Rückzahlung aller Betriebskostenvorschüsse

Rückzahlung aller Betriebskostenvorschüsse; fehlende Abrechnung

Der Mieter kann nach beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorschüsse verlangen, über die der Vermieter noch nicht abgerechnet hat, wenn weder Abrechnungen für vergangene Zeiträume erfolgt sind, noch solche für die anderen Wohnungen in demselben Haus vorliegen (Anschluß an OLG Braunschweig, GE 1999, 1213).

Die Kl. kann die Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorschüsse von den Bekl. verlangen, wobei als Grundlage dieses Anspruches eine ergänzende Vertragsauslegung nach den §§ 133, 157 BGB in Betracht kommt (vgl. OLG Braunschweig GE 1999, 1213). Die Voraussetzungen dieses Anspruches liegen vor.

Die Bekl. als Vermieter haben während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses nicht über die angefallenen Betriebskosten abgerechnet. Zwar ist der Mieter auch in einem solchen Fall grundsätzlich gehalten, sich in jeder zumutbaren Weise Informationen über die unstreitig entstandenen Betriebskosten zu verschaffen, sei es durch Vergleiche mit vorangegangenen Abrechnungsperioden oder der Heranziehung von Abrechnungen aus Nachbarmietverhältnissen des gleichen Hauses (vgl. OLG Braunschweig a. a. O., 1214). Denn die Rückforderung sämtlicher Vorschüsse ist im Hinblick auf die Tatsache, daß durch die Vermietung der Wohnung unstreitig Betriebskosten entstehen, nur das allerletzte Mittel (sog. ultima ratio; vgl. OLG Braunschweig a. a. O.). Der uneingeschränkte Rückzahlungsanspruch setzt demnach voraus, daß der Mieter nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür hat, welche Betriebskosten tatsächlich entstanden sind (vgl. OLG Braunschweig a. a. O., 1215). So liegt der Fall hier.

Die Kl. hat während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses keine Betriebskostenabrechnungen erhalten. Auch gegenüber den Nachbarn ihres Hauses sind die Betriebskosten nicht abgerechnet worden. Unter diesen Umständen, bei denen für die Kl. keinerlei Anhaltspunkte für die Schätzung der entstandenen Betriebskosten bestanden haben, war es ihr im Sinne der o. g. Rechtsprechung unmöglich, die tatsächlich entstandenen Betriebskosten auch nur ansatzweise zu ermitteln bzw. zu schätzen.

Der Vermieter hatte während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses nicht über die Betriebskosten abgerechnet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter die Vorschüsse zurück.

Zu Recht, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 28. März 2000 befand. Es heißt nach einem Rechtsentscheid des OLG Braunschweig (GE 1999, 1213), daß der Mieter nur ausnahmsweise berechtigt ist, sofort auf Rückzahlung sämtlicher Vorschüsse zu klagen. Dies gilt nämlich nur dann, wenn ihm alle Anhaltspunkte zur Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten fehlen. Das war hier der Fall, weil gegenüber dem Mieter wie auch den Mitmietern im Haus kein einziges Mal abgerechnet worden war. Um Mißverständnissen vorzubeugen: Das gilt nur für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses. Wenn das Mietverhältnis noch läuft, hat der Mieter das Druckmittel des Zurückbehaltungsrechts zukünftiger Betriebskostenvorschüsse, so daß er nicht gleich auf Rückzahlung klagen kann (OLG Hamm WuM 1998, 476).