Rückübertragungsanspruch

Rückübertragungsanspruch; Anmeldefrist; Ausschlussfrist; Miterben; Investitionsvorrang; Widerspruch; aufschiebende Wirkung

1. Die Frist nach Art. 14 Abs. 5 Satz 3 2. VermRÄndG beginnt nur zu laufen, wenn dem Anmelder eine entsprechende Rechtsmittelbelehrung zugestellt worden ist.

2. Jeder Miterbe ist allein befugt, eine Entscheidung nach § 3 a VermG - einen Investitionsvorrangbescheid - anzufechten.

3. Eine "abschließende Entscheidung" i. S. d. Art. 14 Abs. 5 Satz 1 VermG ist der Bescheid der Ausgangsbehörde und nicht der Widerspruchsbehörde.

4. Ein Erwerber, der zugleich Arbeitgeber ist, ist gegenüber dem Kapitalanleger der bessere Investor.

5. Aufschiebende Wirkung nach § 80 a Abs. 3, § 80 Abs. 5 VwGO; § 3 a VermG; 2. VermRÄndG bei einer Investitionsvorrangentscheidung.

I. Der Rechtsstreit geht um die Zulassung des Verkaufs des Grundstücks Fl. Nr. 53 der Gemarkung H. an den Beigeladenen. In diesem Anwesen hatte der Vater der Antragstellerin zu 1) und Großvater der Antragstellerin zu 2) das Hotel "E." betrieben. Der Antragsteller zu 3) ist der Ehemann der Antragstellerin zu 2). Das Grundstück ging in das Eigentum des Volkes, Rechtsträger: VEB Kommunale Wohnungsverwaltung, über. Das Erdgeschoß des Hauptgebäudes wird gewerblich (Geschäft für Obst und Gemüse sowie Backwaren, Fleischerei) genutzt. Im 1. und 2. Obergeschoß sowie im ausgebauten Dachgeschoß befinden sich Wohnungen. Diese sind aufgrund von Umbaumaßnahmen in den Jahren 1985 bis 1987 nur über das Treppenhaus im Nachbarhaus Nr. 20 erreichbar. Die Räume im Erdgeschoß sind durch Wanddurchbrüche, Türen und Differenzstufen mit dem Nachbarhaus Nr. 24 (Grundstück Fl. Nr. 52/2) verbunden. Die Antragstellerin zu 1) und ihr Bruder H. L. haben vermögensrechtliche Ansprüche auf Rück-übertragung des Grundstücks Fl. Nr. 53 angemeldet, über die noch nicht entschieden worden ist.

Mit Schreiben vom 6. Dezember 1990 beantragte der Beigeladene im Namen der Th. L. GmbH den Erwerb der Anwesen.

Die Kommunale Wohnungsgesellschaft mbH i. G. H. vermietete der Th. L. GmbH ab dem 1. Februar 1991 auf die Dauer von fünf Jahren Gewerbeflächen mit einer Größe von 360,51 m2. Im Mietvertrag vom 31. Januar/1. Februar 1991 wurde das Grundstück mit "Untere Marktstraße 24" bezeichnet.

Mit Schreiben vom 22. März 1991 stellte der Beigeladene im Namen der Th. L. GmbH beim Landratsamt H. den Antrag auf Erteilung einer Bescheinigung für besondere Investitionszwecke für das Gebäude Untere Marktstraße 22. Im Erdgeschoß der Gebäude Haus-Nrn. 22 und 24 solle eine sogenannte Frischekombination, bestehend aus einem Fleischer-, Bäcker- sowie Obst- und Gemüseladen, eingerichtet werden. Die Vorplanung sei mit der Bäckerei Z., die im Hause Nr. 24 einen Backwarenladen betreibe, abgestimmt. Der vorhandene Wohnraum soll erhalten werden. Mit Eröffnung der gegenwärtigen Behelfsverkaufsstelle seien alle bisher tätigen Verkäuferinnen übernommen worden. Zum 18. März 1991 sei eine zusätzliche Verkäuferin aus H. eingestellt worden. Durch den geplanten Umbau könnten zwei bis drei neue Arbeitsplätze in der Fleischerei- und Wurstabteilung geschaffen werden. Hinzu käme eine Personalaufstockung bei den Partnern (Bäcker sowie Obst- und Gemüsehändler). Aufgrund des Ausbaus der Produktion hätten im Stammbetrieb in N. zwei neue Arbeitsplätze geschaffen werden können, die mit Personal aus dem Raum S. besetzt worden seien. Es seien folgende Investitionen vorgesehen:

Ausbau der Geschäftsräume ca. DM 100.000, Einrichtung für Fleisch- und Wurstabteilung mit Imbiß und Obst/Gemüse ca. DM 250.000, Erhalt/Restauration der Wohnungen ca. DM 250.000, Dachrenovierung und diverse

Restauration im bzw. am Haus ca. DM 150.000, Investitionsbedarf ca. DM 750.000,- Die Finanzierung sei wie folgt vorgesehen:

250.000,- DM Eigenkapital

500.000,- DM Fremdmittel

Die Finanzsituation des Unternehmens sei gesund.

Mit Bescheid vom 4. November 1991 stellte die Stadt H. fest, daß der Verkauf des Grundstücks Fl. Nr. 53 in H. an den Beigeladenen investiven Zwecken im Sinne von § 3 a Vermögensgesetz (VermG) diene. Die Antragsteller widersprachen.

Mit Schreiben vom 7. Dezember 1991 beantragten die Antragsteller zu 2) und 3) bei der Antragsgegnerin ihrerseits eine Bescheinigung für besondere Investitionszwecke und legten ihre Vorstellungen im einzelnen dar. Der Mietvertrag für das Erdgeschoß des Hauses Nr. 22 solle beibehalten werden und die betreffenden Gewerberäume in der vom Beigeladenen geplanten Weise genutzt werden. Die Investitionen würden sich auf 800.000 DM belaufen und zur Hälfte aus Eigenmitteln aufgebracht. Am Ende des Schreibens wird auf die Vollmachten der Anmelder verwiesen.

Mit Widerspruchsbescheid vom 2. September 1992 wies das Land-ratsamt H. den Widerspruch gegen den Bescheid vom 4. November 1991 zurück. (...)

Die Eigentumsverhältnisse seien nicht ordnungsgemäß nachgewiesen worden. Die Anmeldefrist sei nicht eingehalten worden. Die Antragsteller wollten nur Zeit gewinnen.

Mit Kaufvertrag vom 4. November 1992 verkaufte die Antragsgegnerin das Grundstück Fl. Nr. 53 an den Beigeladenen zum Preis von 331.890 DM. In Ziffer IX des Vertrages wurde unter anderem folgendes vereinbart:

"(1) Der Käufer verpflichtet sich, in die vorhandene Frischekombination (Fleisch- und Wurstwarenfachgeschäft sowie Obst- und Gemüsehandel) innerhalb einer Frist von zwei Jahren, beginnend ab heute, zusätzlich zum Kaufpreis mindestens 750.000,- DM zu investieren und mindestens zwei bis drei weitere Arbeitsplätze zu schaffen.

(2) (...)"

II. 1. Gegenstand der Entscheidung ist nur noch der Antrag der Antragstellerin zu 1) nach § 80 Abs. 5 VwGO, wobei dem Antrag B III keine selbständige Bedeutung zukommt.

