Rückwirkende Betriebskostenerhöhung

Rückwirkende Betriebskostenerhöhung; Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen; Staffelmiete

1. Eine Klausel, die bei vereinbarter Bruttokaltmiete eine unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostenerhöhungen seit Vertragsabschluß bzw. vom Zeitpunkt der Entstehung an zuläßt, ist gemäß § 307 BGB unwirksam.

2. Der Mieter ist nicht befugt, die durch spätere Modernisierung hinzugekommenen Kabelgebühren aus der Abrechnung herauszustreichen, weil er kein Interesse mehr an einem Kabelanschluß hat.

3. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe durch den Mieter setzt seine entsprechende Erklärung in Textform nach Abrechnung voraus, die ab deren Zugang wirkt.

4. Eine eigenmächtige Senkung des Betriebskostenvorschusses ohne Anpassungserklärung ist unzulässig.

Die Klage ist in dem aus dem Tenor zu 1) ersichtlichen Umgang begründet.

Der Bekl. schuldet für die Monate Mai bis August 2004 einen restlichen Mietzins in Höhe von monatlich 20,37 Euro, insgesamt 81,48 Euro.

Er war nicht berechtigt, die Heizkostenvorauszahlung einfach zu kürzen, weil er sie für zu hoch hielt. Der Mieter hat gemäß § 560 Abs. 4 BGB zwar das Recht, eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vorzunehmen, jedoch hat dies nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform zu geschehen. Eine solche schriftliche Erklärung bewirkt die Anpassung ab deren Zugang. Eine rein tatsächliche Kürzung des Heizkostenvorschusses ist unzulässig. Der Kl. kann selbstverständlich nach wie vor die Heizkostenvorschüsse für das Jahr 2004 verlangen, da die Abrechnungsfrist insoweit gerade erst zu laufen begann.

Des weiteren schuldet der Bekl. die Vorauszahlung auf die Kabelgebühren in Höhe von 5,37 Euro monatlich gemäß der wirksamen Anpassung des Vorschusses vom 24.2.1993 in Verbindung mit der entsprechenden Abrechnung. Der Mieter ist nicht befugt, diese Betriebskostenposition einfach herauszustreichen, weil er kein Interesse mehr an einem Kabelanschluß hat. Die Wohnung wurde mit Kabelanschluß vermietet, so daß die Kl. nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet sind, diesen weiterhin zur Verfügung zu stellen. Eine Änderung ist nur in beiderseitigem Einverständnis zwischen Vermieter und Mieter möglich. Der Umlage der Kabelgebühren steht auch nicht entgegen, daß sich die Kl. im Rahmen der Modernisierungsvereinbarung vom 28.2.1990 verpflichtet haben, keine höhere Bruttokaltmiete als dort angegeben zu verlangen. Denn in der Einstiegskaltmiete sind lediglich die "Betriebskosten zum Zeitpunkt der Bewilligung" enthalten. Später hinzutretende Betriebskosten wie jene für den Kabelanschluß können ohne weiteres umgelegt werden, wie dies in wirksamer Weise mietvertraglich geschehen ist.

(...)

Einen darüber hinausgehenden Zahlungsanspruch haben die Kl. indes nicht.

Der Bekl. schuldet lediglich die gemäß der Staffelmietvereinbarung geschuldete Bruttokaltmiete in Höhe von 269,20 Euro (letzte Staffel) zuzüglich Heizkosen- und Kabelvorschuß.

Die im Laufe der Mietzeit gemäß § 4 Abs. 2 MHG vorgenommenen Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten sind unwirksam, da die entsprechende Gleitklausel unter § 4 Nr. 3 a Satz 2 des Mietvertrages unwirksam ist. Entgegen der Ansicht des Bekl. folgt dies allerdings noch nicht daraus, daß die einzelnen Betriebskosten nicht aufgeführt sind; vielmehr genügt die Bezugnahme auf die Anlage zu § 27 II. Berechnungsverordnung. Dies gilt jedenfalls bei preisfreiem, nicht öffentlich geförderten Wohnungsbau wie dem streitgegenständlichen. Der Baukostenzuschuß wurde gemäß dem Landesmodernisierungsprogramm (Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinien) gewährt, und es gelten allein die Maßgaben des Modernisierungsvertrages sowie das Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz. Ein öffentlich geförderter Wohnraum im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder der Neubaumietenverordnung liegt nicht vor (§ 6 Abs. 2 f II. WoBauG).

Jedoch ist die Gleitklausel zu weit gefaßt und daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Die Klausel durchbricht den von § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG (§560 Abs. 2 Satz 2 BGB n. F.) gezogenen Gestaltungsrahmen, der die Rückwirkung auf den Zeitraum bis zum Beginn des der Mieterhöhung vorangehenden Kalenderjahres begrenzt (vgl. Seldeneck, Betriebskosten, Rn. 4146). Denn sie läßt eine unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostenerhöhungen seit Vertragsschluß bzw. vom Zeitpunkt der Entstehung an zu. Die Mieterhöhungserklärungen konnten mithin keine Wirkung entfalten.

Auch ist keine konkludente Vereinbarung über die Mieterhöhungen zustande gekommen. Anders als bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist bei Betriebskostenerhöhungen gemäß § 560 BGB eine Zustimmung des Mieters nicht erforderlich. Zahlt er aufgrund einer unwirksamen Betriebskostenerhöhung, dann deswegen, weil er sich (irrtümlich) für hierzu verpflichtet hält. Ein rechtsgeschäftlicher Wille dahingehend, einer Mietänderung zustimmen zu wollen, fehlt mithin völlig. (...)