Rückübertragungsanspruch

Rückübertragungsanspruch; Restitutionsanspruch; Schädigungstatbestand; Überschuldung; nicht kostendeckende Mieten; Kreditaufnahme für Instandsetzungen

Nicht kostendeckende Mieten waren dann nicht ursächlich im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG für die Überschuldung eines bebauten Grundstücks, wenn die Überschuldung nicht eingetreten wäre, falls ein Kredit statt für - tatsächlich durchgeführte - Modernisierungsmaßnahmen für notwendige Instandsetzungen verwendet worden wäre.

Die gewünschte Prozeßkostenhilfe kann nicht gewährt werden, weil die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Verwaltungsgerichts Gera vom 4. Mai 2000 keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet (§ 166 VwGO i. V. m. § 114 ZPO). Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, vgl. 1.). Das verwaltungsgerichtliche Urteil weicht auch nicht von einer in der Beschwerde bezeichneten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts ab (§ 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO, vgl. 2.). Schließlich liegt kein geltend gemachter Verfahrensmangel vor, auf dem die Entscheidung des Verwaltungsgerichts beruhen kann (§ 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO, vgl. 3.). 1. Grundsätzlich bedeutsam ist eine Rechtssache nur dann, wenn in dem angestrebten Revisionsverfahren die Klärung einer in ihrer Bedeutung über den der Beschwerde zugrunde liegenden Einzelfall hinausgehenden klärungsbedürftigen Rechtsfrage des revisiblen Rechts (vgl. § 137 Abs. 1 VwGO) zu erwarten ist. In der Beschwerdebegründung muß daher dargelegt (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), das heißt näher ausgeführt werden, daß und inwieweit eine bestimmte Rechtsfrage des Bundesrechts im allgemeinen Interesse klärungsbedürftig und warum ihre Klärung in dem beabsichtigten Revisionsverfahren zu erwarten ist (stRspr. vgl. u. a. Beschluß vom 2. Oktober 1961 - BVerwG 8 B 78.61 - BVerwGE 13, 90 [91]). Soweit die Beschwerde die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache mit Angriffen gegen die verwaltungsgerichtliche Entscheidung zu begründen versucht, genügt sie dem Darlegungsgebot nicht. Im übrigen hält die Beschwerde sinngemäß die Frage für klärungsbedürftig, ob nicht kostendeckende Mieten auch dann i. S. d. § 1 Abs. 2 VermG ursächlich für die Überschuldung eines bebauten Grundstücks waren, wenn die Überschuldung nicht eingetreten wäre, falls ein Kredit statt für - tatsächlich durchgeführte - Modernisierungsmaßnahmen für notwendige Instandsetzungen verwendet worden wäre. Diese Frage ist zu verneinen, ohne daß es hierzu der Durchführung eines Revisionsverfahrens bedarf.

Bei Prüfung der Frage, ob ein Gebäude überschuldet war, sind die diesem zuzuordnenden Verbindlichkeiten zu berücksichtigen. Hierzu gehören nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Kosten der zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts anstehenden Instandsetzungsarbeiten. Kosten für Modernisierungsmaßnahmen dagegen gehören grundsätzlich nicht zum notwendigen Instandsetzungsbedarf (vgl. Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 [97] = Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 39 S. 86 [95] = ZOV 1995, 295).

Maßnahmen, die dazu dienen, daß eine leerstehende Mietwohnung überhaupt wieder vermietbar wird, sind dagegen grundsätzlich Instandsetzungsmaßnahmen. Darum geht es aber im vorliegenden Fall nicht. Die beiden Erdgeschoßwohnungen waren - nach den nicht mit erfolgreichen Verfahrensrügen angegriffenen (vgl. 3.) tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts - auch ohne die durch Kredit finanzierten Aus- und Umbaumaßnahmen vermietbar. Die für die Prüfung der Überschuldung entwickelten Grundsätze können - wie es das Verwaltungsgericht zu Recht getan hat - im Wege des Umkehrschlusses bei der Prüfung der Kausalität der Niedrigmieten für die Überschuldung angewandt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts fehlt es nämlich an der Kausalität, wenn ein Eigentümer eine Immobilie selbst noch unter Geltung der DDR-Verhältnisse zu anderen Zwecken als zum Erhalt ihres vertragsgemäßen Gebrauchs beliehen hat (vgl. Urteil vom 11. Februar 1999 - BVerwG 7 C 4.98 - BVerwGE 108, 281 [287 f.] = Buchholz 428 § 1 Abs. 2 VermG Nr. 1 S. 1 [6 f.] = ZOV 1999, 227 und vom 2. Februar 2000 - BVerwG 8 C 25.99 - Buchholz 428 § 1 Abs. 2 VermG Nr. 7 = ZOV 2000, 338). Die Modernisierung einer Wohnung ist aber nicht zum Erhalt des vertragsgemäßen Gebrauchs notwendig, solange die Wohnung auch ohne diese Arbeiten vermietbar ist. 2. Der Zulassungsgrund der Divergenz (§ 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) ist nur dann hinreichend bezeichnet, wenn die Beschwerde einen inhaltlich bestimmten, die angefochtene Entscheidung tragenden abstrakten Rechtssatz benennt, mit dem die Vorinstanz einem in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aufgestellten ebensolchen Rechtssatz in Anwendung derselben Rechtsvorschrift widersprochen hat (stRspr., vgl. u. a. Beschluß vom 1. September 1997 - BVerwG 8 B 144.97 - Buchholz 406.11, § 128 BauGB Nr. 50 S. 7 [11]). Die Beschwerde muß also die angeblich widersprüchlichen abstrakten Rechtssätze einander gegenüberstellen. Daran fehlt es hier. Die Beschwerde benennt lediglich einen im Urteil vom 11. Februar 1999 - BVerwG 7 C 4.98 - (Buchholz 428 § 1 Abs. 2 VermG Nr. 1 S. 1 = ZOV 1999, 227) aufgestellten Rechtssatz. Einen davon abweichenden vom Verwaltungsgericht aufgestellten Rechtssatz bezeichnet die Beschwerde nicht. Im übrigen liegt auch keine Divergenz vor. Das Verwaltungsgericht hat keinen von der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts abweichenden Rechtssatz aufgestellt. 3. Es liegt kein geltend gemachter Verfahrensmangel vor, auf dem die angefochtene Entscheidung beruhen kann (§ 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

3.1. Das Verwaltungsgericht hat seine Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) nicht verletzt. Der Prüfung, ob das angefochtene Urteil auf einem Verfahrensmangel - insbesondere einer Verletzung der Aufklärungspflicht - beruht, muß die materiell-rechtliche Beurteilung der Vorinstanz selbst dann zugrunde gelegt werden, wenn diese sich als unzutreffend erweisen sollte (stRspr., vgl. etwa Urteil vom 4. November 1994 - BVerwG 8 C 28.93 - Buchholz 454.71, § 7 WoGG Nr. 1 S. 1 [2]). Eine Aufklärungsrüge setzt die Darlegung (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO) voraus, welche Tatsachen auf der Grundlage der materiell rechtlichen Auffassung des Verwaltungsgerichts ermittlungsbedürftig gewesen wären, welche Beweismittel zu welchen Beweisthemen zur Verfügung gestanden hätten, welches Ergebnis die Beweisaufnahme voraussichtlich gehabt hätte, inwiefern das verwaltungsgerichtliche Urteil unter Zugrundelegung der materiell rechtlichen Auffassung des Gerichts auf der unterbliebenen Sachaufklärung beruhen kann und daß die Nichterhebung der Beweise vor dem Tatsachengericht rechtzeitig gerügt worden ist oder aufgrund welcher Anhaltspunkte sich die unterbliebene Beweisaufnahme dem Gericht hätte aufdrängen müssen. Die Beschwerde genügt diesen Anforderungen nicht.

Nach der materiell-rechtlichen Auffassung des Verwaltungsgerichts waren nicht kostendeckende Mieten dann i. S. d. § 1 Abs. 2 VermG nicht ursächlich für die Überschuldung eines Gebäudes, wenn die Überschuldung nicht eingetreten wäre, falls ein Kredit statt für - tatsächlich durchgeführte - Modernisierungsmaßnahmen für notwendige Instandsetzungen verwendet worden wäre (vgl. oben 1.). Davon ausgehend kam es allein darauf an, ob die Um- und Ausbauten im Erdgeschoß der Modernisierung oder der Instandsetzung des Gebäudes dienten. In diesem Zusammenhang war entscheidend, ob die Erdgeschoßwohnungen auch ohne die Aus- und Umbaumaßnahmen vermietbar gewesen wären. Dies hat das Verwaltungsgericht festgestellt, ohne dabei seine Aufklärungspflicht zu verletzen. Ausweislich der Sitzungsniederschrift war die Kl. in der mündlichen Verhandlung vom 4. Mai 2000 anwaltlich vertreten. In dieser Verhandlung wurden u. a. die Zeugen Bernd und Gerhard L. vernommen. Die anwaltlich vertretene Kl. hätte an diese Zeugen Fragen richten können, die sich auf die Vermietbarkeit der Erdgeschoßwohnungen beziehen. Da sie dies nicht getan hat, kann sie dem Verwaltungsgericht nicht mit Erfolg vorhalten, die Zeugen hierzu nicht befragt zu haben. Auch soweit die Beschwerde meint, das Verwaltungsgericht hätte aufklären müssen, in welchem Umfang die Mieteinnahmen aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen stiegen, mußte sich dem Verwaltungsgericht eine Beweisaufnahme ohne diesbezüglichen Beweisantrag der anwaltlich vertretenen Kl. nicht aufdrängen. (wird ausgeführt)