ 259 BGB), wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat.

6 Soweit die Revision demgegenüber meint, der Rückzahlungsanspruch des Mieters ergebe sich bereits aus dem Mietvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung, kann dem nicht gefolgt werden. Zwar hat der Mieter Betriebskosten nur in der tatsächlich angefallenen Höhe zu tragen. Daraus folgt jedoch nicht, dass er im laufenden Mietverhältnis - wie hier - einen Rückzahlungsanspruch aus dem Mietvertrag selbst hat, soweit vom Vermieter behauptete Betriebskosten - wie hier vom Berufungsgericht angenommen - (noch) nicht nachgewiesen sind. [...]

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Rückzahlung der auf die Betriebskosten geleisteten Abschlagszahlungen kann im bestehenden Mietverhältnis nicht allein deshalb verlangt werden, weil die materielle Richtigkeit der vom Vermieter erstellten Abrechnung mangels Zumutbarkeit der Belegeinsicht durch den Mieter noch offen ist.

Der Mieter einer Wohnung in B. verlangte Rückzahlung der von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen mit dem Argument, es stehe noch nicht fest, ob die vom Vermieter in die von ihm erstellte Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten tatsächlich entstanden seien. Die Einsicht in die Belege sei wegen der großen Entfernung zwischen dem Ort der Mietwohnung und den Städten B. und D., wo die Belegeinsicht stattfinden könne, nicht zumutbar gewesen, so dass der Vermieter die angesetzten Betriebskosten habe nachweisen müssen. Gegen die Abweisung der Rückzahlungsklage richtete sich die zugelassene Revision.

Der BGH wies darauf hin, dass er beabsichtige, die Revision zurückzuweisen. Der Mieter sei dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zustehe. Außerdem könne der Mieter seinen Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen. Zwar habe der Mieter Betriebskosten nur in der tatsächlich angefallenen Höhe zu tragen. Daraus folge jedoch nicht, dass er im laufenden Mietverhältnis – wie hier – einen Rückzahlungsanspruch aus dem Mietvertrag selbst habe, soweit vom Vermieter behauptete Betriebskosten – wie hier vom Berufungsgericht angenommen – (noch) nicht nachgewiesen seien.

Der BGH bleibt bei seiner Linie, dass der Wohnraummieter in einem bestehenden Mietverhältnis nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen kann, selbst wenn noch nicht feststeht, ob die vom Vermieter angesetzten Betriebskosten tatsächlich entstanden sind (vgl. zum Fall der nicht fristgerechten Abrechnung: BGH, Urteil vom 9. März 2005, VIII ZR 57/04, GE 2005, 543) und ihm die Belegeinsicht am Ort seiner bisherigen Wohnung nicht zumutbar ist (vgl. dazu BGH, Hinweisbeschluss vom 19. Januar 2010, VIII ZR 83/09, GE 2010, 761 und BGH, Beschluss vom 13. April 2010, VIII ZR 80/09, GE 2010, 1057).