Rückwirkende Staffelmietvereinbarung und Kündigungsausschluß

Wird eine Staffelmietvereinbarung rückwirkend getroffen, ist für die Berechnung der Vierjahresfrist (Höchstdauer der Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters) auf den Wirkungszeitpunkt abzustellen und nicht auf den Zeitpunkt der Vereinbarung.

Die Bekl. bewohnten auf Grund eines von ihnen am 16. November 1989 abgeschlossenen schriftlichen Mietvertrags eine 6-Zimmer-Wohnung in dem Haus in Berlin. Unter Ziffer 12 heißt es dort: "Im Rahmen der vereinbarten Staffelmiete erhöht sich der Kaltmieten-Anteil jeweils am 1.1.1991, 1.1.1992, 1.1.1993 und 1.1.1994 um je 99 DM. Die Kaltmiete ab 1.1.1994 beträgt dann somit 2.289 DM." Am 12. September 1994 schlossen die Bekl. eine schriftliche Vereinbarung, die als Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 16.11.1989 bezeichnet ist. Nach dieser Vereinbarung verlängerte sich das Mietverhältnis um fünf Jahre und zwar bis zum 31. Dezember 1999. Weiter enthält das Schreiben eine Staffelmietvereinbarung. Dabei heißt es, daß entsprechend den besonderen Vertragsbedingungen Ziffer 1 folgende Kaltmieten als vereinbart gelten. Auf der Vereinbarung sind ab dem 1. Januar 1994 jeweils die Mietbeträge und die Erhöhungsbeträge ausgewiesen, ab dem 1. Januar 1998 sollte die Miete dabei 2.963,12 DM betragen. Mit einem an die Hausverwaltung gerichteten Schreiben vom 9. Januar 1997 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis zum schnellstmöglichen Zeitpunkt. Mit Schreiben vom 10. Februar 1997 wies die Hausverwaltung darauf hin, daß ein Zeitmietvertrag abgeschlossen worden sei, so daß die Kündigung erst zum 31. Dezember 1999 wirksam werden würde.

Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Bekl. vom 9. Januar 1997 zum 31. Dezember 1997 gemäß § 565 Abs. 2 BGB beendet worden. Die Kündigung war nach ihrem Inhalt auf die Kündigung zum nächstmöglichen Termin gerichtet. Dies war aber der 31. Dezember 1997, weil der Ausschluß des Kündigungsrechts durch die Vereinbarung vom 12. September 1994 über diesen Termin hinaus nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam war.

Zwischen den Parteien war in der Vereinbarung vom 12. September 1994 eine den Vertrag vom 16. November 1989 ergänzende Staffelmietvereinbarung getroffen worden. Die Parteien konnten auch eine die ursprüngliche Staffelmietvereinbarung fortschreibende Vereinbarung wirksam treffen. Die Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG will nur eine weitergehende Gesamtbindung untersagen. Verpflichtet sich der Mieter mehrmals bis zu zehn Jahren, ist dies zulässig, weil und soweit hierzu keine Verpflichtung besteht (vgl. Sternel Mietrecht 3. Aufl. III Rn. 431; Bub/Treier/v. Brunn Handbuch der Geschäfts und Wohnraummiete 3. Aufl. II Rn. 20). Insoweit liegt der vorliegende Fall auch anders als der von der Beklagtenseite zitierte Fall, den das Landgericht Berlin mit Urteil vom 25. Januar 2000 (65. ZK = GE 2000, 543) zu entscheiden hatte:

Wird eine Staffelmietvereinbarung mit einer Kündigungsbeschränkung verbunden, besitzt der Mieter gemäß § 10 Absatz 2 Satz 6 MHG zum Ende von vier Jahren ein Kündigungsrecht, wobei er schon innerhalb der vier Jahre in der Frist nach § 565 BGB zum Ende der vier Jahre kündigen kann (vgl. OLG Hamm, WuM 1989, 485). Dann aber ist das Mietverhältnis auf Grund der Kündigung vom 9. Januar 1997 nach dem Inhalt der Vereinbarung vom 12. September 1994 zum 31. Dezember 1997 beendet. Denn die Vereinbarung vom 12. September 1994 weist als ihren Beginn den 1. Januar 1994 aus. Allerdings wird die Formulierung "von mehr als vier Jahren seit dem Abschluß der Vereinbarung" in § 10 Absatz 2 Satz 6 MHG überwiegend dahin verstanden, daß damit der Zeitpunkt gemeint ist, an dem die Vereinbarung getroffen wurde. Möglich ist nach der Wortwahl aber auch, mit dem Abschluß der Vereinbarung auf den Wirkungszeitpunkt abzustellen (so etwa Bub/Treier/v. Brunn aaO. III Rn. 19). Diese Auslegung ist schon deshalb gerechtfertigt, weil es sich um eine Mieterschutzvorschrift handelt (vgl. OLG Hamm WuM 1989, 485, 486). Dann aber muß dem Mieter ein gleichwertiger Schutz auch dann zukommen, wenn die Vereinbarung rückwirkend getroffen wird. Zweck des § 10 Absatz 2 Satz 6 MHG ist es nämlich, den Interessen des Vermieters an kontinuierlichen Finanzierungsmöglichkeiten ebenso gerecht zu werden wie dem Schutz des Mieters vor Zwangssituationen (vgl. OLG Hamm WuM 1989, 485, 486). Der Regelung kann damit entnommen werden, daß der Mieter für einen Zeitraum von höchstens vier Jahren gebunden werden soll.

Diesem Ergebnis steht im vorliegenden Fall auch nicht entgegen, daß die Parteien den in der Vereinbarung vom 12. September 1994 für die Zeit ab dem 1. Januar 1994 ausgewiesenen Betrag bereits als Staffelmietbetrag mit den besonderen Vertragsbedingungen zum Ursprungsvertrag vereinbart hatten. Denn die Aufnahme des Betrags in den unmittelbaren Vertragstext vom 12. September 1994 und nicht als Vorspruch oder Präambel zu dieser Vereinbarung spricht dafür, daß auch insoweit eine (erneute) rechtsgeschäftliche Bindung gewollt war. Für eine derartige rechtsgeschäftliche Bindung spricht überdies auch, daß an der Wirksamkeit der Staffemietvereinbarung durch die besonderen Vertragsbedingungen nicht nur wegen der möglicherweise fehlenden Schriftform Zweifel bestanden. Die von den Parteien getroffene Staffelmietvereinbarung war jedenfalls für den vor dem 1. September 1993 liegenden Zeitraum unwirksam. Denn erst mit dem 4. Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I 1257) ist die Regelung des § 10 Absatz 2 Satz 5 MHG dahin klargestellt worden, daß für die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung die Benennung des Erhöhungsbetrages ausreicht. Vor der Gesetzesänderung war aber die Auffassung vertreten worden, daß anders als in den besonderen Vertragsbedingungen in diesem Fall nicht nur der Erhöhungsbetrag, sondern auch der jeweilige Mietbetrag angegeben werden mußte (vgl. OLG Braunschweig WuM 1985, 213; OLG Karlsruhe WuM 1990, 9). Ob dann aber eine fehlerhafte Vereinbarung durch die Änderung des Gesetzes geheilt worden ist, ist äußerst zweifelhaft (dafür: OLG Hamburg MDR 1995, 467; dagegen LG Berlin [65. ZK] GE 1996, 471; im einzelnen Müther WuM 1996, 391). Eine Bestätigung der Vereinbarung nach § 141 BGB lag daher nahe.