Rückübertragungsausschluss

Rückübertragungsausschluss; Restitutionsausschluss; Ausschließungsgrund; Ausschlussgrund; komplexen Wohnungsbau

Der Restitutionsausschluß des komplexen Wohnungsbaus ist auch dann gegeben, wenn bei der Rückübertragung die Zerreißung städtebaulicher Zusammenhänge nicht zu befürchten ist, weil das genannte bebaute Areal einem Alteigentümer zustünde.

Die Kl. begehren die Rückübertragung nach dem VermG des Grundstücks Berlin-Johannisthal, ... Dieses Grundstück besteht aus drei Flurstücken (Nr. 89, 90, 91) mit insgesamt 4.621 m2. Die Klage bezieht sich aber nur auf das mit Mietwohnhäusern bebaute Flurstück 90 mit 3.285 m2. Die beiden anderen Flurstücke sind Grünfläche, deren Rückübertragung die Kl. nicht (mehr) begehren. Das Grundstück gehört zu einem großen Areal am ehemaligen Flugplatz Johannisthal, das seit 1912 im Eigentum der "Terrain AG am Flugplatz Johannisthal/Adlershof" stand. Die AG gehörte zum sog. A. Konzern, dessen Mutterunternehmen die Firma A. war. Inhaber der Firma war A., der nach seinem Tod 1935 von seiner Ehefrau T. beerbt wurde. Nach deren Tod waren gemeinsame Erben die Kinder der Eheleute, M. und L., M. wurde vom Kl. zu 2, L. von seiner Ehefrau, der Kl. zu 1., beerbt.

1928 beschloß die Generalversammlung der Terrain-AG die Auflösung der Gesellschaft; durch weitere Beschlüsse wurde im Jahre 1937 die Umwandlung der AG durch Übertragung ihres Vermögens unter Ausschluß der Liquidation auf die Hauptgesellschafterin T. als alleinige Inhaberin der Firma A. beschlossen. Die AG wurde 1937 im Handelsregister gelöscht.

1939 wurde auf der Grundlage der Verordnung über den Einsatz des jüdischen Vermögens vom 3. Dezember 1938 (Einsatz-VO) der Inhaberin aufgegeben, die Firma A. abzuwickeln. Gleichzeitig wurde nach § 2 der Einsatz-VO ein Treuhänder eingesetzt. Das Grundstück wurde durch notariellen Vertrag 1938/39 durch die Testamentsvollstrecker des A. an die Reichshauptstadt Berlin verkauft, die 1939 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Die noch unbebauten Grundstücke wurden nach dem Krieg durch die Volkseigene Wohnungsverwaltung Treptow verwaltet. 1953 wurde die Rechtsträgerschaft auf die Konsumgenossenschaften eGmbH zum Zwecke der Bebauung mit Wohngebäuden übertragen. 1954/55 wurde auf dem Flurstück 90 durch die Konsumgenossenschaften ein Wohnblock errichtet. Aufgrund eines Vertrages mit den Konsumgenossenschaften aus dem Jahr 1959 wurde 1960 die Rechtsträgerschaft auf die Kommunale Wohnungsverwaltung übertragen und im Grundbuch Eigentum des Volkes eingetragen. Nach Zuordnung an das Land Berlin brachte dieses 1993 alle Flurstücke in die Wohnungsbaugesellschaft Treptow mbH ein, deren alleiniger Gesellschafter es war. Mit notariellem Vertrag vom 28. Dezember 1993 verkaufte die Wohnungsbaugesellschaft das Flurstück 90 zum Kaufpreis von ... DM an die Erwerber F., W. und F. in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die am 12. Dezember 1995 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Nach § 2 des Vertrages erfolgte der Verkauf zum Zwecke der Privatisierung, damit die Käufer die rückständigen Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungsarbeiten durchführten, wobei zu gewährleisten sei, daß die Wohnungen weiter in einem sozial verträglichen Rahmen vermietet werden und der Wohnungsbestand zugunsten der Mieter mit der Möglichkeit, ihre Wohnungen selbst zu erwerben, erhalten bleibe. Nach § 6 des Vertrages verpflichteten sich die Käufer, den Grundbesitz nur dann in Wohnungs- oder Teileigentum umzuwandeln, wenn ausschließlicher Zweck der Umwandlung die vorrangige Veräußerung des Eigentums an die Mieter sei. Vor Umwandlung hätten die Käufer zu prüfen, ob bei den Mietern Interesse am Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum bestehe. Andernfalls dürfe eine Umwandlung nicht vorgenommen werden. Bei den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verpflichteten sich die Käufer, auf eine Luxusmodernisierung zu verzichten und Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nur insoweit durchzuführen, wie diese für einen wohnungsgerechten Standard erforderlich seien. In § 5 des Vertrages ist eine Rückabwicklung des Vertrages für den Fall vereinbart, daß eine Rückübertragungspflicht nach dem Vermögensgesetz entstehe, wobei Verkäufer und das Land Berlin davon ausgingen, daß eine Naturalrestitution gemäß § 5 des Vermögensgesetzes ausgeschlossen sei.

