Rückwirkende Umlegung von Grundsteuer

Rückwirkende Umlegung von Grundsteuer; Nachtragsabrechnung; Nachzahlungsanspruch ohne Vorbehalt

1. Bei einer nachträglichen Festsetzung der Grundsteuer kann der Vermieter eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung um diese Position ergänzen.

2. Der Nachzahlungsanspruch des Vermieters ist nicht deshalb verwirkt, weil die Abrechnung keinen Vorbehalt hinsichtlich einer möglichen Nachbelastung enthielt.

(...) Unerheblich ist es, daß die Abrechnungen keine Grundsteuern ausgewiesen haben und der Bekl. den Saldo ausgeglichen hat. Zwar ist eine erfolgte und ausgeglichene Abrechnung für die Parteien grundsätzlich bindend (LG Berlin - 62 S 409/99 - GE 2000, 813 m. w. N.), jedoch gilt dies nur für solche Einwendungen, die bereits bei Erstellung der Abrechnung bekannt werden (LG Berlin, a. a. O.). Dies ist bei einer erst nachträglichen Festsetzung der Grundsteuer regelmäßig nicht der Fall.

Der Nachzahlungsanspruch ist auch nicht deshalb verwirkt, weil die Abrechnungen hinsichtlich der Grundsteuer nicht einmal einen Vorbehalt hinsichtlich einer möglichen Nachbelastung enthielten. Zum einen ist der Zeitraum zwischen der Geltendmachung der Nachbelastung im Mai bzw. Juni 1998 und dem jeweiligen Abrechnungszeitraum mit zwei bis fünf Jahren noch nicht derart lang, daß von dem für die Verwirkung erforderlichen Zeitmoment ausgegangen werden könnte, zum anderen fehlt es auch an dem darüber hinaus erforderlichen Umstandsmoment. Denn die eigentliche Aufgabe der Abrechnung besteht darin, über die tatsächlich entstandenen Kosten abzurechnen, nicht aber darin, auf möglicherweise weitere Kosten hinzuweisen, die von der vertraglichen Vereinbarung mitumfaßt, aber eben noch nicht angefallen sind.

Der Vermieter kann eine rückwirkende Grundsteuererhöhung umlegen, auch wenn er keinen Vorbehalt in der Betriebskostenabrechnung gemacht hat.

In einem Gewerbemietvertrag war vereinbart, daß der Mieter Betriebskostenvorschüsse zu zahlen hatte. Für mehrere Jahre rechnete der Vermieter ab; der Saldo wurde vom Mieter beglichen. Nachdem das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend festgesetzt hatte, verlangte der Vermieter entsprechende Nachzahlung vom Mieter, der sich auf die bindende Wirkung der Abrechnungen berief.

Mit Urteil vom 12. Dezember 2000 bekräftigte die 64. Kammer des Landgerichts Berlin die in Berlin herrschende Rechtsprechung, wonach der Vermieter berechtigt ist, rückwirkende Erhöhungen der Grundsteuer auch für schon abgerechnete Perioden an den Mieter weiterzugeben. Ein entsprechender Vorbehalt in der Betriebskostenabrechnung sei nicht erforderlich, denn der Mieter müsse damit rechnen, mit solchen vertraglich vereinbarten Kosten, die noch nicht angefallen seien, nachbelastet zu werden.

Auch wenn das Landgericht einen Vorbehalt nicht für erforderlich hält, ist er anzuraten. Der Text könnte etwa so lauten: Nachforderungen für noch nicht bekannte Betriebskosten aus dem Abrechnungszeitraum bleiben vorbehalten.