Rückwirkende Erhöhung des Mietzinses

Rückwirkende Erhöhung des Mietzinses; Mietzinserhöhung; rückwirkende; öffentlich geförderte Wohnung; Mietpreisrecht; Kostenmiete; jeweils zulässige; Formularklausel; Nachforderungsanspruch; Beendigung des Mietverhältnisses; Treu und Glauben

Zur Mietneuberechnung bei öffentlich geförderten Wohnungen, wenn seit Jahren keine Mieterhöhung durchgeführt wurde.

Die von der Kl. vorgenommene Mieterhöhung ist formell ordnungsgemäß und materiell berechtigt.

Die dem Schreiben an die Bekl. vom 22. September 1986 beigefügte Mieterhöhungsberechnung der Hausverwaltung der Kl. vom 12. Dezember 1986 erfüllt die formellen Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 WoBindG. Diese Vorschrift ist in der Mieterhöhungsberechnung ausdrücklich genannt. In dieser Mieterhöhungserklärung hat die Kl. sämtliche Voraussetzungen einer neuen Wirtschaftlichkeitsbe rechnung erfüllt. Diese Mieterhöhungserklärung enthält sämtliche nach den §§ 12 bis 29 II. BV not wendigen Angaben. Damit ist die Berechnung der neuen Kostenmiete nachvollziehbar dargestellt. In sofern liegt ein anderer Sachverhalt vor als in dem Falle, über den das LG Berlin (in GE 1987 Seite 729) in der von der Bekl. angeführten Entscheidung zu entscheiden hatte.

Zu Unrecht beruft sich die Bekl. darauf, daß diese Mieterhöhung für das Grundstück S-straße 9 ge trennt berechnet hätte werden müssen. Denn die Kl. war berechtigt, die Ermittlung der Kostenmiete für die Wirtschaftseinheit durchzuführen (§ 8 a Abs. 1 WoBindG). Auch diese Vorschrift ist in der Mieterhöhungsberechnung ausdrücklich zitiert. Durch die nachgereichten Unterlagen hat die Kl. aber nachgewiesen, daß sowohl in der ursprünglichen und von der WBK genehmigten Wirtschaftlichkeits berechnung vom 13. Februar 1956 wie auch in der späteren, am 19. September 1986 bei der WBK eingegangenen und von ihr überprüften Wirtschaftlichkeitsberechnung die Grundstücke S straße 7, 9, 11, 11 a und 13 als eine Wirtschaftseinheit zusammengefaßt sind. Die Bekl. als Mieterin hat keinen Anspruch darauf, daß nunmehr diese Wirtschaftseinheit aufgespalten wird und für jedes Haus einzel ne Wirtschaftlichkeitsberechnungen aufgestellt werden.

Unzutreffend ist auch die Ansicht der Bekl., die Kl. hätte darlegen müssen, seit wann und warum um lagefähige Kosten gestiegen sind. Dies wäre nur dann notwendig gewesen, wenn die Kl. die Mieter höhung mit Erhöhungen der Betriebskosten begründet hätte und lediglich eine Zusatzberechnung eingereicht hätte. Da indessen die Kl. eine vollständig neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt hat, ergibt sich allein aus dieser Berechnung die neue Kostenmiete. Die Kl. war deshalb nicht verpf lichtet, im einzelnen darzulegen, welche Betriebskosten sich seit der letzten Mietberechnung erhöht oder ermäßigt haben.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist auch materiell berechtigt. Dies ergibt sich allein daraus, daß nach dem von der Kl. in Fotokopie eingereichten Schreiben der WBK vom 31. Oktober 1986 die von der Kl. eingereichte Wirtschaftlichkeitsberechnung von der WBK überprüft und korrigiert worden ist.

Die Hausverwaltung der Kl. hat in der Mietberechnung darauf hingewiesen, daß seit rund 10 Jahren eine Mieterhöhung nicht stattgefunden habe und ihr alte Unterlagen nicht oder nur unvollständig zur Verfügung stünden. Deshalb habe sie eine vollständige Neuberechnung der Miete vorgenommen.

Diese Mieterhöhungserklärung ist auch rückwirkend ab 1. Januar 1985 wirksam. Das folgt aus § 4 Abs. 8 Satz 2 NMVO. Denn nach § 3 Nr. 7 des Mietvertrages ist zwischen den Parteien wirksam die jeweils zulässige Miete als vereinbart anzusehen.

Zu prüfen war lediglich noch, ob die Nachforderung einer Erhöhung der Kaltmiete um monatlich rund 20 % für knapp zwei Jahre unter Berücksichtigung des Umstandes, daß das Mietverhältnis inzwischen beendet war, gegen Treu und Glauben verstößt. Dies ist zu verneinen. Aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag und der gesetzlichen Bestimmungen mußte die Bekl. damit rechnen, daß eine Erhöhung der Kostenmiete - in gewissem Umfang auch rückwirkend - eintreten werde. Die Kl. hat weiter unwi dersprochen vorgetragen, daß im September 1986 eine Mieterhöhung seit 10 Jahren unterblieben war. Unter diesen Umständen konnte die Bekl. nicht darauf vertrauen, daß die zuletzt gezahlte Miete der als vereinbart geltenden Miete entsprach. Daran ändert es auch nichts, daß das Mietverhältnis Ende August 1986 beendet worden ist.