Rückübertragungsausschluss

Rückübertragungsausschluss; Restitutionsausschluss; Ausschlussgrund; Investitionen in wesentlichem Umfang; Werterhöhung; Substanzerhaltung; redlicher Erwerb; Vertrauensschutz

1. § 4 Abs. 2 lit. c VermG ist verfassungskonform.

2. Investitionen i. S. d. § 4 Abs. 2 c) VermG sind im wesentlichen Umfang, wenn sie einen Wert von wenigstens 25 % des mit dem Faktor 1,3 multiplizierten Einheitswerts des Grundstücks/Gebäudes bezogen auf das Jahr 1935 überschreiten.

Die Beteiligten streiten um die Rückübertragung des Grundstückes H. in E. mit einer Gesamtgröße von 682 qm. Vormalige Eigentümerin des genannten Grundstückes war Frau F., geborene F. Aufgrund des Ersuchens des Rates des Kreises E. - Abteilung Finanzen - vom 10.10.1962 wurde auf der Grundlage von § 6 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17.7.1952 (GBl. Teil I Nr. 100 S. 615) als vorläufiger Verwalter des Grundstückes der VEB K. im Grundbuch eingetragen.

Durch Beschluß des Rates des Kreises E. vom 5.12.1985 wurde das Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück auf der Grundlage des Baulandgesetzes vom 15.6.1984 (GBl. I, Nr. 17 S. 201) zwecks Durchführung planmäßiger Baumaßnahmen entzogen und in Volkseigentum überführt. Als Rechtsträger für das nun volkseigene Grundstück wurde sodann der VEB K. eingesetzt. Zum Zeitpunkt der Enteignung war das Grundstück mit staatlichen Forderungen der Kreissparkasse in Höhe von insgesamt 39.346,71 Mark belastet; bei diesen Belastungen handelte es sich um Aufbauhypotheken. Darüber hinaus war das Grundstück mit einer Hypothek der Bau- und Siedlergemeinschaft D. in Höhe von insgesamt 33.220,69 Mark sowie einem weiteren Privatdarlehen in Höhe von 4.000 Mark belastet.

Das von einem Sachverständigen am 18.8.1985 erstellte Wertermittlungsgutachten für das streitgegenständliche Grundstück ergab einen Verkaufspreis bzw. Verkehrswert von 34.674,00 Mark. In gleicher Höhe wurde durch den Rat des Kreises - Abteilung Finanzen - am 1.7.1986 der Entschädigungsanspruch festgesetzt. Da nicht alle bestehenden Forderungen beglichen werden konnten, kam es zu einer Überschuldung bzw. einem Ausfall von Ansprüchen in Höhe von insgesamt 41.893,40 Mark. Am 30.5.1990 schlossen die Kl. zu 1. und 2. sowie die Kl. zu 3. und 4. mit dem Rat der Stadt Eigenheimkaufverträge. Aufgrund dieser Verträge sollten die Kl. zu 1. und 2. sowie die Kl. zu 3. und 4. gemeinschaftlich Eigentümer der Ehegatten untereinander und im Verhältnis zueinander Miteigentümer zur Hälfte werden. Bei den Kl. zu 1. und 2. sowie zu 3. und 4. handelt es sich um Eheleute, die bereits langjährige Mieter des Hauses sind. Die Grundbucheintragung über die Eigentumsveränderung erfolgte unter dem 19.7.1990. Mit Bescheid des vormaligen Landratsamtes - Amt zur Regelung offener Vermögensfragen - vom 16.3.1992 wurde das streitgegenständliche Wohngrundstück an die Beigeladenen zu 1. und 2. sowie Frau K. zurückübertragen.

I. pp. II. Die Klage ist begründet. 1. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG ist Berechtigter derjenige, dessen Vermögenswerte von Maßnahmen gemäß § 1 VermG betroffen sind (wird ausgeführt).

