Rückübertragungsanspruch

Rückübertragungsanspruch; Restitutionsanspruch; Schädigungstatbestand; Überschuldung; ökonomische Zwangslage; nicht kostendeckende Mieten; Ursachenzusammenhang

Der Schädigungstatbestand der eingetretenen oder unmittelbar bevorstehenden Überschuldung eines bebauten Grundstücks im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG setzt voraus, daß die zum Eigentumsverlust führende ökonomische Zwangslage auf nicht kostendeckenden Mieten beruht; an diesem Ursachenzusammenhang kann es fehlen, wenn die Vermietung zu Wohnzwecken von untergeordneter Bedeutung ist und die Eigennutzung des Gebäudes überwiegt (wie Urteil vom 15. Mai 1997 - BVerwG 7 C 50.96 - ZOV 1997, 419).

Die Kl. wendet sich als Verfügungsberechtigte gegen einen Widerspruchsbescheid des Bekl., durch den festgestellt wurde, daß die Beigeladene zu 1 in bezug auf ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Flurstück Berechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes (VermG) ist. Der Rechtsvorgänger der Beigeladenen zu 1 verzichtete im Jahre 1980 mit der Begründung, er sei wegen der Grundstücksgröße, seines geringen Einkommens und seines Gesundheitszustands zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Werthaltung außerstande, auf das Eigentum an dem Grundstück, zu dem außer dem streitbefangenen ein unbebautes Flurstück gehört. Der Einheitswert des mit Eigentümergrundschulden in Höhe von 2.600 M belasteten Grundstücks war mit 3.400 M angegeben. In der Aufwands- und Ertragsrechnung für das Jahr 1980 wurden die Mieteinnahmen mit 924 M und die Aufwendungen mit 358 M beziffert; Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten waren nicht ausgewiesen. Nach Genehmigung des Eigentumsverzichts durch den Rat des Kreises wurde das Grundstück in Volkseigentum überführt.

Die Beigeladene zu 1 beantragte die Rückübertragung des Grundstücks. Das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen lehnte den Antrag ab, weil das Grundstück nicht wegen Überschuldung aufgrund nicht kostendeckender Mieten in Volkseigentum übernommen worden sei. Durch Widerspruchsbescheid vom 28. März 1994 übertrug der Bekl. der Beigeladenen zu 1 das unbebaute Flurstück zurück und stellte in bezug auf das bebaute Flurstück deren Restitutionsberechtigung fest, da beim Eigentumsverzicht aufgrund des allgemein schlechten Bauzustands des Gebäudes ein Instandsetzungsbedarf bestanden habe, der angesichts des geringen Einheitswerts weder durch Finanzierung noch durch künftige Mieterträge habe gedeckt werden können; die Rückübertragung des Hausflurstücks sei wegen dessen investiver Veräußerung an die Beigeladenen zu 2 und 3 nicht möglich.

Die Kl. hat gegen die Feststellung der Berechtigung der Beigeladenen zu 1 in bezug auf das Hausflurstück Anfechtungsklage erhoben. Das Verwaltungsgericht hat der Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Urteil vom 7. März 1996 stattgegeben.

II. Die Revision ist unbegründet. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts, daß die Beigeladene zu 1 in bezug auf das bebaute Flurstück nicht restitutionsberechtigt ist, weil die Voraussetzungen des allein in Betracht kommenden Schädigungstatbestands der Überschuldung infolge nicht kostendeckender Mieten (§ 1 Abs. 2 VermG) nicht erfüllt sind, verstößt nicht gegen Bundesrecht. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen war das aus drei Wohneinheiten bestehende Gebäude seit 1949 ausschließlich, seit 1965 ganz überwiegend eigengenutzt. Zugunsten der Beigeladenen zu 1 hat das Verwaltungsgericht unterstellt, daß das Wohngebäude ab 1974 zum überwiegenden Teil vermietet war. Dabei ist es davon ausgegangen, daß auf der Grundlage des geringen Einheitswerts im Zeitpunkt des Eigentumsverzicht rechnerisch eine Überschuldung des Grundstücks gegeben war. Gleichwohl hat es den Schädigungstatbestand verneint, weil es aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme die Überzeugung gewonnen hat, daß die Überschuldungslage nicht auf nicht kostendeckenden Mieten, sondern auf jahrelanger Vernachlässigung zumutbarer Instandsetzungspflichten des Grundstückseigentümers beruhte. (...)

