Rückzahlung einer rechtsgrundlos geleisteten Ausgleichszahlung für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen

Rückzahlung einer rechtsgrundlos geleisteten Ausgleichszahlung für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen; Verjährung

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung eines bei Beendigung des Mietverhältnisses rechtsgrundlos geleisteten Ausgleichsbetrages für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen unterliegt nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB, sondern der Regelverjährung von drei Jahren.

(Leitsatz der Redaktion)

Die kl. Mieterin begehrt Rückzahlung eines Abgeltungsbetrages für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen. Das Mitverhältnis endete am 31. Juli 2006. Die Bekl. und Berufungskl. beruft sich insbesondere auf Verjährung.

Die Kl. hat die Klage am 22. Dezember 2009 bei Gericht eingereicht, der Kostenvorschuss ist am 7. Januar 2010 bei der Kosteneinziehungsstelle der Justiz verbucht und die Klage am 18. Januar 2010 der Bek. zugestellt worden.

1. Soweit die Bekl. sich mit der Berufung gegen ihre Verurteilung auf den Klageantrag zu 1 (1.643,08 € nebst anteiliger Verzugszinsen, die sich aus § 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1, 187 Abs. 1 BGB rechtfertigen) hin wehrt, ist die Berufung nicht begründet. Denn die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe (durch Rückzahlung) des ohne Rechtsgrund geleisteten Abgeltungsbetrages in Höhe von 1.643,08 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 818 Abs. 2 BGB. Die entsprechende Leistung der Kl. erfolgte ohne Rechtsgrund (a), die Bekl. hat nicht behauptet, sie sei nicht mehr bereichert (§ 818 Abs. 3 BGB), und der Anspruch ist nicht verjährt (b).

a) Entgegen der von der Berufung vertretenen Auffassung, die zutreffend selbst von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln ausgeht, liegt der Rechtsgrund, der dem bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch der Mieterin entgegenstehen könnte, hier nicht in der vom 31. August 2006 datierenden (tatsächlich aber am 31. Juli 2006 verfassten) Abrede. Zutreffend hat das Amtsgericht in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass nur dann von einer von der Unwirksamkeit der Formularklausel unabhängigen Individualvereinbarung gesprochen werden könnte, wenn dieser ein selbständiger Charakter zukomme.

Zwar hat der Bundesgerichtshof in der bereits vom Amtsgericht zitierten Entscheidung vom 14. Januar 2009, Vlll ZR 71/08 (GE 2009, 321) die Möglichkeit einer Individualabrede insoweit neben unwirksam überbürdeten Schönheitsreparaturen zugelassen, wenn diese später zustande kommt.

Eine Individualvereinbarung in diesem Sinne liegt im hier zu entscheidenden Fall jedoch nicht vor. Von Seiten der Bekl. ist im Schreiben vom 6. Juli 2006 „zur Erfüllung unseres vertraglich vereinbarten Anspruchs auf Ausführung der im Abnahmeprotokoll genannten Arbeiten ..." ein Geldbetrag verlangt worden, womit eindeutig der Bezug und die Anknüpfung für diese Forderung zur unwirksamen Vertragsklausel hergestellt wurde. Die Eigenleistungen hat die Kl. - ohne sich zuvor hierzu schriftlich zu verpflichten - bis zum 31. Juli 2006 tatsächlich erbracht. Die Unterzeichnung der Anlage K4 zur Klageschrift am 31. Juli 2006 und damit nach Ausführung der Arbeiten betrifft die Vornahme der bereits erfolgten Arbeiten und deren Verrechnung mit dem von Seiten der Bekl. geforderten Abgeltungsbetrag sowie de Genossenschaftsanteil des verstorbenen Ehemannes der Kl.. Dass mit dieser Erklärung ein eigener Schuldgrund für die vermieterseitige Forderung von Schönheitsreparaturen geschaffen werden sollte, lässt sich weder dem Inhalt des Schriftstückes noch den sonstigen Umständen entnehmen.