2. Steht somit nach Auffassung des Gerichts fest, daß die Beigeladenen zu 1., 2., 4. und 5. Berechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes sind, so ist eine Rückübertragung des streitgegenständlichen Grundstückes ausgeschlossen, weil der Ausschlußtatbestand des § 4 Abs. 2 lit. c VermG eingreift. Nach der zuvor zitierten Vorschrift ist grundsätzlich eine Rückübertragung des Vermögenswertes ausgeschlossen, wenn zwar das dem Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft nach dem 18.10.1989 ohne Zustimmung des Berechtigten geschlossen worden ist (a), der Erwerber aber vor dem 19.10.1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen hat (b). a) Ausweislich der bei den Akten befindlichen Kaufverträge und Mitteilungen über die Grundbucheintragungen sind die Erwerbsverträge über das streitgegenständliche Grundstück mit den Kl. nach dem zuvor genannten Stichtag, dem 18.10.1989, abgeschlossen worden. Der Eigenheimkaufvertrag wurde am 30.5.1990 geschlossen, die Grundbucheintragung erfolgte am 19.7.1990. Im Falle der Kl. liegt auch ein sogenannter Anbahnungsfall nicht vor. Danach ist ausnahmsweise auch ein nach dem Stichtag erfolgter Erwerb als redlich anzusehen, wenn die Grundlagen für den tatsächlich nach dem 18.10.1989 abgeschlossenen Erwerbsvertrag bereits vor dem Stichtag geschaffen wurden, das heißt, die Vorbereitungen zum Abschluß des Vertrages bereits soweit gediehen waren, daß es nur noch des förmlichen Abschlusses bedurfte. In einer solchen Situation wird der Erwerber gleichermaßen geschützt wie derjenige, der den förmlichen Vertragsabschluß bereits vor dem Stichtag abwickeln konnte. Hierzu ist indes von den Kl. nichts vorgetragen worden, derartige Umstände sind aber auch nicht erkennbar. Entgegen der Auffassung der Kl. hält das Gericht die Stichtagsregelung auch nicht für verfassungsrechtlich bedenklich. Die Regelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG ist, was allein in Betracht käme, mit Artikel 14 GG vereinbar. Die Vorschrift, mit der die Möglichkeit eines rechtlichen Erwerbes von Grundstücken, die restitutionsbelastet sind, nach dem 18. Oktober 1989 generell, das heißt ohne eine Einzelfallprüfung ausgeschlossen wird, stellt keine Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 GG dar. Eine Enteignung im Sinne des Art. 14 GG bedeutet nämlich im verfassungsrechtlichen Sinne den staatlichen Zugriff auf das Eigentum des Einzelnen. Hierbei zielt der Eingriff auf eine vollständige oder auch nur teilweise Entziehung konkreter subjektiver Rechtspositionen, die durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind, ab (vgl. hierzu BVerfGE 79, 174 [191] m.w.N.). Bei der Regelung des Vermögensgesetzes geht es jedoch nicht um einen gezielten Entzug erworbener Eigentumspositionen, sondern lediglich darum, bestimmten Erwerbsvorgängen nachträglich die rechtliche Anerkennung zu versagen und sie zugunsten eines früheren Eigentümers rückabzuwickeln. Diese Regelung stellt sich lediglich als eine gesetzliche Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums nach Art. 14 Abs 1 Satz 2 GG dar. Bei der Frage der Verfassungsgemäßheit dieser Regelungen sind darüber hinaus die besonderen Umstände, unter denen diese vermögensrechtlichen Regelungen zustande gekommen sind, zu berücksichtigen. Bei dem Vermögensgesetz in seiner ursprünglichen Fassung handelt es sich um ein noch zu DDR-Zeit erlassenes Gesetz. Allerdings konnte dieses Gesetz auch auf der Grundlage des Einigungsvertrages nur dann Fortbestand haben, wenn es auch im übrigen mit den