2. Dieser Antrag ist zulässig. Er wurde allerdings verspätet gestellt. Nach Art. 6 § 12 Abs. 2 Satz 1 2. VermRÄndG vom 14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257) können Anträge auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung nur innerhalb von zwei Wochen ab Bekanntgabe des Investitionsvorrangbescheids gestellt werden. Nach Art. 14 Abs. 5 Satz 2 2. VermRÄndG stehen Investitionsbescheinigungen nach dem Investitionsgesetz und Entscheidungen nach § 3 a des Vermögensgesetzes in der vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes geltenden Fassung Investitionsvorrangbescheiden nach dem Investitionsvorranggesetz gleich. Nach Art. 14 Abs. 5 Satz 3 2. VermRÄndG beginnt die Frist nach § 12 des Investitionsvorranggesetzes mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes. Das Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz ist am Tag nach der Verkündung (Art. 15), also am 22. Juli 1992, in Kraft getreten. Der Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz ist aber erst am 28. September 1992 bei Gericht eingegangen. Gleichwohl ist er nicht unzulässig. Nach § 58 Abs. 1 VwGO beginnt nämlich die Frist für ein Rechtsmittel oder einen anderen Rechtsbehelf nur zu laufen, wenn der Beteiligte über den Rechtsbehelf, die Verwaltungsbehörde oder das Gericht, bei denen der Rechtsbehelf anzubringen ist, den Sitz und die einzuhaltende Frist schriftlich belehrt worden ist. Nach § 58 Abs. 2 VwGO beträgt die Frist zur Einlegung des Rechtsbehelfs ein Jahr seit der Zustellung, Eröffnung oder Verkündung, wenn die Belehrung unterblieben ist. Diese Vorschriften müssen auch auf den vorliegenden Fall angewandt werden. Eine andere Auslegung wäre mit der sich aus Art. 19 Abs. 4 GG ergebenden Rechtsschutzgarantie nicht vereinbar, da sie die Rechtsverteidigung in unvertretbarer Weise einschränken würde. Im Gegensatz zum Normalfall, in dem eine bereits gesetzlich vorgeschriebene Rechtsbehelfsfrist nur deshalb nicht läuft, weil keine entsprechende Belehrung erteilt wurde, lief im vorliegenden Fall ursprünglich keine Frist für die Beantragung einstweiligen Rechtsschutzes, so daß eine Belehrung hierüber gar nicht möglich war. Um die Zwei Wochen-Frist in Lauf zu setzen, hätte die Behörde der Antragstellerin also eine Rechtsbehelfsbelehrung nachträglich zustellen müssen. Dies ist nicht geschehen.

Auch die Aktivlegitimation der Antragstellerin zu 1) kann nicht in Zwei-fel gezogen werden. Im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO gilt § 42 Abs. 2 VwGO entsprechend. Der Antragsteller muß also geltend machen, durch die Vollziehung des angefochtenen Verwaltungsaktes in sei-nen Rechten verletzt zu sein. Als "Recht" im Sinne dieser Vorschrift kommt der angemeldete, auf das Vermögensgesetz gestützte Anspruch der Antragstellerin in Betracht. Ob dieser Anspruch tatsächlich besteht, ist vom Amt zur Regelung offener Vermögensfragen zu entscheiden. Ei-ne offensichtlich unbegründete Anmeldung kann allerdings kein Recht zur Anfechtung einer Entscheidung nach § 3 VermG bzw. eines Investitionsvorrangbescheides geben. Im vorliegenden Fall besteht aber kein Anlaß, die Berechtigung der Antragstellerin in Zweifel zu ziehen. Es hät-te der Widerspruchsbehörde offengestanden, beim Amt zur Regelung of fener Vermögensfragen im eigenen Hause nachzufragen, ob der angemeldete Anspruch zweifelhaft ist. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, dies im Eilverfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO nachzuholen. Solange keine fundierten Einwände vorliegen oder sich aus den Akten das Gegenteil er-gibt, ist deshalb die Berechtigung des Anmelders zu unterstellen.

Die Antragsbefugnis der Antragstellerin entfällt auch nicht deshalb, weil sich ihr Bruder und Miterbe ihrem Rechtsschutzgesuch nicht angeschlossen hat. Nach Ansicht des Gerichts ist jeder Mitberechtigte (allein) befugt, eine Entscheidung nach § 3 a VermG bzw. einen Investitionsvorrangbescheid anzufechten. Dies folgt aus § 2038 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz BGB (bzw. § 400 Abs. 2 Satz 2 ZGB/DDR), wonach jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen die zur Erhaltung des Nachlasses notwendigen Maßnahmen treffen kann. Dieser Grundsatz wird auf die Nachbarklage im Baurecht angewandt (siehe Simon, BayBO Art. 73 Rdnr. 33 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung und BayVGH, Urteil vom 22. April 1991, 14 B 90.3212; a. A. VGH Mannheim, Beschluß vom 10. Juli 1991, NJW 1992, 388) und muß erst recht im vorliegenden Fall gelten, denn durch eine Entscheidung nach § 3 VermG bzw. einen Investitionsvorrangbescheid verwandelt sich der Rückgabeanspruch in einen Anspruch auf Auskehrung des Verkaufserlöses.

3. Der Antrag ist nicht begründet.

Gegenstand des Verfahrens ist die Vollziehbarkeit einer Entscheidung nach § 3 VermG in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. April 1991 (BGBl. I S. 957). Diese Bestimmung wurde durch Art. 1 Nr. 4 2. VermR-ÄndG aufgehoben. Nach § 3 a Abs. 4 VermG hatten Widerspruch und Anfechtungsklage gegen die Entscheidung des Verfügungsberechtigten keine aufschiebende Wirkung. Nach § 12 Abs. 1 des Investitionsvorranggesetzes - InVorG - (Art. 6 2. VermRÄndG) gilt Entsprechendes für Rechtsbehelfe gegen Investitionsvorrangbescheide, denen nach Art. 14 Abs. 5 Satz 2 2. VermRÄndG Entscheidungen nach § 3 a VermG alter Fassung gleichstehen. Nach § 80 a Abs. 3 i. V. m. § 80 Abs. 5 VwGO kann in diesem Fall das Gericht auf Antrag die aufschiebende Wirkung anord-nen.

Hierbei ist das kraft Gesetzes bestehende öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes gegen das Interesse des Betroffenen an der aufschiebenden Wirkung seiner Rechtsbehelfe abzuwägen. Dabei sind auch die Erfolgsaussichten in der Hauptsache von Bedeutung. Die Klage der Antragstellerin zu 1) ist nicht erfolgversprechend.

Maßgeblich ist nach Auffassung des Gerichts § 3 a VermG und nicht das Investitionsvorranggesetz. Nach Art. 14 Abs. 5 Satz 1 2. VermRÄndG gilt Abs. 4 für Art. 6 entsprechend. Nach Abs. 4 Satz 1 ist die Neufassung des Vermögensgesetzes auch auf Verfahren anzuwenden, die vor Inkrafttreten dieses Gesetzes begonnen, aber noch nicht durch eine abschließende Entscheidung abgeschlossen worden sind. Eine solche Entscheidung ist der Bescheid (hier: nach § 3 a VermG) der Ausgangsbehörde und nicht der Widerspruchsbehörde. Zwar wird das Widerspruchsverfahren allgemein (auch) als Verwaltungsverfahren aufgefaßt. Wenn aber der Abschluß des Widerspruchsverfahrens gemeint gewesen wäre, hätte man das anders ausgedrückt. Nach Auffassung des Gerichts ist der Begriff "abschließende Entscheidung" im Gegensatz zur "Zwischenentscheidung" zu sehen.

Die Antragstellerin zu 1) bezweifelt nicht, daß der Verkauf des strittigen Grundstücks an den Beigeladenen investiven Zwecken im Sinne von § 3 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 Buchst. a VermG dient. Sie macht lediglich geltend, daß ihr Investitionskonzept den Vorzug verdiene. In § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG war bestimmt, daß der Verfügungsberechtigte bei seiner Entscheidung über eine Veräußerung, Vermietung oder Verpachtung nach Abs. 1 zu berücksichtigen hat, ob ein der Behörde bekannter Berechtigter im Rahmen eines Antrags nach § 6 a gleiche oder annähernd gleiche investive Maßnahmen zusagt wie der Dritte und deren Durchführung glaubhaft macht. § 6 a VermG betrifft die vorläufige Einweisung in ein Unternehmen. § 7 Abs. 1 Satz 2 InVorG enthält diese Einschränkung nicht und gilt also auch für die Rückgabe von Grundstücken. Es ist aber anerkannt, daß § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG bei der Anmeldung von Ansprüchen auf die Rückübertragung des Eigentums an Grundstücken analog anwendbar ist. Im vorliegenden Fall liegt aber kein berücksichtigungsfähiges Konzept der Anmelderseite vor.

Es ist schon zweifelhaft, ob ein erst im Laufe des Widerspruchsverfahrens vorgebrachtes Gegenkonzept noch berücksichtigt werden kann. Nach § 7 Abs. 3 InVorG ist dies ausgeschlossen, denn der Anmelder muß nach dieser Vorschrift den eigenen Plan innerhalb von sechs Wochen ab Zugang der Mitteilung über das Vorhaben des Investors einreichen. Auch wenn man davon ausgeht, daß hier ein eigener Investitionsplan im Rechtsbehelfsverfahren noch nachgeschoben werden konnte, ist das - erstmals mit Schreiben vom 7. Dezember 1991 eingereichte - Konzept nicht berücksichtigungsfähig. Es handelt sich hierbei nämlich nicht um ein Vorhaben der beiden Miterben. Es wird ersichtlich von den Antragstellern zu 2) und 3) getragen, denen aber in eigener Person keine Rechte nach dem Vermögensgesetz zustehen können. Zwar wird man wegen der engen verwandtschaftlichen Bindungen die Investitionen der Antragsteller zu 2) und 3) eigenen Investitionen der Antragstellerin zu 1) gleichachten können, es ist aber offen und jedenfalls nicht glaubhaft gemacht worden, daß der Miterbe L. das Vorhaben mitträgt. Er hat der Antragstellerin zu 2) nur eine kurz (vom 17. November bis 31. Dezember 1991) befristete Vollmacht erteilt. An dem Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz hat er sich nicht beteiligt. Zur Schaffung klarer Verhältnisse wäre es notwendig gewesen, sich den vermögensrechtlichen Anspruch des Bruders der Antragstellerin zu 1) abtreten zu lassen. Sechsstellige Investitionen in ein Grundstück, das einem nur zum Teil gehört bzw. gehören wird, sind auch unter Verwandten prinzipiell riskant.

Nach Auffassung des Gerichts verdient das Konzept des Beigeladenen auch dann den Vorzug, wenn man die Ungewißheit hinsichtlich einer Mitwirkung des Bruders der Antragstellerin zu 1) außer acht läßt. Zwar sind die geplanten Eigeninvestitionen dem Vorhaben des Beigeladenen ebenbürtig, denn es wird genau dieselbe Nutzung angestrebt. Auch an der Finanzierbarkeit hat das Gericht im Hinblick auf die angesehenen Berufe der Antragsteller zu 2) und 3) keinen Zweifel. Die Antragsteller sind aber branchenfremd, während der Beigeladene Fachmann ist. Er kann natürlich die erforderlichen Investitionen jetzt und in Zukunft schneller und unproblematischer realisieren, wenn er nicht zuvor den Hausherrn von der Notwendigkeit überzeugen muß. Nach Ansicht des Gerichts ist ein Erwerber, der zugleich der Arbeitgeber ist, der bessere Investor. Nur ihm kann wohl die Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall, daß die zugesagten Arbeitsplätze nicht geschaffen werden (siehe Ziffer I des notariellen Vertrags vom 4. November 1992) abverlangt werden.

Nach allem mußte der Antrag der Antragstellerin zu 1) in der Sache erfolglos bleiben.