Das Amtsgericht hat in diesem Zusammenhang zu Recht auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. April 2006 (VIII ZR 163/10 = GE 2006, 706) verwiesen. Darin wird ausgeführt (Rn. 19), dass eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel nicht durch eine nachfolgende, konkretisierende Vereinbarung, die nach der übereinstimmenden Vorstellung der Parteien auf eben jener – unwirksamen - Bestimmung beruht, geheilt werden kann. So liegt es hier. Die am 31. Juli 2006 unterzeichneten Regelungen beruhen auf den in der unwirksamen Vertragsklausel niedergelegten Verpflichtungen, ohne dass eine neue Verpflichtung inhaltlich geschaffen wurde oder ein entsprechender Wille hierzu erkennbar wäre.

b) Der von der Kl. mit dem Klageantrag zu 2 geltend gemachte Anspruch ist nicht verjährt. Denn er unterliegt nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (in diesem Fall wäre er tatsächlich verjährt), sondernder dreijährigen Regelverjährung, die gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres 2006 zu laufen begann und schon durch die Einreichung der Klageschrift am 22. Dezember 2009 rechtzeitig vor Ablauf gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt wurde, da die Zustellung der Klageschrift am 18. Januar 2010 und damit „demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgte.

Nach Ansicht der Kammer ist § 548 Abs. 2 BGB auf den Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Abgeltungsbeträge für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen (zu denen die Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel gar nicht verpflichtet gewesen wären) nicht anzuwenden. Denn für die Frage, ob die von der Kl. gezahlten Abgeltungsbeträge für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen zurückverlangt werden können, spielt der Zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Rolle, so dass dieses zentrale Argument für eine Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB wegfällt.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZRA 195/10 = GE 2011, 813) hat in seinem jüngsten Urteil insbesondere auf den Aspekt des Zustandes der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses abgestellt, die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist also nicht in erster Linie damit begründet, dass innerhalb von 6 Monaten alle Ansprüche, die in irgend einem Zusammenhang mit Aufwendungen des Mieters für die Mietsache stehen, geklärt sein sollen, sondern letztlich mit einem an den Gesetzesmaterialien orientierten, praktischen (Beweisführungs-) Argument. Wörtlich führt der VIII. Senat aus (Rn 12-15 des Urteils; Hervorhebungen durch die Kammer):

„2. Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenmeinung sieht Schönheitsreparaturen als ‚Aufwendungen' im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB an und wendet deshalb auf daraus resultierende Ersatzansprüche die kurze Verjährung an (LG Kassel, NZM 2010, 860, 861 f.; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auf!., § 548 Rn 24; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 548 BGB Rn. 49; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 548 Rn. 10; Barnberger/Roth/Eblert, BGB, 2. Aufl., § 548 Rn. 37; Roth, NZM 2011, 62, 64; Gsell, NZM 2010, 71, 76; Lehmann-Richter, NZM 2009, 761, 763; Kinne, GE 2009, 358, 360 f.; Paschke, WuM 2008, 647, 652; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653, 655). Diese Auffassung stellt vor allem auf den Zweck des § 548 BGB ab, der auf eine möglichst schnelle Klärung der wechselseitigen Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache gerichtet sei. Der Begriff der Aufwendung sei deshalb weit zu verstehen und erlasse sämtliche vermögenswerte Maßnahmen, die den Bestand der Mietsache erhalten, wiederherstellen oder verbessern (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO. Rn. 48).

3. Der letztgenannten Ansicht gebührt der Vorzug. Der Senat hat bereits zu § 558 BGB a.F., der Vorgängervorschrift des jetzigen § 548 BGB, entschieden, dass mit dem damals verwendeten Begriff der ,Verwendungen' alle Aufwendungen zu verstehen sind, die das Grundstück in seinem Bestand verbessern (Senatsurteil vom 2. Oktober 1985 - VIII ZR 326/84, NJW 1986, 254 unter 2 a). Für den Begriff der ,Aufwendungen' im jetzigen § 548 BGB gilt nichts anderes, da mit der entsprechenden Änderung durch das Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung beabsichtigt war (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO.).

a) Vom Mieter durchgeführte Schönheitsreparaturen dienen der Verbesserung der Mietsache und sind deshalb Aufwendungen im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB. Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung solcher Arbeiten gegen den Vermieter erhebt, fallen somit unter die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB. Auf die rechtliche Einordnung des vom Mieter geltend gemachten Anspruchs kommt es dabei nicht an. Denn die kurze Verjährungsfrist findet auch dann Anwendung, wenn der Mieter den Anspruch, auf Ersatz seiner Aufwendungen nicht oder nicht nur auf gesetzliche Vorschriften des Mietrechts stützt, sondern sich auf mietvertragliche Vereinbarungen, Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung beruft (Senatsurteil vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, NJW 1974, 743 unter III).

b) Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB findet ihre Rechtfertigung zum einen darin, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden soll (BT-Drucks. 14/4553, S. 45). Zum anderen dient die in § 548 Abs. 2. getroffene Spezialregelung auch dem Zweck, das laufende Mietverhältnis nicht unnötig mit Auseinandersetzungen zu belasten (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, NZM 2008, 519 Rn. 16; GseIl, aaO. S. 77). Hieraus folgt, dass sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt und nicht nach §§ 199, 195 BGB verjähren, mithin auch der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 BGB (Leistungskondiktion), der dem Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel renoviert hat, nach der Rechtsprechung des Senats zusteht (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 24). Auch für einen etwaigen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB, der, bei schuldhafter Verwendung unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln in Betracht, kommen kann, findet die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB Anwendung."

