Rückwirkende Herabsetzung der Stichtagsmiete

Rückwirkende Herabsetzung der Stichtagsmiete; Verjährung der Rückforderungsansprüche; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Stichtagsmiete; Mietherabsetzung, rückwirkende, Verjährungsfrist; Verjährungsunterbrechung; Preisstellenbescheid; Mietzins, preisrechtlich unzulässig

1. Eine rückwirkende Mietherabsetzung durch die Mietpreisstelle liegt nur dann vor, wenn diese Rückwirkung nach Inhalt und Ausmaß ausdrücklich von der Behörde verfügt wird.

2. Auch bei einer rückwirkenden Herabsetzung der Stichtagsmiete verjähren sich ergebende Rückzahlungsansprüche des Mieters in einem Jahr von der Leistung an.

Die Bekl. ist Eigentümerin eines mit einem Mehrparteienwohnhaus bebauten Grundstücks in Berlin. Der Kl. war dort von 1978 bis zum Sommer 1983 Mieter einer Wohnung.

Am 16. November 1981 beantragte der Kl. beim Bezirksamt Wilmersdorf die Herabsetzung der Stichtagsmiete gemäß § 26 AMVOB und begehrte die Festsetzung des preisrechtlich zulässigen Wertverbesserungszuschlages nach § 11 Abs. 6 AMVOB.

Mit Aufhebungs- und Änderungsbescheid vom 8. November 1983 entschied die Preisstelle für Mieten wie folgt:

"Auf den Antrag des Mieters H. nach § 26 der Altbaumietenverordnung wird nunmehr entschieden, daß die preisrechtlich zulässige Stichtagsmiete zum Zeitpunkt 31. Dezember 1978 ... 197,79 DM monatlich beträgt."

Der Kl. macht für die Jahre 1979 bis 1983 einen Betrag in Höhe von 2834,38 DM überzahlter Miete geltend. Von diesem Betrag hat er die nicht gezahlte Miete für die Zeit von Februar bis Juli 1983, insgesamt 1316,22 DM, sowie einen nicht gezahlten Wertverbesserungszuschlag von 9,45 DM für 27 Monate insgesamt 255,15 DM, abgesetzt; restliche 1263,01 DM macht er mit der Klage geltend.

Der Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an ihn 1263,01 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 9. April 1983 zu zahlen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen. Sie erhebt die Einrede der Verjährung und beruft sich im übrigen darauf, daß der Preisstellenbescheid keine Rückwirkung entfalten könne.

Für etwaige Rückforderungsansprüche des Kl. für die Zeit vom 1. Januar 1979 bis zum 1. Februar 1982 folgt das bereits daraus, daß diese verjährt wären (§ 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG), weil der Kl. seinen Mahnbescheid erst am 24. Februar 1983 anhängig gemacht hat (§ 270 Abs. 3 ZPO). Der Mieter von preisgebundenem Altbauwohnraum, der eine von ihm erbrachte mietpreisrechtlich unzulässige Leistung zurückfordern will, muß zur Vermeidung der kurzen Verjährung des § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG - ein Jahr von der Leistung an - den Anspruch in einer die Verjährung unterbrechenden Weise geltend machen, regelmäßig also durch Klage oder durch ein sonstiges Vorgehen gemäß § 209 BGB. Der an die Mietpreisstelle gerichtete Antrag des Mieters auf Herabsetzung der Miete nach § 2 Abs. 1 I. BMG bzw. der an die Mietpreisstelle gerichtete Antrag des Mieters, über den aufgrund von Wertverbesserungs-/Modernisierungsmaßnahmen preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrag zu entscheiden (§ 11 Abs. 6 AMVOB) unterbricht nicht die Verjährung des Anspruchs auf Erstattung preisrechtswidriger Mietezahlungen (vgl. KG Rechtsentscheid vom 9. August 1982, GE 1982, 785, 787, 789; KG GE 1983, 623).

