Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nach Beendigung des Mietverhältnisses

Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nach Beendigung des Mietverhältnisses; Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts

Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.).

1 Die Kl. nehmen ihren ehemaligen Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses im Laufe des Jahres 2009 auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch.

2 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 3.320 € nebst Zinsen gerichteten Klage in Höhe eines Teilbetrages von 200,47 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Kl. haben das Urteil des Amtsgerichts mit der Berufung angefochten, soweit ihnen ein Anspruch auf Rückzahlung von 1.880 € nebst Zinsen (Rückforderung der für die Jahre 2002 bis 2004 geleisteten Vorauszahlungen) aberkannt wurde. In der Berufungsinstanz hat der Bekl. die - jeweils mit einem Saldo zu Lasten der Kl. endenden - Nebenkostenabrechnungen für diese Zeiträume erteilt. Der daraufhin von den Kl. erklärten Erledigung des Rechtsstreits hat sich der Bekl. nicht angeschlossen. Das Landgericht hat die Erledigung des Rechtsstreits festgestellt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

3 Die Revision hat Erfolg.

II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Klage auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis 2004 war von vornherein unbegründet. Denn dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Diese Möglichkeit stand den Kl. bezüglich der in der Revisionsinstanz noch im Streit befindlichen Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 zur Verfügung, weil das Mietverhältnis erst im Jahr 2009 endete; dass die Kl. hiervon keinen Gebrauch gemacht, sondern den Abrechnungsanspruch haben verjähren lassen, rechtfertigt keine ergänzende Vertragsauslegung zu ihren Gunsten.

8 1. Nach der Rechtsprechung des Senats, von der auch das Berufungsgericht im Ansatzpunkt zutreffend ausgeht, kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-) Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen. Diese ergänzende Vertragsauslegung beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ohne praktische Bedeutung bliebe (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 = GE 2005, 543 unter II 3 c).

9 Hingegen besteht bei Fortdauer des Mietverhältnisses kein Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung, denn der Mieter ist durch ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt, wenn der Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnet. Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der für die nicht fristgemäß abgerechneten Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen kommt in diesem Fall mangels Bestehens einer ausfüllungsbedürftigen Vertragslücke nicht in Betracht (Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, GE 2006, 844 = NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.).

10 Das Gleiche gilt bei einem beendeten Mietverhältnis für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war. Insoweit ist der Mieter nicht schutzbedürftig, denn er hatte während des Mietverhältnisses die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben. Erst recht kommt eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht, wenn - wie hier - der Abrechnungsanspruch des Mieters im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits verjährt ist.

Der Mieter hat bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

Die Mieter nahmen ihren ehemaligen Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses im Laufe des Jahres 2009 auf Rückzahlung der für die Jahre 2002 bis 2004 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch, weil der Vermieter erst während des Berufungsverfahrens im Jahre 2011 abgerechnet hatte. Gegen die auf die einseitige – wegen der Abrechnung erfolgte – Erledigungserklärung des Mieters festgestellte Erledigung des Rechtsstreits durch das Berufungsgericht richtete sich die Revision des Vermieters.

Die Revision hatte Erfolg. Die Klage auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis 2004 war nach Auffassung des BGH von vornherein unbegründet. Denn dem Mieter könne bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit gehabt habe, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Diese Möglichkeit habe den Mietern bezüglich der noch streitigen Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 zur Verfügung gestanden, weil das Mietverhältnis erst im Jahr 2009 geendet habe; dass die Mieter hiervon keinen Gebrauch gemacht, sondern den Abrechnungsanspruch hätten verjähren lassen, rechtfertige keine ergänzende Vertragsauslegung zu ihren Gunsten.

Der BGH zieht die richtige Konsequenz aus seiner Rechtsprechung, dass der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-) Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen kann, weil der Vermieter sonst mangels eines Zurückbehaltungsrechts des Mieters nach Beendigung in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ohne praktische Bedeutung bliebe (BGH, Urteil vom 9. März 2005, VIII ZR 57/04, GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499 unter II 3 c). Hierin liegt eine Kompensation für den Verlust des Zurückbehaltungsrechts gegenüber dem Vermieter (so auch LG Magdeburg, Urteil vom 21. Dezember 2010, 10 O 1171/10, ZMR 2011, 289 für den Fall des Vermieterwechsels). Bestand aber während des Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht, so hatte der Mieter die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben. Daher kommt nach Beendigung des Mietverhältnisses bei vorheriger Möglichkeit der Durchsetzung des Abrechnungsanspruchs für die noch während des Mietverhältnisses abgelaufenen Abrechnungsperioden ein Rückzahlungsanspruch nicht (mehr) in Betracht, erst recht dann nicht, wenn – wie hier – der Abrechnungsanspruch des Mieters im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits verjährt ist. Auch der Mieter von Gewerberaum kann Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- und Pachtverhältnis beendet ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 3. März 2011, I-10 W 16/11, GE 2011, 751; KG, Urteil vom 22. März 2010, 8 U 142/09, GE 2010, 764). Nach Auffassung des KG (a.a.O.) ist jedoch die Entstehung und Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht.