Rückzahlung der Kaution durch Grundstücksverkäufer

Zahlt anlässlich der Veräußerung des Hausgrundstücks der Vermieter (Verkäufer) dem Mieter die Kaution zurück, um sich von der fortdauernden Haftung nach § 566 a Satz 2 BGB zu befreien, kann der neue Vermieter (Käufer) nicht nunmehr Leistung der Kaution der Mieter verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

a) Ein Anspruch der Kl. gegen den Bekl. auf Zahlung von 693 € aus §§ 566, 566 a BGB in Verbindung mit der Kautionsvereinbarung vom 26. Juni 2011 besteht nicht.

aa) Soweit zunächst ein Anspruch auf Kautionsleistung an die Vorvermieterin bestand, ist dieser durch die unstreitige Zahlung des Bekl. zu Beginn des Mietverhältnisses durch Erfüllung erloschen, § 362 Abs. 1 BGB.

Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter - hier der Bekl. - nach allgemeiner Ansicht einen aufschiebend bedingten Anspruch auf ihre Rückgewähr. Die Bedingung tritt regelmäßig ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat (vgl. BGH, Urteil v. 18.1.2006 - VIII ZR 71/05 - Rn. 9, GE 2006, 510; Urteil v. 24.3.1999 - XII ZR 124/97 - GE 1999, 708 = NJW 1999, 1857; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., 2008, § 551 Rn. 8, m. w. N.; Bieber in MünchKommBGB, 5. Aufl., 2008, § 551 Rn. 29, jew. zit. nach beck-online; Riecke in Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2008, Kap. 7 Rn. 133 f.). Ebenso wie es dem Bekl. frei stand, die entgegen § 550 b Abs. 1, 3 BGB a. F. (§ 551 Abs. 2, 4 BGB) in einem Betrag zu Beginn des Mietverhältnisses verlangte Mietsicherheit (zu früh) zu leisten, bleibt es dem Vermieter unbenommen, den Rückgewähranspruch des Mieters zu erfüllen, bevor dieser fällig ist. Gibt der Vermieter die Sicherheit - aus welchen Gründen auch immer - im Laufe des Mietverhältnisses zurück und nimmt der Mieter die Erstattung an, ist darin eine einvernehmliche Änderung des Vertrages dahin zu sehen, dass die ursprünglich vereinbarte Leistung einer Sicherheit aufgehoben wird (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 551 Rn. 32), sofern die Parteien - wie hier - keine weiteren Vereinbarungen unter Einbeziehung des Erwerbers getroffen haben. Da es sich um eine für den Mieter vorteilhafte Vertragsänderung handelt, steht ihr weder § 550 b Abs. 3 BGB a. F. noch § 551 Abs. 4 BGB n. F. entgegen.

bb) Ein anderer Erklärungsgehalt kann der Rückgewähr der Mietsicherheit hier auch dann nicht beigemessen werden, wenn berücksichtigt wird, dass Hintergrund allein der Wunsch der Vorvermieterin war, sich wirksam aus der über ihr Ausscheiden aus dem Mietverhältnis hinaus fortdauernden Haftung für die Sicherheit nach § 566 a Satz 2 BGB zu befreien.

Für eine ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung über die Abänderung der ursprünglichen Sicherungsabrede zugunsten der Erwerberin oder über die Entlassung der Vorvermieterin aus der Kautionsvereinbarung sind demgegenüber keinerlei Anhaltspunkte gegeben. Das Gegenteil ist der Fall.

Dahin stehen kann dabei, ob und unter welchen Voraussetzungen die Parteien - Veräußerer, Erwerber und Mieter - einvernehmlich wirksam vereinbaren können, dass der Veräußerer aus der Haftung entlassen wird, die Vereinbarung einer Mietsicherheit mit dem Erwerber aber fortgelten soll. Einer Entlassung der Vorvermieterin aus der Haftung hat der Bekl. nach dem eigenen Vortrag der Kl. nicht zugestimmt, vielmehr war gerade die fehlende Zustimmung der Anlass für die Rückgewähr der Sicherheit durch die Vorvermieterin. Ungeachtet dessen, dass für eine konkludente Zustimmung des Mieters zu einer solchen Vereinbarung - etwa durch die Annahme des Abrechnungsbetrages - regelmäßig kein Raum sein dürfte, weil es der Interessenlage des Mieters widerspricht, ohne Gegenleistung entgegen einer ihn schützenden gesetzlichen Regelung allein das Risiko einer Insolvenz des Erwerbers zu übernehmen, steht dem hier - nach dem Vorbringen der Kl. - der nach außen erkennbare Wille des Bekl. entgegen. Er wollte eine solche Vereinbarung gerade nicht treffen.

cc) Bereits vor diesem Hintergrund ist auch für eine ergänzende Vertragsauslegung kein Raum (vgl. insoweit Überlegung von Häublein in MünchKommBGB, 5. Aufl., § 566 Rn. 16, die er aus zutreffenden Gründen allerdings selbst verwirft). Die ergänzende Vertragsauslegung darf nicht dem tatsächlichen Parteiwillen widersprechen. Sie kommt zudem nur in Betracht, wenn der Vertrag eine Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit aufweist, die hier ebenfalls nicht gegeben ist. Die schlichte Aufhebung der Sicherungsvereinbarung entsprach dem Willen beider Parteien. Die Vorvermieterin konnte sich damit wirksam vor dem Risiko einer gegebenenfalls doppelten Inanspruchnahme nach Überlassung der Sicherheit an den Erwerber schützen; der Bekl. hat nicht - ohne Gegenleistung - das Insolvenzrisiko für den künftigen Vermieter übernommen, den er als Vertragspartner nicht ausgewählt hat.

Schutzpflichten oder -interessen gegenüber dem Erwerber bestehen mieterseits nicht; soweit sie im Verhältnis zwischen der Vorvermieterin und der Kl. bereits bestanden haben, sind sie in dem Vertragsverhältnis zu klären, nicht aber unter Einbeziehung des Mieters.

Eine ergänzende Vertragsauslegung ist nicht zuletzt deshalb ausgeschlossen, weil sie dem Gesetz widerspricht.

Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform hat die Regelung in § 556 a Satz 2 BGB unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der nach altem Recht umstrittenen Frage der Fortdauer der Haftung des Veräußerers bei Aushändigung der vom Mieter geleisteten Sicherheit an den Erwerber getroffen (vgl. BGH, Urteil v. 24.3.1999 - XII ZR 124/97 Rn. 21 ff., a.a.O.; Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 14/4553, S. 63). In der Begründung des Gesetzentwurfes ist ausgeführt, dass die Neuregelung dem Grundsatz entspricht, dass eine Partei nur das Insolvenzrisiko des eigenen Vertragspartners zu tragen hat, hier das Risiko im Verhältnis zwischen früherem Vermieter und Mieter einerseits und im Verhältnis zwischen dem früheren Vermieter und dem Erwerber andererseits. Da sich der frühere Vermieter den Erwerber ausgesucht habe, falle die Zahlungsfähigkeit oder -unfähigkeit des Erwerbers in seinen Risikobereich, nicht in den des Mieters. Es liege am früheren Vermieter, durch entsprechende Vertragsgestaltung das Insolvenzrisiko auszuschalten, etwa im Wege der Vereinbarung einer Bankbürgschaft zu seinen Gunsten (vgl. BT-Drs. 14/4553, a.a.O.).

Eine Verlagerung des Insolvenzrisikos des Erwerbers durch den Veräußerer auf den Mieter durch eine Umgehung des § 566 a Satz 2 BGB sieht das Gesetz nicht vor. Unter Berücksichtigung der Motive des Gesetzgebers steht vielmehr zweifelsfrei fest, dass sie dem Gesetz widerspricht.

b) Eine eigene Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit hat die Kl. mit dem Bekl. nicht getroffen. Auch sonst ist keine Anspruchsgrundlage ersichtlich. § 551 BGB regelt als mieterschützende Norm lediglich die inhaltlichen Anforderungen an eine entsprechende Vereinbarung, dies allerdings, ohne dem Vermieter einen Anspruch auf Leistung der Kaution zu geben.

