Rückzahlung der Mietkaution durch den Erwerber

Rückzahlung der Mietkaution durch den Erwerber; Weiterhaftung des Veräußerers; Vermieterwechsel; Mietkaution; Rückzahlung; Grundstückserwerber; Weiterhaftung; Eigentumsübergang

Zur Weiterhaftung des ursprünglichen Vermieters für die Rückzahlung einer Mietkaution.

Unabhängig davon, ob das Mietverhältnis beendet worden ist oder nicht, kann die Bekl. zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht auf Rückzahlung der ihr ursprünglich ausgehändigten Kaution in Anspruch genommen werden. Gemäß § 572 Satz 2 BGB ist der Erwerber zur Rückgewähr der Sicherheit verpflichtet, wenn sie ihm - wie hier geschehen - ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Der Auffassung des Kl. nicht nur der Erwerber, sondern auch der ursprüngliche Vermieter sei zur Rückgewähr verpflichtet, kann nicht gefolgt werden.

Obgleich die Rechtsfrage der Weiterhaftung des ursprünglichen Vermieters in der Literatur äußerst umstritten ist und soweit ersichtlich höchstrichterliche oder obergerichtliche Rechtsprechung aus jüngerer Zeit nicht vorliegt, hält das Berufungsgericht in einem derartigen Fall die Mithaftung des früheren Vermieters auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung nur eingeschränkt für gegeben. Nach Aushändigung der Sicherheitsleistung an den Erwerber ist grundsätzlich nur dieser und erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung verpflichtet. Lediglich insoweit, als der Erwerber zur Rückzahlung der ihm ausgehändigten Sicherheit an den Mieter nicht in der Lage ist, hält die Kammer in entsprechender Anwendung von § 571 Abs. 2 BGB den ursprünglichen Vermieter wie einen Bürgen, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet, für verpflichtet, die Kaution zurückzuzahlen (Voelskow in Münchener Kommentar 1980, Band 3, erster Halbband, RdNr. 8 zu § 572 BGB).

Bei dieser eingeschränkten Mithaftung im Wege der analogen Anwendung von § 571 Abs. 2 Satz 1 BGB ist der Mieter ausreichend davor geschützt, daß er infolge Zahlungsunfähigkeit des Erwerbers mit seinen Rückzahlungsforderungen ausfällt. Diese Regelung schützt einen Mieter bei Eigentumsübergang in ausreichendem Maße hinsichtlich seiner Rückzahlungsforderungen aus einer von ihm geleisteten Sicherheitsleistung vor Zahlungsunfähigkeit und Vermögensverfall des Erwerbers.

Der Auffassung von Gehlhaar (RGRK Band II, Zweiter Teil 1978 RdNr. 2 zu § 572 BGB), daß nach Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber der Veräußerer nur dann nicht mehr haftet, wenn der Mieter mit der Weitergabe an den Erwerber einverstanden war, kann sich die erkennende Kammer nicht anschließen. Der Eintritt des Erwerbers in die Verpflichtung zur Rückgewähr der Sicherheit gemäß § 572 S. 2 BGB ist ein Fall der Schuldübernahme, der abweichend von § 415 BGB gerade nicht der Genehmigung des Mieters als des Gläubigers der Rückzahlungsforderung bedarf. Aufgrund der Vorschrift des § 572 S. 2 BGB hat der Erwerber unabhängig von der Zustimmung des Mieters die Sicherheitsleistung nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter auszukehren. Da es bei der Regelung des § 572 BGB, der lex spezialis gegenüber § 415 BGB ist, nicht auf eine Mitwirkung des Mieters (Gläubigers) ankommt, können die Schuldübernahmevorschriften, welche auf entsprechend vertragliche Vereinbarungen zugeschnitten sind, hier keine Anwendung finden. Der Auffassung von Gehlhaar, auch Elemente des § 415 BGB würden bei der weiteren Mithaftung des Vermieters einfließen, kann angesichts der Sondervorschrift des § 572 BGB nicht gefolgt werden.

Eine ähnliche Auffassung hierzu vertritt auch Emmerich (Staudinger Emmerich, Kommentar zum BGB, 12. Auflage, 2. Buch, 2. Bearbeitung 1981, RdNr. 13 zu § 572 BGB), der die Haftung des Vermieters nur dann entfallen lassen will, wenn der Mieter mit dem Erwerber eine neue Sicherheitsleistung vereinbart hat oder wenn der Mieter dem Vermieter die Rückgewährschuld erläßt. Auch bei dieser Konstruktion wird im überwiegenden Maße auf rechtsgeschäftliche Vereinbarungen abgestellt, die der Mieter mit dem Vermieter bzw. mit dem Erwerber oder mit beiden zusammen trifft. Diese rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen können aber nach Ansicht der Kammer angesichts der Sonderregelung im § 572 BGB nicht diejenige Bedeutung haben, die ihr jener Ansicht nach beizumessen sind.