Nach Auffassung der Kammer kann zur Unterstützung ihrer Rechtsansicht auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. Mai 2009 (VIII ZR 302/07 = GE 2009, 901) herangezogen werden, in welcher der

Bundesgerichtshof für den vom Mieter geltend gemachten Wertersatz für durchgeführte Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel die Geschäftsführung ohne Auftrag und den Bereicherungsanspruch als Anspruchsgrundlagen gegeneinander abgegrenzt. Auf der Grundlage dieser Entscheidung dürfte auch für den hier in Rede stehenden Ersatz nicht die für Grundstücksverwendungen maßgebliche Sicht relevant sein, welche die Bekl. anführt. Jedoch ist für die Frage, welche Verjährungsnorm im hier zu entscheidenden Fall einschlägig ist, den vorgenannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs kein eindeutiger Hinweis zu entnehmen. Sie ist - soweit der Kammer bekannt - nach wie vor höchstrichterlich nicht entschieden.

Es ist allgemein anerkannt - und soll auch von der Kammer nicht in Frage gestellt werden -, dass der Sinn und Zweck des § 548 BGB darin liegt, dass die wechselseitigen Ansprüche der Mietvertragsparteien, die vom Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe abhängen, nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst rasch abgewickelt werden sollen, und deshalb § 548 BGB (bzw. § 558 BGB a.F.) trotz der Gesetzessystematik grundsätzlich weit auszulegen ist (vgl. BGHZ 135, 152 [155]; BGHZ 98, 235 [237]; BGH, NJW 1987, 187 [188]); BGH, NJW 1967, 980 [981]; Bamberger/Roth-Ehlert, aaO., § 548 Rn. 2; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Auflage München 2007, § 548 Rn. 29). Die Kammer verkennt auch nicht, dass Sinn und Zweck des § 548 BGB es gebieten, diese kurze Verjährungsfrist auch auf Bereicherungsansprüche wegen rechtsgrundlos durchgeführter Renovierungsarbeiten anzuwenden, weil der Grundgedanke, dass sichere Feststellungen zur Anspruchshöhe mit dem Zeitablauf immer schwieriger werden, da der vor der Übergabe bestehende und der bei der Übergabe geschaffene Zustand der Mietsache mit zunehmendem Zeitablauf zu ermitteln sind, auch hier zum Tragen kommt.

Für die von der Kl. geleisteten Abgeltungsbeträge gilt der Grundgedanke, dass sichere Feststellungen zur Anspruchshöhe mit dem Zeitablauf immer schwieriger werden, jedoch nicht in vergleichbarem Maße. Denn zum einen wird ein solcher Abgeltungsbetrag meist entweder unbar fließen oder jedenfalls quittiert werden, so dass bei Streit über seine Höhe schriftliche Unterlagen herangezogen werden können. Zum anderen spielt der Zustand der Mietsache zwar bei Festlegung des Abgeltungsbetrages eine Rolle (schließlich sollen die nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen abgegolten werden), nicht jedoch bei der Entscheidung über die Rückforderung: Hier kommt es allein auf den Rechtsgrund (fehlt in der Regel bei unwirksamer Vertragsklausel) sowie die Zahlung und deren Höhe (zumeist wohl durch Urkunden zu belegen) an. Auch wenn damit Mieter, die keine Arbeiten ausführen und einen Abgeltungsbetrag zahlen, besser stehen als solche, die Arbeiten ausgeführt haben, ist nach Ansicht der Kammer für eine Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB kein Raum, weil ein zentrales Argument für diese sehr kurze Verjährungsfrist (der Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe und die Schwierigkeit seiner späteren Feststellung) bei Abgeltungsbeträgen nicht zum Tragen kommt. Es muss daher bei dem gesetzlichen Grundsatz (der Regelverjährung) bleiben.

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters, der trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel einen Ausgleichsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen an den Vermieter gezahlt hat, unterliegt der Regelverjährung von drei Jahren.

