Rückwirkende Grundsteuererhöhung bei preisgebundenem Wohnraum

Eine Umlage von nachträglich angefallenen Betriebskosten (hier: rückwirkende Grundsteuererhöhung) ist auch bei preisgebundenem Wohnraum möglich, wenn dies innerhalb von drei Monaten nach Zugang des Grundsteuerbescheids geschieht.

(...) Der von der Kl. in die Betriebskostenabrechnung für 1998 vom 6.12.1999 eingestellte nachberechnete anteilige Betrag der Grundsteuer für das Jahr 1997 ist gegenüber der Bekl. verspätet geltend gemacht worden. Bei preisgebundenen Wohnraum ist die Umlage auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres begrenzt (§ 4 Abs. 8 Satz 1 1. Halbsatz NMV), es sei denn, der Vermieter hat die Nachforderung aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, erst nach dem Ende des auf die Erhöhung folgenden Kalenderjahres innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis geltend gemacht (§ 4 Abs. 8 Satz 2 2. Halbsatz NMV, vgl. Kinne, Die Abrechnung von Betriebskosten, GE 2003, 504 ff., 509 mittlere Spalte oben). Grundsätzlich ist die rückwirkende Umlage von nachträglich angefallenen Betriebskosten auch nach Ablauf der Ausschlußfrist noch zulässig. Sofern das Finanzamt rückwirkend die Grundsteuer erhöht, darf der Vermieter rückwirkend erhöhte Grundsteuern für den vom Steuerbescheid umfaßten Zeitraum noch ansetzen, bei preisgebundenem Wohnraum ist jedoch die gesetzliche Schranke der Geltendmachung binnen drei Monaten nach Kenntnis des Vermieters zu beachten. Der Grundsteuerbescheid ist bei der Bekl. am 4. August 1999 eingegangen, danach hätte die Umlage auf die Mieterin spätestens bis zum 4. November 1999 erfolgen müssen. Danach kann dahinstehen, daß die Bekl. nach dem Abflußprinzip ihre Betriebskostenabrechnungen erstellt, die Einstellung des maßgeblichen Anteils an der Grundsteuer betrifft den Abrechnungszeitraum des Jahres 1997, die Einstellung in die Betriebskostenabrechnung vom 6.12.1999 war jedenfalls verspätet.

Daß Finanzämter die Grundsteuer rückwirkend erhöhen dürfen, ist von Verfassungsgerichten bisher nicht bezweifelt worden. Eine solche Erhöhung von Betriebskosten darf auch an den Mieter weitergegeben werden, wobei die Vermieter von preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnung) eine besondere Ausschlußfrist von drei Monaten zu beachten haben.

Der Vermieter hatte im Dezember 1999 über die Betriebskosten des Jahres 1998 abgerechnet und dabei eine rückwirkende Grundsteuererhöhung für 1997 berücksichtigt. Er meinte, er habe die Abrechnungsfrist von einem Jahr eingehalten, da er nach dem Abflußprinzip abgerechnet habe, so daß der Zugang des Grundsteuerbescheides maßgeblich sei.

Mit Urteil vom 7. November 2003 verwies das AG Neukölln darauf, daß der Vermieter dies innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Grundsteuererhöhung gegenüber dem Mieter geltend machen müsse. Da dies nicht geschehen war, komme es nicht darauf an, ob der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für 1997 hätte korrigieren müssen (Abgrenzungsprinzip) oder die erhöhte Grundsteuer für 1998 geltend gemacht werden dürfte (Abflußprinzip).

Die Abrechnungsfrist von einem Jahr gilt nach § 556 BGB auch für preisfreien Wohnraum; auch hier können Nachforderungen geltend gemacht werden, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Eine besondere Ausschlußfrist von drei Monaten nach Kenntnisnahme sieht das BGB aber nicht vor.