Die Bekl. hat deshalb ihre Verjährungseinrede für die auf die Zeit vom 1. Januar 1979 bis 1. Februar 1982 entfallenden Ansprüche wirksam erhoben mit der Folge, daß einem Rückforderungsanspruch des Kl. das Leistungsverweigerungsrecht der Bekl. nach § 222 Abs. 1 BGB entgegenstünde.

Die Klage ist aber auch schon deshalb unbegründet, weil der Preisstellenbescheid vom 8. November 1983 keine rückwirkende Herabsetzung der Miete ausspricht, und zwar auch nicht in sinngemäßer Textauslegung.

Zwar hat die Preisstelle für Mieten festgestellt, daß die Stichtagsmiete 31. Dezember 1978 nur 197,79 DM betrug, so daß die von dem Kl. gezahlte Miete teilweise preisrechtlich unzulässig war. Dem danach an sich gemäß § 30 Abs. 1 I. BMG bestehenden Rückforderungsanspruch steht aber § 1 Abs. 3 I BMG (n.F.) entgegen, wonach die preisrechtlich unzulässige Mietvereinbarung, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergab, vom 1. Januar 1979 an als wirksam gilt. Mangels ausgesprochener Rückwirkung des Preisstellenbescheides war die unzulässige Mietvereinbarung entgegen § 26 Abs. 2 I. BMG bis zum Wirksamwerden des Preisstellenbescheides zur vollen Gültigkeit erstarkt; der solange in der vereinbarten Höhe gezahlte Mietzins war zum geschuldeten Mietzins geworden, ein Rückzahlungsanspruch besteht insoweit nicht (vgl. auch KG Rechtsentscheid vom 9. August 1982, GE 1982, 791). Die in dem Preisstellenbescheid ausgesprochene Herabsetzung der Miete wirkt im allgemeinen - ohne besonderen Ausspruch der Rückwirkung - nur für die Zukunft. Gemäß § 43 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVerfG), der mangels einer ausdrücklichen Bestimmung im 1. Bundesmietengesetz für die Frage herangezogen werden muß, ab wann die Herabsetzung der Miete wirkt, wird ein Verwaltungsakt gegenüber demjenigen, für den er bestimmt ist oder der von ihm betroffen wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in dem er ihm bekanntgegeben wird. Das konnte aber erst nach Erlaß dieses Bescheides der Fall gewesen sein. Da wohnte der Kl. aber schon längst nicht mehr in der Wohnung und zahlte auch keine preisrechtlich unzulässige Miete mehr.

Die Entscheidung der Preisstellenbehörde erschöpft sich im Streitfall ausnahmsweise in einer feststellenden Wirkung, so daß keine eigentliche Mietherabsetzung vorliegt, weil die Mietpreisstelle die von ihr gewollte rechtsgestaltende Wirkung der Mietherabsetzung nach Inhalt und Ausmaß ausdrücklich verfügen muß (KG GE 1982, 785, 797). In der Erklärung, die preisrechtlich zulässige Stichtagsmiete 31. Dezember 1978 betrage 197,79 DM monatlich liegt aber beim besten Willen nicht die Erklärung, daß die Miete rückwirkend zum 1. Januar 1979 auf diesen Betrag herabgesetzt wird. Es erscheint auch sehr zweifelhaft, ob der Kl. jetzt noch einen zulässigen Widerspruch mit dem Ziel, eine Rückwirkung herbeizuführen, einlegen könnte, indem er wegen entschuldigendem Rechtsirrtum Wiedereinsetzung gemäß §§ 60, 70 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) beantragt (vgl. Bundesverwaltungsgericht MDR 1954, 652 Nr. 2).

Ein Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete wäre deshalb nur gegeben, wenn die Mietpreisstelle die Miete herabgesetzt und die Rückwirkung der Mietherabsetzung angeordnet hätte. Das war nicht der Fall.

Nach allem war die Klage abzuweisen.