Rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels für Fernwärmekosten bei älteren Gebäuden

Rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels für Fernwärmekosten bei älteren Gebäuden; ordnungsgemäße Verwaltung; Rückwirkungsverbot

Ein Beschluss über die rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten zu 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch entspricht dann nicht ordnungsgemäßer WEG-Verwaltung, wenn das Gebäude mit Fernwärme versorgt wird; der Verteilungsschlüssel des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkVO gilt entgegen dem Wortlaut des § 7 Abs. 3 HeizkVO in diesen Fällen nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien streiten im Rahmen einer Beschlussanfechtung um die Ordnungsgemäßheit eines Beschlusses der Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ... Hamburg vom 13.7.2012, durch welchen der Heizkostenverteilungsschlüssel für das Jahr 2011 geändert werden sollte.

Die Wohnungseigentümer beschlossen unter TOP 3 dieser Versammlung mit einer Mehrheit von 9.708,65 zu 250,09/10.000 MEA, den Heizkostenverteilungsschlüssel für die Wohngeldabrechnung 2011 von 50/50 auf 70/30 (Verbrauch/Fläche) zu ändern. Das Gebäude wird über Fernwärme beheizt.

Das Amtsgericht hat den angefochtenen Beschluss mit Urteil vom 13.6.2013 „für unwirksam" erklärt. [...]

Gegen dieses Urteil wenden sich die Bekl. mit der Berufung.

Die Bekl. sind der Auffassung, das Amtsgericht habe zu Unrecht angenommen, der § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV beziehe sich nur auf Gebäude mit Öl‑ oder Gasheizung. Über § 7 Abs. 3 HeizKV ergebe sich die sinngemäße Einbeziehung auch von Fernwärme.

II. Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Berufung ist nicht begründet. Das Amtsgericht hat den Beschluss zutreffend für ungültig erklärt. Die Erklärung des Beschlusses für „unwirksam" bedeutet dasselbe.

Der angefochtene Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG. Eine rückwirkende Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels ist unzulässig.

Nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV ist die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Diese Regelung gilt auch im Wohnungseigentumsrecht (vgl. Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG‑Kommentar, 10. Auflage, § 16 Rn. 55).

Schon nach allgemeinen Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung sind rückwirkende Änderungen von Verteilungsschlüsseln, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führen, in der Regel unzulässig. Sie können nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände hingenommen werden, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in höherem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (BGH, Urteil vom 9.7.2010 – V ZR 202/09, GE 2010, 1127 = NJW 2010, 2654, Rn. 11; Urteil vom 1.4.2011 - V ZR 162/10 = GE 2011, 761 = NJW 2011, 2202, Rn. 11). Hinsichtlich der Verteilung der Kosten für Wärme und Warmwasser sieht die Heizkostenverordnung in § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV ein Rückwirkungsverbot vor. Die Regelung ist als strikter Rückwirkungsausschluss zu verstehen. Der BGH hat im Urteil vom 9.7.2010, V ZR 202/09 ausgeführt: „Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine der mietrechtlichen Vorschrift des § 556 a Abs. 2 Satz 2 BGB vergleichbare Einschränkung, wonach der Vermieter einen neuen Umlageschlüssel durch einseitige Erklärung nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes festlegen kann. Den Materialien ist zwar zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber bei den Fragen, was unter Betriebskosten zu verstehen ist und ob den Wohnungseigentümern die Befugnis zustehen soll, darüber zu befinden, ob verbrauchsabhängig abzurechnen ist, an den Regelungen der §§ 556 Abs. 1, 556 a Abs. 2 Satz 1 BGB orientiert hat (BT‑Drucks. 16/887 S. 22 f.). Auf das in § 556 a Abs. 2 Satz 2 BGB normierte Rückwirkungsverbot hat er jedoch gerade keinen Bezug genommen. Für die hier in Rede stehenden (Betriebs‑) Kosten besteht auch im Übrigen - anders als etwa bei Heiz‑ und Warmwasserkosten nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenVO - kein striktes Rückwirkungsverbot."

