Rückzahlung erhöhter Betriebskostenvorschüsse wegen inhaltlicher Unrichtigkeit der der Erhöhung zugrunde liegenden Abrechnung

Der Mieter kann Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungen der Betriebskostenvorschüsse trotz formeller Wirksamkeit der der Erhöhung zugrunde liegenden Abrechnung insoweit verlangen, als die Abrechnung evident inhaltlich unrichtig ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. schloss mit den Bekl. am 26.7.2005 einen Mietvertrag über die Wohnung in Berlin, in welchem unter anderem die Umlage der kalten Betriebskosten und der Heizungs- und Warmwasserkosten vereinbart wurde. Aufgrund einer Fehlfunktion der in dem Mietshaus installierten Heizkostenverteiler kam es im Jahr 2008 zu einer massiv fehlerhaften Heizkostenabrechnung. Die auf die Kl. entfallenen Kosten waren nach dieser Abrechnung im Vergleich zum Vorjahr von 506,32 € auf 2.067,30 € angestiegen. Mit Schreiben vom 27.10.2009 und 4.3.2010 verlangte die die Bekl. vertretende Hausverwaltung eine Erhöhung der monatlichen Heizkostenvorauszahlungen um 117,50 € auf 195,83 €. Die Kl. beanstandete sowohl die fehlerhaften Abrechnungen als auch die Vorauszahlungserhöhung. Die monatlichen Heizkostenvorauszahlungen zahlte sie in der Folge unter ausdrücklichem Vorbehalt. Insbesondere machte sie geltend, die Vorauszahlung sei um 117,50 € überhöht. Mit Schriftsatz vom 17.12.2010 forderte die Kl., vertreten durch den ..., von den Bekl., vertreten durch deren Hausverwaltung, den unter Vorbehalt zu viel bezahlten Betrag für den Zeitraum von Januar 2010 bis einschließlich Dezember 2010, mithin 1.410 €, unter Fristsetzung bis zum 5.1.2011 zurück. Nach Ausbleiben jeglicher Rückzahlungen hat die Kl. beim Amtsgericht Pankow-Weißensee mit Schriftsatz vom 28.2.2011, eingegangen bei Gericht am 8.3.2011, Klage wegen Rückzahlung überbezahlter Nebenkosten erhoben, die dem Bekl. zu 1.) am 14.4.2011 und dem Bekl. zu 2.) am 12.4.2011 zugestellt worden ist. Nachdem über die Nebenkosten des Jahres 2010 abgerechnet worden ist, hat die Kl. die Klage zunächst um 113,02 € (Teil des auf das Jahr 2010 entfallenden Nebenkostenguthabens) erweitert und haben die Parteien schließlich, nachdem die Bekl. der Kl. am 9. November 2011 1.189,51 € und schließlich noch weitere 389,51 € gezahlt haben, den Rechtsstreit bis auf einen Betrag von 51,43 € (Verzugszinsen auf 1.189,51 €) übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die zulässige Klage ist begründet.

I. Die Kl. hatte einen Anspruch auf Rückzahlung der überbezahlten Nebenkosten gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB und hat mithin gemäß § 288 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf die jetzt noch geltend gemachten Verzugszinsen.

1. Die von der Kl. geleisteten Zahlungen aufgrund der erhöhten Vorauszahlungen erfolgten ohne rechtlichen Grund, da die mit Schreiben vom 27.10.2009 und 4.3.2010 von der Bekl. vorgenommene Erhöhung der monatlichen Heizkostenvorauszahlungen nichtig ist. § 560 Abs. 4 BGB sieht für den Fall, dass Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind, vor, dass „jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen" kann. Das Vorliegen einer wirksamen Anpassung war im vorliegenden Verfahren streitig. Die Voraussetzungen des § 560 Abs. 4 BGB hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen präzisiert. So wurde in dem Urteil des BGH vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, GE 2008, 114 = NJW 2008, 508 entschieden, dass die Erhöhung gem. § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam sei. Hierauf beruft sich die Bekl., die der Ansicht ist, auf die unstreitige Fehlerhaftigkeit komme es vorliegend nicht an, da die Betriebskostenabrechnung lediglich materiell vollkommen falsch sei. Auch wenn die Rechtsprechung des BGH somit vordergründig auf rein formelle Gesichtspunkte abstellt, so darf doch nicht übersehen werden, dass auch der BGH materielle Aspekte in seine Überlegungen mit einbezieht. So hat er in dem Urteil vom 25.11.2009 - VIII ZR 322/08, GE 2010, 477 = NJW 2010, 2053 festgestellt, dass soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Fehler anhaften sollten, dies zwar ein Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht berührt. Sehr wohl können inhaltliche Fehler aber Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbetrags erlangen. Der BGH präzisiert bereits damit seine rein formelle Sichtweise der zuvor zitierten Entscheidung. Dies steht in Übereinstimmung mit dem Wortlaut des Gesetzes, das eine Anpassung eben lediglich auf eine angemessene Höhe vorsieht (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 560, Rn. 16; Staudinger/Weitemeyer, § 560, Rn. 47; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560, Rn. 44; Fachanwaltskommentar Mietrecht/Schmid, § 560, Rn. 70).

Gibt diese Rechtsprechung des BGH schon einige wertvolle Hinweise für die Entscheidung der vorliegenden Rechtsfrage, so darf nicht verkannt werden, dass die tatsächliche Ausgangslage der vom BGH entschiedenen Fallkonstellationen in einem nicht unerheblichen Punkt von der vorliegenden abweichen. War dort die Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung streitig und somit eine Entscheidung angezeigt, die die größtmögliche Rechtssicherheit gewährleistet, steht hier die Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung gerade nicht in Streit. Vielmehr ist vorliegend unstreitig, dass die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Heizkosten falsch war.