, unter denen diese vermögensrechtlichen Regelungen zustande gekommen sind, zu berücksichtigen. Bei dem Vermögensgesetz in seiner ursprünglichen Fassung handelt es sich um ein noch zu DDR-Zeit erlassenes Gesetz. Allerdings konnte dieses Gesetz auch auf der Grundlage des Einigungsvertrages nur dann Fortbestand haben, wenn es auch im übrigen mit den verfassungsrechtlichen Vorschriften des Grundgesetzes - wie es die Bundesrepublik Deutschland kannte - vereinbar war. Unter Berücksichtigung dieser Werte ergibt sich, daß der Vorgang des redlichen Erwerbs gegenüber der Rückgabe des rechtsstaatswidrig entzogenen Vermögenswertes im wesentlichen durch die Grundsätze des Vertrauensschutzes gerechtfertigt ist. Hatten die Bürger der vormaligen DDR aufgrund der zum damaligen Zeitpunkt bestehenden Rechtslage ordnungsgemäß Vermögenswerte erworben und durften bzw. mußten sie zum Zeitpunkt des Erwerbes von dem Fortbestehen des Staates, der Rechts- und Gesellschaftsordnung der DDR ausgehen, so sollen sie in ihrem berechtigten Vertrauen auf den Bestand dieses Erwerbes nicht dadurch nachträglich enttäuscht werden, daß es später zu einer zum damaligen Zeitpunkt nicht erkennbaren politischen und rechtlichen Änderung der Verhältnisse gekommen ist. Diese Umstände, die einen Vertrauensschutz auf den Bestand des Erworbenen rechtfertigten, wurden jedoch insbesondere durch die Ereignisse im Herbst des Jahres 1989 erheblich erschüttert, so daß sich die Bürger der ehemaligen DDR darauf einstellen mußten, daß es insgesamt zu einer Änderung der Rechtsordnung kommen könnte. Nach dem zuvor genannten Zeitpunkt war insbesondere mit dem Rücktritt des Staatsratsvorsitzenden Honecker am 18.10.1989 und der damit verbundenen Ungewißheit über den Fortbestand des sozialistischen Staates sowie insgesamt der sozialistischen Ordnung ein Vertrauen in den Fortbestand des Bisherigen erkennbar nicht mehr möglich. Unter diesen Umständen ist ein Verstoß gegen Artikel 14 GG nicht erkennbar (vgl. BVerwG, U. v. 24.5.1995 - 7 B 51/95 - Buchholz 112 zu § 4 VermG Nr. 17 = ZOV 1995, 316; BVerwG, U. v 12.11.1993 - 7 C 7/93 - Buchholz 112 zu § 4 VermG Nr. 4 = ZOV 1994, 61). Die Stichtagsregelung des Vermögensgesetzes verstößt auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG). b) Steht danach zweifelsfrei fest, daß auf der Grundlage der Stichtagsregelung ein redlicher Erwerb des streitgegenständlichen Grundstückes durch die Kl. ausgeschlossen ist, so greift zu ihren Gunsten die Regelung des § 4 Abs. 2 c VermG ein. Nach der zuletzt genannten Vorschrift ist die Restitution des streitgegenständlichen Grundstückes an die Beigeladenen zu 1. und 2. sowie 4. und 5. ausgeschlossen, weil die Erwerber in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen haben. Hinsichtlich der Umstände, wann in einem wesentlichen Umfange werterhöhend oder substanzerhaltend investiert worden ist, wurde durch die Rechtsprechung, soweit ersichtlich, bisher eine Klärung nicht herbeigeführt. Auch in der vorhandenen vermögensrechtlichen Literatur ist die Problematik der werterhöhenden und substanzerhaltenden Investitionen sowie der Auslegung des Begriffes wesentlicher Umfang nur vereinzelt aufgegriffen und dargestellt worden. Unter Zugrundelegung der anschließenden, den Beteiligten bereits aus dem Vergleichsbeschluß vom 6.4.1995 bekannten Kriterien legt das Gericht die zuvor genannten Tatbestandsmerkmale wie folgt aus:

Vorab ist - jedenfalls was die Frage der Werterhöhung oder Substanzerhaltung angeht - zu berücksichtigen, daß ein und dieselbe Investitionsmaßnahme durchaus beide Begriffsmerkmale erfüllen kann, aber dennoch nur einmal Berücksichtigung findet. Dabei dürfte es in der Regel so sein, daß eine Investitionsmaßnahme, die nicht substanzerhaltender Art ist, in der Regel werterhöhenden Charakter haben wird. Deshalb sind lediglich "wertneutrale" Investitionen, die unter keinem der zuvor genannten Aspekte eine Berücksichtigung finden können, vom Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz Buchst c VermG nicht erfaßt (hierzu zählt etwa die Auswechslung intakter Gebäudeelemente, wie etwa Fenster oder Türen, durch gleichwertige neue Elemente, lediglich aus Gründen der Ästhetik oder des Geschmackes). Danach können werterhöhend nach Auffassung des Gerichts z. B. sein der Neubau, Umbau oder sonstige Erweiterungsmaßnahmen an dem betreffenden Objekt. Darüber hinaus können dies auch bestimmte Baumaßnahmen, die den Wert der Immobilie erhöhen, wie etwa der Austausch von einfachverglasten Fenstern durch Isolierverglasung, die Verbesserung im Bereich der Wärmedämmung oder etwa der Austausch einer Einzelöl- oder Kohlenheizung gegen eine Zentralheizung sein. Der Begriff der Substanzerhaltung erfaßt dagegen lediglich solche Maßnahmen - wie der Begriff schon sagt -, die geeignet sind, das betreffende Objekt einschließlich seiner Bestandteile in seiner Funktionsfähigkeit zu erhalten. Hierzu würden beispielsweise zählen die sogenannten Instandhaltungsmaßnahmen also etwa Verputzen des Hauses oder Streichen des Hauses von außen, einschließlich der Türen und Fensterrahmen, um es gegen etwaige Witterungseinwirkungen zu schützen. Begrifflich zählen daher nicht zu den substanzerhaltenden Maßnahmen etwa solche Instandsetzungsmaßnahmen wie bloße Inspektions- und Wartungsarbeiten sowie solche Maßnahmen, die der Änderung der Zweckbestimmung des Objektes dienen; unter Zugrundelegung des oben Ausgeführten kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, daß die zuletzt genannten Maßnahmen unter Umständen werterhöhende Investitionen darstellen.