Der BGH geht mithin hinsichtlich der Kosten für Heizung und Warmwasser von einem spezialgesetzlich geregelten strikten Rückwirkungsverbot aus (vgl. dazu auch schon Urteil der Kammer vom 30.10.2013 - 318 S 113/12 -, BGH, Urteil vom 1.4.2011 - V ZR 162/10, GE 2011, 761 = NJW 2011, 2202, Rn. 11; vgl. auch Jennißen/Jennißen, WEG, 3. Auflage § 16 Rn. 41 c, Niedenführ in Niedenführ/KümmeI/Vandenhouten, aaO., § 16 Rn. 55).

Ob ein Beschluss über eine rückwirkende Änderung des Schlüssels zur Verteilung der Heizkosten dann möglich ist, wenn der bisherige Verteilungsschlüssel der Heizkostenverordnung deshalb nicht entsprach, weil in Bezug auf das Gebäude die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV vorlagen und deshalb ein Verteilungsschlüssel von 70/30 (Verbrauch/Fläche) nach der Heizkostenverordnung zwingend ist, kann hier dahinstehen (zweifelnd insoweit Becker, in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl., § 16 Rn. 64). So erfasst zwar - worauf die Berufungskl. zutreffend hinweist - der Wortlaut des § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV diesen Fall nicht, weil sich die Regelung nur auf die in § 6 Abs. 4 Satz 1 HeizKV in Bezug genommenen Regeln zur Wahl des Abrechnungsmaßstabs (§§ 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 Satz 1, 8 und 9 HeizKV) bezieht und die zwingende Verteilungsregel des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV dort gerade nicht aufgeführt ist (dazu auch LG Berlin, Beschluss vom 20.4.2011 - 65 S 60/11).

Jedoch liegen die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 Heiz KV hier nicht vor. Das Gebäude der WEG wird hier über Fernwärme beheizt. Zwar gilt nach § 7 Abs. 3 HeizKV der § 7 Absatz 1 HeizKV für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung entsprechend. Die Kammer teilt jedoch im Ergebnis die Auffassung des Amtsgerichts, wonach dies sich nicht auf Gebäude bezieht, die mit Fernwärme versorgt werden.

Denn die Gründe, die den Verordnungsgeber zur Einführung des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV veranlasst haben, treffen auf Gebäude, die anstatt durch eine zentrale Öl‑ oder Gasheizung über Fernwärme beheizt werden, nicht zu.

In der Begründung des Bundesrates betreffend die Regelung des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV aus dem Verfahren zur Neufassung der Heizkostenverordnung, welche in ihrer heutigen Formulierung am 5. Oktober 2009 bekannt gemacht wurde, heißt es:

„... Der neue Satz 2 schränkt für bestimmte Fälle die bisherige und weiterhin bestehende Wahlmöglichkeit des Gebäudeeigentümers ein, einen Verteilungsmaßstab zwischen mindestens 50 vom Hundert und höchstens 70 vom Hundert nach Verbrauch bestimmen zu können. Künftig sind in Gebäuden, die nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 erfüllen, die mit einer Öl‑ oder Gasheizung versorgt worden und in denen die freiliegenden Strangleitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, 70 vom Hundert der Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Eine Festschreibung des verbrauchsabhängigen Anteils von 70 vom Hundert ist nach der vorliegenden Untersuchung unter dem Gesichtspunkt der Wahrung der Verteilungsgerechtigkeit für diesen Gebäudetyp angemessen. Dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt, da bestimmte Versorgungsarten hohe Grundkostenanteile, die je nach Versorgungsart, z. B. bei Fernwärme, bis zu 45 vom Hundert betragen können, beinhalten. In diesen Fällen wäre ein verbrauchsunabhängiger Anteil von 30 vom Hundert bereits ausgeschöpft bzw. überschritten, ohne dass die unstreitig auch zu den verbrauchsunabhängigen zählenden Kosten für Bereitstellungs‑ und Verteilungsverluste eingeflossen wären ..." (BR‑Drucks., 570/08, S. 12).