Die im Oktober 1990 angemeldeten Rückübertragungansprüche lehnte der Bekl. ab. (...) Mit ihrer Klage begehren die Kl. die Rückübertragung des Flurstücks 90. (...)

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angegriffene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Kl. nicht in ihren Rechten. Sie haben keinen Anspruch auf Rückübertragung des Streitgrundstücks.

Zwar hat der angegriffene Bescheid zu Recht die Berechtigung der Kl. gemäß § 1 Abs. 6 VermG festgestellt, der Rückübertragung des Grundstücks steht aber der Ausschlußgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. c entgegen. Ist die Rückübertragung wegen eines Ausschlußgrundes nicht möglich, entfällt auch ein Anspruch auf Erlösauskehr; die Kl. sind auf ihren - vom Bekl. bereits festgestellten - Anspruch auf Entschädigung beschränkt.

Nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG ist eine Rückübertragung von Eigentumsrechten an Grundstücken ausgeschlossen, wenn Grundstücke im komplexen Wohnungsbau verwendet wurden.

Der Ausschlußgrund des komplexen Wohnungsbaus erfaßt die Fälle, in denen es in der Regel durch Zusammenlegung einer größeren Anzahl von Einzelgrundstücken zur planmäßigen Errichtung großflächiger Wohnanlagen (Mietwohnblöcken) gekommen ist (vgl. BT-Drucks. 11/7831, S. 7). Dem entspricht auch die Definition des komplexen Wohnungsbaus in § 11 Abs. 1 SachenRBerG. Maßgeblich ist also nicht der Umstand, daß Grundstücke mehrerer Eigentümer zusammengefaßt und zusammenhängend bebaut wurden, mag dies auch der häufigere Fall sein, sondern die Tatsache, daß im Rahmen einer großflächigen und zahlreiche Grundstücke umfassenden Planung und einer einheitlichen Bebauungskonzeption durch umfangreiche Baumaßnahmen Grundstücke in ihrem Verwendungszweck verändert wurden und dieser Verwendungszweck im öffentlichen Interesse nicht mehr in Frage gestellt werden soll. Allein die Nutzungsänderung - jedenfalls im Umfang des komplexen Wohnungsbaus - führt zum Restitutionsausschluß, ohne daß es darauf ankommt, ob und inwieweit im Einzelfall die geänderte Nutzung auch bei Rückgabe des Eigentums aufrechterhalten werden könnte (vgl. BVerwG, Beschluß vom 19. Januar 1998, KPS § 5 VermG 1 a/98). Eine "Abwendungsbefugnis", d. h. die Möglichkeit für den Berechtigten, den Ausschlußgrund durch Zusage einer unveränderten weiteren Nutzung auszuräumen, enthalten die Ausschlußgründe des § 5 Abs. 1 Buchst. a bis c - anders als Buchst. d - gerade nicht.