Alle diese Maßnahmen müssen darüber hinaus, für sich gesehen oder zumindestens in ihrer Gesamtheit, einen "wesentlichen Umfang" erreichen, wobei sich die Frage der Wesentlichkeit als quantitatives Element auf die Investitionen als solche und nicht auf die Art der Maßnahme - also die Substanzerhaltung oder Wertsteigerung - bezieht. Diese Betrachtungsweise setzt allerdings voraus, daß eine Art Korrektur der durchgeführten investiven Maßnahmen durchgeführt wird, um solche "Investitionen" ausschließen zu können, die aufgrund ihrer Art oder des Umfanges nicht berücksichtigungsfähig sind. Die Frage der Berücksichtigungsfähigkeit von Maßnahmen bedeutet mithin, daß Investitionen dann nicht - mögen sie auch substanzerhaltend oder wertsteigernd sein - berücksichtigt werden können, wenn es sich dabei um Maßnahmen handelt, die von den Mietern "üblicherweise" zu erbringen waren, die also auf eine bestimmte Dauer der Nutzung des Objektes gesehen regelmäßig vorzunehmen waren und daher durch die Nutzung etwa der Räume faktisch "abgewohnt" wurden. Hierzu zählen zum Beispiel das Anstreichen der Wohnräume, Tapezieren, aber auch Verlegen neuer Teppichböden oder sonstige kleinere Reparaturmaßnahmen. Ferner sind in diesem Bereich auch anzusiedeln - jedenfalls auf einen bestimmten Zeitraum bezogen (Aspekt des "Abwohnens") - die komplette Renovierung der Küche oder eines Bades. All diese Maßnahmen können ohne weiteres in die Kategorien der werterhöhenden oder substanzerhaltenden Investitionen eingeordnet werden, finden allerdings, weil sie nicht berücksichtigungsfähig und damit wesentlich sind, keine Beachtung. Darüber hinaus finden nach Auffassung des Gerichts auch solche Maßnahmen keine Berücksichtigung, die unter anderem im Hinblick auf die vergleichsweise niedrigen Mieten üblicherweise von einem Mieter der vormaligen DDR erwartet wurden und auch erwartet werden durften. Hierzu würden zum Beispiel in Anlehnung an eine Richtlinie des Plenums des Obersten Gerichts zu der Frage der "malermäßigen Instandsetzung" von Mietwohnungen (Richtlinie Nr. 16 vom 21.11.1962 - Az.: RPI 5/62 -) sogenannte Schönheitsreparaturen zählen. Dies sind - so die Richtlinie - Arbeiten, die einem individuellen Bedürfnis oder einer bestimmten Geschmacksrichtung des Mieters Genüge tragen sollen, aber auch solche durchaus notwendigen Arbeiten, die infolge des natürlichen Abwohnens (vgl. oben) erforderlich geworden sind. Darüber hinaus gibt es eine weitere Gruppe von Investitionen, die über das Korrektiv der Berücksichtigungsfähigkeit ausgeschlossen werden müssen. Hierzu zählen insbesondere solche Maßnahmen, die nicht von dem Erwerber selbst herrühren, also etwa Aufwendungen, die von Familienangehörigen des Erwerbers durchaus auch zu Gunsten des Erwerbers vorgenommen wurden, darüber hinaus insbesondere auch solche Investitionen, die etwa von einer staatlichen Verwaltung durchgeführt wurden. Hier kommen vor allem solche Maßnahmen in Betracht, die von dem VEB K. unmittelbar ausgeführt wurden oder auch solche, die zwar der Erwerber ausgeführt hat, aber von dem jeweiligen VEB K. kostenmäßig rückvergütet wurden. Darüber hinaus sind natürlich berücksichtigungsfähig nur solche Investitionen - wie sich aus dem Gesetz ergibt - die vor dem Stichtag, nämlich dem 18. 10.1989 -, erbracht wurden. Die so festgestellten berücksichtigungsfähigen Investitionen sind darüber hinaus dann als wesentlich anzusehen, wenn sie, in bezug zu einer bestimmten Größe gesetzt, einen gewissen Wert überschreiten. Für die