Hinzu kommt, dass der Fehler sich gravierend zum Nachteil der Kl. ausgewirkt hatte, und vor allem, dass er evident war. Unter diesen Umständen können sich die Bekl. auf die der Rechtsprechung des BGH zugrunde liegende Erwägung der Schaffung größtmöglicher Rechtssicherheit hier gerade nicht mit Erfolg berufen. Eine Zugrundelegung der offensichtlich fehlerhaften und im Sinne des § 560 Abs. 4 BGB unangemessen hohen Betriebskostenabrechnung würde der Regelung des § 560 Abs. 4 BGB schlicht entgegenlaufen.

Ein Festhalten an einer rein formalistischen Sichtweise ist in einem solchen Fall im Ergebnis nicht vertretbar. Dies steht auch im Einklang mit den Erwägungen des Urteils des BGH vom 18.5.2011 - VIII ZR 271/10, GE 2011, 881: „Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter - durch zu hohe Vorauszahlungen - ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter - angesichts zu niedriger Vorauszahlungen - die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss."

Somit ist davon auszugehen, dass eine unangemessene Erhöhung der Vorauszahlungen zumindest in der Höhe nichtig ist, in der die angemessene Höhe der Vorauszahlung überschritten wird (vgl. auch Palandt/Weidenkaff, § 560, Rn. 16), so dass sich die verlangten Erhöhungsbeträge entsprechend ermäßigen (vgl. Staudinger/Weitemeyer, § 560, Rn. 47; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560, Rn. 44). Dem Klageanspruch war somit stattzugeben.

2. Der Zinsanspruch der Kl. ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 Abs. 1 BGB. Nachdem die Bekl. die ihr gesetzte Frist zum 5.1.2011 hat verstreichen lassen, befand sie sich mit Beginn des 6.1.2011 im Verzug.

Der Mieter kann Rückzahlung der erhöhten Betriebskostenvorschüsse bei evidenter materieller Unrichtigkeit der der Erhöhung zugrunde liegenden Abrechnung verlangen.

Der Vermieter verlangte Erhöhung der Heizkostenvorschüsse aufgrund einer vorangegangenen Abrechnung für 2008, die aufgrund einer Fehlfunktion der installierten Heizkostenverteiler inhaltlich unrichtig war. Der Mieter beanstandete insbesondere, dass nach dieser Abrechnung im Vergleich zum Vorjahr die Heizkosten von 506,32 € auf 2.067,30 € gestiegen waren, zahlte aber unter Vorbehalt die erhöhten Vorschüsse. Nachdem er die Hausverwaltung des Vermieters vergeblich zur Rückzahlung bis zum 5. Januar 2011 aufgefordert hatte, klagte er die für 2010 gezahlten Erhöhungen nebst Verzugszinsen ein. Nachdem der Vermieter während des Rechtsstreits aufgrund einer Abrechnung für 2010 einen sich daraus ergebenden Guthabenbetrag und den eingeklagten Erhöhungsbetrag zurückgezahlt hatte, erklärten die Parteien den Rechtsstreit – bis auf den verbliebenen Zinsanspruch – in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt.

Das AG Pankow-Weißensee legte die Kosten des Rechtsstreits dem Vermieter auf und sprach den verbliebenen Zinsanspruch zu. Unabhängig davon, ob die der Erhöhung zugrunde liegende Abrechnung formell wirksam gewesen sei, habe der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenerhöhungen gehabt, weil die dieser zugrunde liegende Abrechnung insoweit unstreitig evident materiell unrichtig gewesen sei.

Soweit die Betriebskostenvorschüsse deswegen die angemessene Erhöhung überschritten hätten, sei die Erhöhung unwirksam gewesen. Da der Anspruch fällig gewesen sei und der Vermieter trotz Mahnung nicht gezahlt habe, schulde er auch die eingeklagten Verzugszinsen.

Das inzwischen rechtskräftige Urteil liegt bereits auf der nunmehr auch vom BGH – in Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung – vertretenen Linie (BGH vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 245/11 -; bisher liegt dazu nur eine BGH-Pressemitteilung vor).

Hinsichtlich der Kostenentscheidung kam es darauf an, ob die Klage auf Rückzahlung der erhöhten Vorschüsse ursprünglich begründet war (§ 91 a ZPO). Zwar berechtigten nach bisheriger BGH-Rechtsprechung etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnung den Mieter nicht, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen, denn die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB sei unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam (BGH, GE 2008, 114). Inhaltliche Fehler konnten aber für die Angemessenheit des Erhöhungsbetrages von Bedeutung sein (BGH GE 2010, 477). Die materiellen Mängel der Abrechnung können daher zur Korrektur der Vorauszahlungshöhe führen (Schmidt-Futterer/Langenberg, 10. Aufl., § 560 BGB Rn. 44).

Nach der oben zitierten Entscheidung des BGH vom 15. Mai (und einer weiteren Parallelentscheidung vom selben Tage) ist der Vermieter nicht zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen berechtigt, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltlich Fehler aufweist. Insoweit hat das AG Pankow-Weißensee mit seiner Ansicht, dass jedenfalls bei evidenter unstreitiger materieller Unrichtigkeit der Abrechnung die sich daraus ergebende Erhöhung unangemessen ist (und der Mieter Überzahlungen zurückfordern kann), die neue BGH-Linie vorweggenommen. Da die Klage also insoweit begründet war, hatte der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Gleiche gilt für die Prozesskosten hinsichtlich der Verzugszinsen.