Ohne Bedeutung ist es, daß das Recht der DDR zur Zeit der Errichtung der Wohnblöcke den Begriff des komplexen Wohnungsbaus noch nicht kannte; das allein schließt eine dem Regelungszweck entsprechende An-wendung des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG nicht aus. Der Begriff komple-xer Wohnungsbau ist materiell abzugrenzen und bestimmt sich nicht nach einer entsprechenden gesetzlichen Bezeichnung (vgl. BVerwG, Ur-teil vom 7. November 1996, KPS § 5 VermG 2/96). Auch der Umstand, daß das gesamte Areal, zu dem das Streitgrundstück gehört, bereits von den Rechtsvorgängern der Kl. vor dem Zweiten Weltkrieg für eine Be-bauung vorgesehen war, die auf anderen Grundstücken auch durchgeführt wurde, und daß auch die Planungen für eine Bebauung des Streitgrundstücks mit Wohnhäusern bereits damals vorgelegen haben mögen, führt zu keiner anderen Beurteilung. Die "Verwendung" im komplexen Wohnungsbau wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß schon vorher ent-sprechende Planungen bestanden, denn diese Verwendung setzt Baumaßnahmen, zumindest deren nachhaltigen Beginn, voraus. Auch das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 1. Dezember 1995, KPS § 5 VermG 3/95) setzt - wenn auch für den Zeitraum am Ende des Bestehens der DDR - für die "Verwendung" voraus, daß mit tatsächlichen Baumaßnahmen vorher mindestens nachhaltig begonnen werden mußte. Dies läßt den Gegenschluß zu, daß bloße Planungen ohne tatsächliche Baumaßnahmen nicht (mehr) ausgereicht hätten, die Voraussetzungen des Rückübertragungsausschlusses zu begründen. Entsprechendes muß auch für die Zeit vor Gründung der DDR gelten. Auch hier stehen lediglich ge-plante Baumaßnahmen einer Verwendung i. S. d. § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG während des Bestehens der DDR dann nicht entgegen, wenn tat-sächliche Baumaßnahmen erst zu dieser Zeit erfolgten. Das von den Kl. gebildete Beispiel einer "Lückenschließung" stellt einen anderen Fall dar. Betrifft die "Lücke" nur ein einzelnes Haus, so ist schon deswegen komplexer Wohnungsbau nicht gegeben. Besteht die Lückenschließung aber in der Errichtung ganzer Wohnblöcke, tritt bei Erfüllung auch der anderen Voraussetzungen der Ausschlußgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG ein.

Auch der Umstand, daß im vorliegenden Fall durch die begehrte Rückübertragung keine planerische oder städtebauliche Einheit zerrissen wür-de, weil das gesamte betroffene Areal von dem Rückübertragungsanspruch der Kl. erfaßt wird, führt zu keiner anderen Beurteilung. In seinem grundlegenden Urteil zum Ausschlußtatbestand des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG vom 1. Dezember 1995 (KPS § 5 VermG 3/95, BVerwGE 100, 77) hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, beim Vorliegen eines Ausschlußtatbestandes nach § 5 Abs. 1 bestehe die Unmöglichkeit der Restitution kraft Gesetzes. Auf die Feststellung, ob in dem betreffenden Einzelfall eine Rückübertragung wirklich rechtlich oder tatsächlich un-möglich wäre, kommt es mithin nicht an. § 5 Abs. 1 VermG stellt keine bloßen Regelbeispiele in dem Sinne auf, daß im Einzelfall trotz Erfüllung eines der in den Buchstaben a bis d genannten Tatbestände ein Ausschlußgrund verneint, oder daß umgekehrt bei ähnlich liegenden Fallgestaltungen unter Berufung auf die Vorschrift ein Ausschlußgrund bejaht werden kann. Vielmehr steht immer dann, wenn einer der Ausschlußgründe gegeben ist, fest, daß die Rückübertragung wegen Unmöglichkeit kraft Gesetzes ausgeschlossen ist. Der Ausschlusstatbestand des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG setzt (allein) voraus, daß das Grundstück durch die darin genannten Maßnahmen des Wohnungsbaus eine Änderung der Zweckbestimmung erfahren hat, die im öffentlichen Interesse aufrechterhalten werden soll (vgl. BVerwG, KPS § 5 VermG 2/98). Gemeinsamer Zweck aller in § 5 Abs. 1 VermG geregelten besonderen Rückgabeausschlußtatbestände ist es, bestimmte rechtliche oder tatsächliche Veränderungen der Nutzungsart oder Zweckbestimmung eines entzogenen Grundstücks nicht dadurch in Frage zu stellen, daß die früheren Eigentumsverhältnisse wieder begründet werden. Die Einbeziehung eines Grundstücks in einen städtebaulichen und planerischen Zusammenhang derart, daß eine vernünftigerweise nicht trennbare Einheit entstanden ist, deren Zer-reißung verhindert werden soll, stellt das Motiv für die Schaffung des Rückübertragungsausschlußgrundes, nicht aber die Definition des Tatbestandes "komplexer Wohnungsbau" dar. Da - wie ausgeführt - die Er-füllung des Tatbestandes die Rückübertragung wegen Unmöglichkeit kraft Gesetzes ausschließt, kommt es darauf, ob im Einzelfall eine Zer-reißung städtebaulicher oder planerischer Zusammenhänge droht, nicht an. Das Bundesverwaltungsgericht hat dementsprechend mit der etwa drohenden Zerreißung dieser Zusammenhänge auch nicht den Tatbestand des komplexen Wohnungsbaus definiert, sondern nur die Motive, die zu diesem Ausschlußgrund geführt haben, benannt. (Nur) zur Abgrenzung von dem - nicht unter den Ausschluß fallenden - auf einen Ein-zelstandort beschränkten Wohnungsneubau hat das Bundesverwaltungsgericht auf die vernünftigerweise nicht trennbare Einheit abgehoben, weil die Voraussetzung der dauerhaften Einbindung der Grundstücke in eine städtebauliche Einheit, in der sie als Teil eines komplexen Ganzen begriffen werden können, bei einem Einzelstandort nicht gegeben sei (BVerwG, KPS § 5 VermG 2/96). Im vorliegenden Fall weisen aber die Mietwohnhäuser auf dem Streitgrundstück untereinander und auch mit den benachbarten Flurstücken des gesamten Areals Gemeinsamkeiten auf, die sie als Bestandteil einer gegenüber Restitutionsentscheidungen zu schützenden besonderen städtebaulichen Einheit erscheinen lassen. Die in den fünfziger Jahren erfolgte Bebauung mit Mietwohnblöcken ist mehr

e Mietwohnhäuser auf dem Streitgrundstück untereinander und auch mit den benachbarten Flurstücken des gesamten Areals Gemeinsamkeiten auf, die sie als Bestandteil einer gegenüber Restitutionsentscheidungen zu schützenden besonderen städtebaulichen Einheit erscheinen lassen. Die in den fünfziger Jahren erfolgte Bebauung mit Mietwohnblöcken ist mehr als eine äußerliche abgegrenzte Mehrheit von Häusern, die außer gemeinsamer Erschließung keinen sonstigen engeren städtebaulichen Zusammenhang aufweisen. Vielmehr ist das ganze Areal durch die - wenn auch von verschiedenen Bauträgern durchgeführte - Bebauung mit großen Wohnblöcken nach einheitlicher Planung gekennzeichnet, die gerade nicht "ebensogut auch durch eine sukzessive Bebauung der Grundstücke entstanden sein" konnte (vgl. BVerwG, KPS § 5 VermG 2/98).

Der Ausschlußgrund liegt auch - wie es § 5 grundsätzlich voraussetzt - noch vor. Die Einbringung des Grundstücks durch den Bekl. in die ihm gehörende Wohnungsbaugesellschaft und die Weiterveräußerung durch diese im Rahmen des Altschuldenhilfe-Gesetzes vom 23. Juni 1993 (BGBl. I S. 944, 986) haben die Bebauung der Grundstücke unberührt gelassen und den Zusammenhang des komplexen Wohnungsbaus nicht gelöst. Anders als die Kl. meinen, setzt komplexer Wohnungsbau bei der Errichtung nicht einen einheitlichen Rechtsträger voraus, wenn im übrigen den Baumaßnahmen eine einheitliche Planung zugrunde lag, und verlangt auch mindestens dann keinen einheitlichen Eigentümer des gesamten Areals, wenn allen Eigentümern einheitliche vertragliche Verpflichtungen - hier insbesondere umfangreiche Sozialbindungen - auferlegt worden sind. So liegt der Fall hier. Sowohl bei der Einbringung in die Wohnungsbaugesellschaft als auch bei der Veräußerung an die privaten Investoren sind umfangreiche Verpflichtungen der Erwerber vereinbart worden, die die Weiternutzung der Gebäude in sozialverträglichem Rahmen gewährleisten sollen (vgl. insbesondere §§ 2 und 6 des notariellen Vertrages vom 28. Dezember 1993).

Begründet nach allem die Nutzungsänderung im Umfang des komplexen Wohnungsbaus den Rückübertragungausschlußgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG, kommt es auf die Frage, ob auch der Ausschlußgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG gegeben ist, was allerdings an der Veräußerung nach dem Altschuldenhilfe-Gesetz nicht scheitern würde (vgl. insoweit BVerwG, KPS § 5 VermG 2/96), nicht an.