Hintergrund dieser Stellungnahme des Bundesrates sind Untersuchungen, wonach bei Gebäuden, die nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16.4.1994 erfüllen, und die über eine zentrale Öl‑ oder Gasheizung beheizt werden, der verbrauchsabhängige Anteil an den Heizkosten besonders hoch ist.

Da dies auf mit Fernwärme beheizte Gebäude nicht in gleicher Weise zutrifft, erfasst der zwingende Schlüssel des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV, der eben die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Öl‑ oder Gasheizungen unter den weiteren genannten Voraussetzungen betrifft, solche Objekte trotz des Wortlauts des § 7 Abs. 3 HeizKV nicht. Die Voraussetzungen des Rückwirkungsverbots des § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV sind somit hier erfüllt.

Aus dem Vorstehenden folgt nicht, dass eine Verteilung von 70/30 (Verbrauch/Fläche) nicht auch für über Fernwärme belieferte Gebäude ein im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung angemessener Verteilungsschlüssel sein kann. Dieser Schlüssel ist jedoch auch dann, wenn die so belieferten Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen und die freiliegenden Strangleitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, kein nach der Heizkostenverordnung zwingender Verteilungsschlüssel.

Ein Beschluss über die rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten von bisher 50/50 auf 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsgemäßer WEG-Verwaltung, wenn das Gebäude i. S. d. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkVO mit Fernwärme versorgt wird.

Die Parteien stritten über die Ordnungsgemäßheit des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom 13. Juli 2012, durch den der Heizkostenverteilungsschlüssel für die Wohngeldabrechnung für das Jahr 2011 von 50/50 auf 70/30 (Verbrauch/Fläche) geändert werden sollte. Das Amtsgericht hat den angefochtenen Beschluss für unwirksam erklärt. Dagegen richtete sich die Berufung der unterlegenen Wohnungseigentümer.

Das LG Hamburg wies die Berufung zurück: Der angefochtene Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil eine rückwirkende Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels gem. § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkVO unzulässig gewesen sei, der ein striktes Rückwirkungsverbot enthalte.

Die Umlage zu 70 % nach Verbrauch sei auch nicht deshalb zwingend gewesen, weil nach § 7 Abs. 3 HeizkVO der entsprechende Verteilungsschüssel für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung in den dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung nicht entsprechenden Gebäuden mit überwiegend gedämmten freiliegenden Leitungen entsprechend gelte. Denn den Motiven des Gesetzgebers sei zu entnehmen, dass die Lieferung mit Fernwärme von dem zwingenden Verteilungsschlüssel nicht erfasst werde.

Die Entscheidung überzeugt nicht. Wie die Kammer auch richtig sieht, betrifft das Rückwirkungsverbot des § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkVO den für nicht wärmegedämmte Gebäude mit überwiegend gedämmten freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkVO geltenden zwingenden Umlagemaßstab von 70 % nach Verbrauch nicht, weil in § 6 Abs. 4 Satz 1 HeizkVO diese Bestimmung nicht aufgeführt ist. Ein Rückwirkungsverbot gilt also nicht für den zwingenden Umlagemaßstab der älteren Gebäude i. S. d. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkVO.

Wenn nun § 7 Abs. 3 HeizkVO anordnet, dass für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung ebenfalls dieser zwingende Umlagemaßstab entsprechend gilt, unterliegt die Umstellung auf diesen Verteilungsschüssel auch bei der Lieferung der Kosten der Wärmelieferung nicht dem Rückwirkungsverbot.

Allein daraus, dass der Gesetzgeber möglicherweise den zwingenden Umlagemaßstab von 70 % nach Verbrauch deswegen eingeführt hat, weil der verbrauchsabhängige Anteil an den Heizkosten bei älteren Gebäuden besonders hoch ist, kann nicht entgegen dem eindeutigen Wortlaut des § 7 Abs. 3 HeizkVO gefolgert werden, dass der zwingende Umlagemaßstab bei der Wärmelieferung nicht gilt. Gilt er aber, so greift auch nicht ein Rückwirkungsverbot für derartige Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ein.