c) Soweit die Kl. sich in der mündlichen Verhandlung (erneut) darauf bezogen hat, dass dem Mieter kein Nachteil entstünde, weil ihm der Kautionsbetrag von der Vorvermieterin ausgehändigt worden sei, verkennt sie Inhalt und Zweck des § 566 a Satz 2 BGB. Ihre Auffassung unterstellt, wäre die Regelung überflüssig. Dem Mieter entsteht ersichtlich ein Nachteil, nämlich die Übernahme des Insolvenzrisikos des neuen Vertragspartners, den er sich nicht ausgesucht hat. Bereits die vom Gesetzgeber in Bezug genommene Entscheidung des Bundesgerichtshofs bestätigt, dass es sich dabei nicht um eine fern liegende theoretische Möglichkeit handelt. Unabhängig davon übersieht sie, dass ihr im Rahmen der Verhandlungen die Möglichkeit offen stand, etwa durch eine entsprechende Preisgestaltung eigenen Nachteilen vorzubeugen. Soweit sie sich auf eine behauptete stärkere Verhandlungsposition der Vorvermieterin beruft, muss sie sich entgegen halten lassen, dass es ihr - anders als dem Mieter im Verhältnis zu ihr - aufgrund der Vertragsfreiheit frei stand, sich gegen den Vertragsschluss zu entscheiden. Gerade dies bildet die Grundlage der Entscheidung des Gesetzgebers für die Regelung in § 566 a Satz 2 BGB. Unabhängig davon lässt sie unberücksichtigt, dass es sich bei der Kaution lediglich um eine Sicherheit handelt, nicht aber einen Geldbetrag, der dem Vermieter endgültig zusteht.

Auch mit der Kaution werden lediglich Risiken - in gewissem Maße auch das der fortbestehenden Zahlungsfähigkeit des Mieters - abgedeckt. Es gibt keinen sachlichen Grund, das vom Gesetzgeber für schutzbedürftig erachtete Sicherungsinteresse des Mieters geringer zu bewerten als das des Erwerbers, wenn das Gesetz dem Vermieter noch nicht einmal einen Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit zugesteht.

Nach Grundstücksveräußerung haftet der Vorvermieter dem Mieter auf Rückzahlung der an den Erwerber ausgehändigten Kaution, wenn sie vom Erwerber nicht zu erlangen ist (§ 566 a BGB). Zahlt der Verkäufer (vor Eigentumsumschreibung) dem Mieter die Kaution zurück, um dieser fortdauernden Haftung zu entgehen, hat der Erwerber keine Ansprüche auf Auffüllung des Kautionskontos.

Der Vorvermieter hatte anlässlich der Veräußerung des Grundstücks die Kaution an den Mieter zurückgezahlt, um sich von der fortdauernden Haftung für die Sicherheit zu befreien. Die Käuferin verlangte nunmehr Zahlung der Kaution an sich und meinte, es liege eine stillschweigende Vereinbarung über die Abänderung der ursprünglichen Sicherungsabrede zugunsten der Erwerberin vor.

Mit Urteil vom 15. März 2011 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und verwies darauf, dass die Kautionsabrede durch Rückgabe der Sicherheit aufgehoben worden sei. Eine konkludente Vereinbarung oder eine ergänzende Vertragsauslegung, wonach der Mieter die Kaution an den Erwerber zu leisten habe, komme nicht in Betracht, denn der Mieter sei nicht gehalten, ohne Gegenleistung das Insolvenzrisiko für den künftigen Vermieter zu übernehmen, den er als Vertragspartner nicht ausgewählt habe.

Der Veräußerer wird von der Haftung frei, wenn eine Vertragsübernahme einschließlich der Kautionsabrede vereinbart wird. Entgegen älteren Entscheidungen (OLG Karlsruhe NJW-RR 1989, 267; OLG Düsseldorf WuM 2002, 556) soll in dem Verlangen des Mieters, die Sicherheit an den Erwerber weiterzuleiten, kein konkludenter Verzicht des Mieters auf die Haftung des Veräußerers zu sehen sein (Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 32 zu § 566 a BGB). Nach allgemeiner Meinung ist jedoch die Vorschrift des § 566 a BGB abdingbar (Palandt-Weidenkaff, Rn. 2 zu § 566 a), so dass der Vorvermieter mit dem Mieter vereinbaren kann, dass mit der Weiterleitung an den Erwerber die Haftung des Veräußerers entfällt (unzutreffend die a. A. von Streyl a.a.O., der meint, darin läge eine unzulässige Abbedingung der Veräußererhaftung). Allerdings muss es sich um eine klare Vereinbarung handeln, da eine ergänzende Vertragsauslegung gegen den Sinn des § 566 a BGB verstoßen würde, nämlich den Mieter vor der Insolvenz des neuen Vertragspartners zu schützen (MüKo-Häublein, Rn. 16 zu § 566 a). Kommt eine solche Vereinbarung mit dem Mieter nicht zustande, bleibt für den Vorvermieter nur die Rückgabe der Sicherheit an den Mieter. Um Schadensersatzansprüche des Käufers zu vermeiden, sollte diese Frage unbedingt im notariellen Kaufvertrag geregelt werden.