chtigungsfähig nur solche Investitionen - wie sich aus dem Gesetz ergibt - die vor dem Stichtag, nämlich dem 18. 10.1989 -, erbracht wurden. Die so festgestellten berücksichtigungsfähigen Investitionen sind darüber hinaus dann als wesentlich anzusehen, wenn sie, in bezug zu einer bestimmten Größe gesetzt, einen gewissen Wert überschreiten. Für die Frage der Berechnung einer solchen Bezugsgröße folgt das Gericht den Ausführungen des Bekl. im Hinblick auf die Frage der Berechnung. Insoweit erscheint es sachgerecht, um insbesondere den verhältnismäßig niedrigen Gebäude- bzw. Grundstückswerten der vormaligen DDR gerecht zu werden, als maßgebliche Bezugsgröße den Einheitswert der Grundstücke bzw. Gebäude bezogen auf das Jahr 1935 zugrunde zu legen. Um einen Ausgleich für eine etwaige Wertsteigerung zu schaffen, erscheint es ebenfalls gerechtfertigt, den Einheitswert mit dem auch im Entschädigungsrecht diskutierten Faktor "1,3" zu multiplizieren. Unter Zugrundelegung einer derart errechneten Bezugsgröße hält das Gericht weiterhin eine Investition oder die Summe der berücksichtigungsfähigen Investition dann für wesentlich, wenn sie wenigstens 25 % dieser so errechneten Bezugsgröße erreicht. Der von der Behörde zugrunde gelegte 50 %ige Anteil erscheint unter Berücksichtigung der Gesamtumstände in der vormaligen DDR und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung als unangemessen hoch. Soweit sich der Bekl. insoweit darauf bezieht, daß der Begriff "Wesentlichkeit" durchaus mit dem Begriff der "Erheblichkeit" verwandt sei und daher 50 % als Mindestgröße angenommen werden müsse, kann dies jedenfalls für die Verhältnisse der DDR nicht angenommen werden. Bei der Bestimmung des Wesentlichkeitsgrades des Umfanges der Investitionen ist nämlich weiterhin zu berücksichtigen, daß Hintergrund der gesetzlichen Regelung war, abweichend von dem Prioritätsgrundsatz "Rückgabe vor Entschädigung" ausnahmsweise einen Ausschluß der Rückübertragung auch zugunsten derjenigen, die nach dem Stichtag erworben hatten, dann zuzulassen, wenn dies zur Honorierung eines außergewöhnlichen Mitteleinsatzes durch die Mieter als "Ausnahme von der Ausnahme" notwendig erscheint. In diesem Zusammenhang ist in erster Linie die Situation, in der sich Mieter in der vormaligen DDR befanden, zu berücksichtigen. Miete, wie sie in der ehemaligen DDR verstanden wurde, war nämlich regelmäßig ein lebenslanges Mietrecht. Es kam daher "faktisch" einer Art von Eigentum sehr nahe, wie dies im westlichen Teil Deutschlands verstanden wurde. In der Annahme, lebenslang Mieter eines Hauses, eines Grundstückes oder einer Wohnung der ehemaligen DDR zu bleiben, haben sich diese Mieter zuweilen als Eigentümer geriert. Sie haben daher in diese - "ihre" - Häuser erheblich investiert und zwar in einem Umfange, der regelmäßig weit über dasjenige hinausging, was auch nur annäherungsweise von einem Mieter in der Bundesrepublik Deutschland erbracht wurde oder auch nur von ihm hätte verlangt werden können. Berücksichtigt werden muß aber auch, daß es für einen ehemaligen Mieter der DDR in einer vergleichbaren Situation wie die der Kl. durchaus üblich war, gewisse Investitionen durchzuführen, auch solche Investitionen zu tätigen, die zwar nicht von ihnen verlangt werden konnten - rechtlich gesehen -, aber - in einem gewissen Umfange - bezogen auf die besondere Situation regelmäßig erwartet wurden. Deshalb ist nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nur derjenige schutzwürdig, das heißt, soll ausnahmsweise das

nvestitionen durchzuführen, auch solche Investitionen zu tätigen, die zwar nicht von ihnen verlangt werden konnten - rechtlich gesehen -, aber - in einem gewissen Umfange - bezogen auf die besondere Situation regelmäßig erwartet wurden. Deshalb ist nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nur derjenige schutzwürdig, das heißt, soll ausnahmsweise das Erworbene behalten dürfen, der zwar nach dem gesetzlich geregelten Stichtag erworben hat, aber sich in einem, auch über das normale DDR-Maß hinausgehenden eigenen Mitteleinsatz für das später Erworbene derart eingesetzt hat, daß es nicht gerechtfertigt erscheint, ihm diese Leistungen im nachhinein wieder zu nehmen. Im Ergebnis sind das solche Mieter, die durch ihr Verhalten zum Ausdruck gebracht haben, daß sie sich wie die Eigentümer des Gebäudes schon damals für das nun Erworbene verantwortlich gefühlt haben und daher auch entsprechend handelten. Unter Berücksichtigung all dieser Umstände ist es gerechtfertigt, die Frage der Wesentlichkeitsgrenze verhältnismäßig niedrig, und zwar bei 25 % der Bezugsgröße anzusetzen. c) Unter Zugrundelegung der zuvor gemachten Ausführungen erweisen sich die von den Kl. durchgeführten Maßnahmen als im wesentlichen Umfange wertsteigernde oder substanzerhaltende Investitionen (wird ausgeführt).