Der materiell-rechtliche Ansatz des Verwaltungsgerichts entspricht der Rechtsprechung des Senats (vgl. zusammenfassend Urteil vom 30. Mai 1996 - BVerwG 7 C 47.94 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 78 m. w. N.). Danach rechtfertigt die Feststellung der dauerhaften Überschuldung eines zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücks zwar im Regelfall den Schluß, daß die Überschuldung aus dem Zeitraum vor dem Eigentumsverzicht beruht; in Ausnahmefällen bestimmter Art kann aber auch eine abweichende Würdigung geboten sein. So kann, wie der Senat in seinem Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 (99) dargelegt hat, der Ursachenzusammenhang zwischen Niedrigmieten und Überschuldung fehlen, wenn in der Vergangenheit erforderliche Instandsetzungsarbeiten trotz vorhandener finanzieller Deckung unterblieben waren und es daher zu einem Reparaturstau gekommen ist. Die notwendige Kausalität ist darüber hinaus nicht gegeben, wenn ein Wohngebäude ganz überwiegend durch den Eigentümer oder seine Familie genutzt wurde, so daß sich die Vermietung im Vergleich zu der Eigennutzung als wirtschaftlich nicht ins Gewicht fallende Fremdnutzung darstellte (Beschluß vom 3. Januar 1996 - BVerwG 7 B 361.95 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 60); bei einem in dieser Weise durch Eigennutzung geprägten Wohngebäude ist das Tatbestandsmerkmal der Überschuldung infolge nicht kostendeckender Mieten von vornherein ausgeschlossen. Wurde demgegenüber ein Wohngebäude gleichermaßen eigengenutzt und vermietet, ist der gesetzlich verlangte Ursachenzusammenhang dann zu verneinen, wenn schon die zur Sicherung der Bewohnbarkeit des eigengenutzten Gebäudeteils erforderlichen Aufwendungen die Überschuldung des Grundstücks zur Folge haben; denn der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG gewährt nach seinem Zweck, den aufgrund ökonomischen Zwangs infolge staatlich angeordneter Niedrigmieten herbeigeführten Eigentumsverlust wiedergutzumachen, Ansprüche nur demjenigen Eigentümer, der in eine derartige Zwangslage wegen nicht kostendeckender Mieten geraten ist (Urteil vom 15. Mai 1997 - BVerwG 7 C 50.96 - VIZ 1997, 475 = ZOV 1997, 419).

Im Einklang mit diesen Maßstäben ist das Verwaltungsgericht rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, daß die Überschuldung des Grundstücks nicht auf den staatlich angeordneten Niedrigmieten beruhte. Bereits aus den eigenen Angaben der Beigeladenen zu 1 zu den erforderlichen Instandsetzungsaufwendungen ergibt sich, daß wegen des schlechten Allgemeinzustands des Gebäudes schon die notwendige Sicherung der Bewohnbarkeit der eigengenutzten Wohnung ihres Rechtsvorgängers zur Überschuldung geführt hätte; da der als unabweisbar erachtete Aufwand zur Erneuerung der Fenster, der Elektroanlage, der Dachhaut, der Dachentwässerung, der Öfen und der Fußböden sowie zur Trockenlegung des Gebäudes, der im Widerspruchsbescheid mit insgesamt mindestens 10.000 M beziffert ist, zu rund einem Drittel der eigengenutzten Wohnung zuzuordnen sein dürfte, ist auch ohne genauere Kenntnis der konkret erforderlichen Instandsetzungskosten anzunehmen, daß schon allein der Aufwand für die Instandsetzung der Eigentümerwohnung die bei 80 % des Einheitswerts mit 2.720 M angesetzte Überschuldungsgrenze überschritten hätte. Dabei kommt es nicht darauf an, ob das gemischt genutzte Grundstück auch unabhängig vom Instandsetzungsaufwand für die eigengenutzte Wohnung überschuldet gewesen wäre; mit seiner gegenteiligen Ansicht mißversteht der Bekl. das bereits zitierte Senatsurteil vom 15. Mai 1997, dessen Hinweis zur Entbehrlichkeit einer konkreten Zuordnung der jeweiligen Aufwendungen auf erkennbar durch Fremdnutzung geprägte Mehrfamilienhäuser zielt, bei denen die Eigennutzung derart untergeordnet ist, daß die allein auf diese entfallenden Kosten zur Annahme einer Überschuldung des Grundstücks von vornherein ungeeignet sind. Von einem in diesem Sinne zu vernachlässigenden Anteil der Eigennutzung kann hier keine Rede sein, da der Umfang der Fremdnutzung des Gebäudes zwar nicht unbeachtlich war, aber in zeitlicher und räumlicher Hinsicht gegenüber der Eigennutzung deutlich zurücktrat; denn in dem hierfür maßgeblichen Beurteilungszeitraum, der im Blick auf die übliche Nutzungsdauer der erneuernden Gebäudeteile mit rund 20 Jahren zu bemessen ist, wurde das fragliche Gebäude mehr als fünf Jahre ausschließlich und mindestens neun weitere Jahre räumlich ganz überwiegend durch den Eigentümer und seine Familie genutzt. