Rückzahlung überzahlter Betriebskosten bei Unklarheiten

Der Mieter kann Rückzahlung der Betriebskosten insoweit verlangen, als eine Betriebskostenposition der erteilten Abrechnung anhand der Belege nicht nachvollziehbar ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 978,88 € aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB. [...] Die Kl. leistete im Jahr 2008 einen Betrag von zusammen 1.320 € an Vorschüssen auf die Betriebskosten. Die Bekl. rechnete unter dem 28. Dezember 2009 ab und zahlte das Guthaben von 166,82 € an die Kl. aus. Nach der Durchsicht der ihr zur Verfügung gestellten Belege (am 17. August 2010) berechnete die Kl. eine ihr weiter zustehende Rückzahlung von 978,88 €.

Soweit die Parteien dies unter dem Gesichtspunkt erörtern, wann der Mieter in einem Mietverhältnis die Rückzahlung der Vorschüsse verlangen kann, trifft dies nicht den Kern des Sachverhalts, da hier eine Betriebskostenabrechnung vorliegt, die in der formellen Seite nicht zu beanstanden ist.

Hier ist vielmehr der Fall gegeben, dass der Mieter sich aus einer erfolgten Betriebskostenabrechnung nach Prüfung ein höheres Guthaben errechnet. Dies mag wirtschaftlich auf dasselbe Ergebnis hinauslaufen, ist aber ein anderer Streitgegenstand.

Die Bekl. hat mit der Berufung behauptet, nunmehr vollständige Belege für die Abrechnung 2008 übersandt zu haben. Dies ist indes bestritten. Es handelt sich um neuen Vortrag, der nicht unter § 531 ZPO fällt. Dieser Punkt ist mit den Parteien im Termin erörtert worden. Die Bekl. konnte nicht darlegen, dass sie die Belege für das hier nur interessierende Jahr 2008 übersandt hätte. Die Betriebskostenabrechnung bleibt überwiegend ohne Belege, worauf die Kl. die entsprechenden Kostenblöcke streichen konnte.

[...]

Auch wenn der Vermieter rechtzeitig über Betriebskosten abgerechnet und dem Mieter ein Guthaben ausgezahlt hat, kann der Mieter Rückzahlung von weiteren Betriebskosten dann und insoweit verlangen, als eine Betriebskostenposition der erteilten Abrechnung anhand der Belege nicht nachvollziehbar ist. Der Mieter darf dann den nicht nachvollziehbaren Kostenblock „streichen".

Der Vermieter rechnete über die Betriebskosten rechtzeitig ab und zahlte dem Mieter ein Guthaben von 166,82 € aus den insgesamt in Höhe von 1.320 € geleisteten Vorschüssen aus. Der Mieter verlangte Rückzahlung weiterer 978,88 € mit der Begründung, dieser Betrag ergebe sich aus dem auf ihn umgelegten Anteil der Kosten für Pflege der Außenanlagen, der anhand der ihm vorgelegten Belege nicht nachvollziehbar sei, weil nicht erkennbar sei, welche Kosten für welche Maßnahmen in welchem Zeitraum angefallen sind. Gegen das amtsgerichtliche Urteil, das dem Mieter den geforderten Betrag zusprach, legte der Vermieter Berufung ein.

Die ZK 67 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Zwar könne der Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet habe. In diesem Fall sei der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zustehe. Darum gehe es hier jedoch nicht, da der Vermieter bereits formell wirksam abgerechnet habe, so dass der Mieter auch kein Zurückbehaltungsrecht an den geschuldeten Vorauszahlungen mehr geltend machen könne.

Da die Betriebskostenposition, für den auf ihn entfallenden Anteil der Mieter Rückzahlung verlange, anhand der vorgelegten Belege nicht nachvollziehbar sei, habe er insoweit einen Rückzahlungsanspruch. Bleibe die Betriebskostenabrechnung im Wesentlichen ohne Belege, dürfe der Mieter die nicht belegten Kostenblöcke streichen.

Richtig ist, dass die Grundsätze des BGH (GE 2006, 844) zur Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen in laufenden Mietverhältnissen bei nicht fristgerechter Abrechnung hier nicht angewendet werden können, da der Vermieter bereits wirksam abgerechnet hatte.

Auch das Argument, Rechtsgrund für die Vorschussleistung des Mieters sei die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung über die Vorauszahlungspflicht, greift nicht mehr, wenn abgerechnet worden ist. Denn nach erfolgter formell wirksamer Abrechnung besteht kein Anspruch mehr auf die Vorschüsse für den abgerechneten Zeitraum, sondern nur auf den abgerechneten Saldo.

Hat der Mieter die Nachforderung konkret bestritten, muss der Vermieter deren Berechtigung beweisen. Hat der Mieter seinerseits belegt, dass einzelne Betriebskostenpositionen nicht nachvollziehbar sind, kann er den darauf entfallenden Anteil zurückfordern, weil dafür kein Rechtsgrund mehr besteht.