Die mietvertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturklausel war unwirksam (das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen). Zum Ende des Mietverhältnisses untersagte die Genossenschaft die Durchführung von Schönheitsreparaturen, weil sie die Wohnung umfangreich modernisieren wollte. Der Mieter wurde aufgefordert, einen entsprechenden Ausgleichsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen zu zahlen, was dieser auch tat. Nachdem sich herausgestellt hatte, dass die zugrunde liegende Schönheitsreparaturklausel unwirksam war, forderte er den geleisteten Betrag zurück. Die Genossenschaft/Vermieterin berief sich auf Verjährung nach § 548 BGB. Das Amtsgericht verurteilte zur Zurückzahlung, was zur Berufung der Genossenschaft zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 65, wies die Berufung zurück. Der Anspruch des Mieters sei nicht verjährt, da er nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB, sondern der dreijährigen Regelverjährung, deren Ablauf vorliegend rechtzeitig gehemmt worden sei, unterliege. Die kurze Verjährungsfrist sei für den Mieteranspruch auf Rückzahlung der Abgeltungsbeträge für nicht ausgeführte Schlussreparaturen (zu denen der Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel gar nicht verpflichtet gewesen wäre) nicht anzuwenden, weil für den Anspruch der Zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Rolle spiele, so dass dieses zentrale Argument für eine Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB wegfalle.

Der BGH habe in seiner Entscheidung VIII ZR 195/10 (GE 2011, 813) insbesondere auf den Aspekt des Zustands der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses abgestellt, die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist also nicht in erster Linie damit begründet, dass innerhalb von sechs Monaten alle Ansprüche, die in irgendeinem Zusammenhang mit Aufwendungen des Mieters für die Mietsache ständen, geklärt sein sollten, sondern letztlich mit einem an den Gesetzesmaterialien orientierten, praktischen (Beweisführungs-) Argument. Auch die Entscheidung des BGH VIII ZR 302/07 (GE 2009, 901) könne zur Unterstützung der Ansicht der Kammer herangezogen werden. Dort habe der BGH für den vom Mieter geltend gemachten Wertersatz für durchgeführte Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel die Geschäftsführung ohne Auftrag und den Bereicherungsanspruch als Anspruchsgrundlagen gegeneinander abgegrenzt. Auf der Grundlage dieser Entscheidung dürfte auch für den hier in Rede stehenden Ersatz nicht die für Grundstücksverwendungen maßgebliche Sicht relevant sein. Es sei allgemein anerkannt, dass Sinn und Zweck des § 548 BGB darin liege, dass die wechselseitigen Ansprüche der Mietvertragsparteien, die vom Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe abhingen, nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst rasch abgewickelt werden sollen und deshalb die Vorschrift grundsätzlich weit auszulegen sei. Für die von dem Mieter geleisteten Abgeltungsbeträge gelte der Grundgedanke, dass sichere Feststellungen zur Anspruchshöhe mit dem Zeitablauf immer schwieriger würden, jedoch nicht in vergleichbarem Maße. Zum einen würde ein solcher Abgeltungsbetrag meist entweder unbar fließen oder jedenfalls quittiert werden, so dass bei Streit über seine Höhe schriftliche Unterlagen herangezogen werden könnten. Zum anderen spiele der Zustand der Mietsache zwar bei Festlegung des Abgeltungsbeitrages eine Rolle, nicht jedoch bei der Entscheidung über die Rückforderung: Hier komme es allein auf den Rechtsgrund sowie die Zahlung und deren Höhe an. Auch wenn damit Mieter, die keine Arbeiten ausführen und keinen Abgeltungsbetrag zahlen, besser stünden als solche, die Arbeiten ausgeführt hätten, sei nach Ansicht der Kammer für eine Anwendung der kurzen Verjährungsfrist kein Raum, weil ein zentrales Argument für diese sehr kurze Verjährungsfrist (der Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe und die Schwierigkeit einer späteren Feststellung) bei Abgeltungsbeträgen nicht zum Tragen komme. Es müsse daher bei dem gesetzlichen Grundsatz der Regelverjährung bleiben.

Die Entscheidung der ZK 65 kann nicht so recht überzeugen. Die Höhe des Abgeltungsbetrages für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen richtet sich letztlich auch nach dem Zustand der Mietsache zum Ende des Mietverhältnisses. Der Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wandelt sich dabei im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um (u. a. BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII 378/03, GE 2005, 51), der im Wege der Schätzung zu berechnen ist. Dabei werden die mögliche Eigenleistung des Mieters sowie das aufzuwendende Material zugrunde gelegt. Letztere Berechnungsgrundlagen hängen sehr wohl vom Zustand der Mietsache ab.

Ob die von der Kammer zugelassene Revision eingelegt worden ist, ist hier nicht ersichtlich.

Klaus Schach