Rückwirkende Sonderumlage für mehrere Jahre und Verjährung

1. Die Wohnungseigentümer können eine Sonderumlage beschließen, die auf mehrere vergangene Jahre aufgeteilt wird.

2. Die Verjährung der Forderung auf Zahlung der Sonderumlage beginnt nicht mit Beschlußfassung, sondern mit Anforderung durch den Verwalter.

A. Die Antragsgegner sind in der [...] Wohnanlage Eigentümer der Einheit Nr. 12.600.

In der Eigentümerversammlung vom 12. Mai 2000 beschlossen die Eigentümer zum Tagesordnungspunkt TOP 2 eine Sonderumlage in Höhe von 12 DM/m2. Auf die Einheit Nr. 12.600 entfielen 646,80 €.

In der Eigentümerversammlung vom 4. Juli 2005 beschlossen die Eigentümer zum Tagesordnungspunkt TOP 8/9 eine Sonderumlage in Höhe von 6,1355 €/m2 für die Jahre 2001 - 2005. Auf die Einheit Nr. 12600 entfielen 646,80 €. [...]

Die Antragsgegner wenden hinsichtlich der Sonderumlage für das Jahr 2000 Verjährung bzw. Verwirkung ein. Den Beschluß rückwirkend für die Jahre 2001 - 2004 halten sie für nichtig, da rückwirkende Beschlüsse unzulässig seien.

B. Der zulässige Antrag ist begründet.

Der Antrag ist gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Wohnungseigentumsverfahren statthaft und auch im übrigen zulässig.

Nach der neuen Rechtsprechung des BGH ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (BGH ZMR 2005, 547). Nicht mehr die Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist jetzt als Beitragsgläubigerin anzusehen (BGH ZMR 2005, 547, 555).

Die Antragsgegner sind gemäß §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG aufgrund der Beschlüsse über die Sonderumlage verpflichtet, an die Antragstellerin 3.873,15 € zu zahlen. Die Forderung auf Zahlung der Sonderumlage für das Jahr 2000 ist nicht verjährt. Die Verjährung begann nicht mit der Beschlußfassung. Denn die Sonderumlagen wurden erst fällig, nachdem der Verwalter diese angefordert hat. Dies erfolgte erst durch das Schreiben vom 9. September 2002. Die Verjährung wäre erst am 31. Dezember 2005 eingetreten. Zu diesem Zeitpunkt war bereits der Mahnbescheidsantrag anhängig. Gemäß § 167 ZPO analog wirkt die Zustellung des Mahnbescheides rückwirkend zum Zeitpunkt der Antragstellung.

Der Anspruch der Antragstellerin auf Zahlung der Sonderumlage für das Jahr 2000 ist auch nicht verwirkt. Für eine Verwirkung fehlt es am Umstandsmoment. Das bloße Unterlassen einer Handlung kann eine Verwirkung nicht begründen. Die Antragsgegner haben nicht vorgetragen, daß sie aufgrund einer bestimmten Handlung bzw. Erklärung der Antragstellerin bzw. der WEG-Verwalterin darauf vertrauen durften, aus der Sonderumlage für das Jahr 2000 nicht mehr in Anspruch genommen zu werden.

Der rückwirkende Beschluß vom 4. Juli 2005 für die Jahre 2001 bis 2004 ist nicht nichtig. Nichtig kann ein Beschluß nur sein, wenn er den Regelungen der Teilungserklärung oder den Grundsätzen des Wohnungseigentums widerspricht. Dies ist jedoch hier nicht der Fall. Die Rückwirkung des Beschlusses bewirkt lediglich eine Aufsplittung der Sonderumlage auf verschiedene Jahre. Die Eigentümer hätten ebensogut eine Sonderumlage 2005 beschließen können, die dem siebenfachen Betrag entspricht, soweit hierdurch nicht eine Rücklage gebildet wird, die insgesamt unangemessen hoch ausfällt.

Die Rechtsprechung zu rückwirkend beschlossenen Wirtschaftsplänen ist auf diesen Fall nicht übertragbar. Denn § 28 Abs. 3 WEG sieht vor, daß nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen ist, über die gemäß § 28 Abs. 5 WEG zu beschließen ist. Das WEG sieht jedoch keine Regelung vor, wonach zu bestimmten Zeitpunkten über Sonderumlagen zu beschließen ist.

Für Ausgaben, die nicht von der Instandhaltungsrücklage gedeckt sind, können die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage mit Stimmenmehrheit beschließen. Wenn der Verwalter diesen Beschluß nicht zügig durchsetzt, sondern damit Jahre wartet, kann der Anspruch verjährt oder verwirkt sein.

Die Eigentümer hatten im Jahre 2000 eine Sonderumlage beschlossen und im Jahre 2005 eine rückwirkende Sonderumlage, aufgeteilt auf die Jahre 2001 bis 2005. Gegen den Mahnbescheid auf Zahlung legte der Eigentümer Widerspruch ein und meinte, der Anspruch sei verjährt und verwirkt; darüber hinaus sei eine rückwirkende Sonderumlage unzulässig.

Mit Beschluß vom 23. Oktober 2006 folgte das AG Mitte dem nicht und meinte, es sei unerheblich, ob eine Sonderumlage in einem Betrag beschlossen werde oder gestaffelt für die abgelaufenen Jahre. Für eine Verwirkung fehle es am Umstandsmoment. Die Verjährung beginne erst mit der Anforderung durch den Verwalter.

Die Ausführungen zur Verjährung sind wohl unzutreffend. Der Beschluß über die Sonderumlage ist sofort fällig (KG NJW-RR 1991, 912). Nach § 199 BGB beginnt dann die dreijährige Verjährungsfrist am Jahresende zu laufen.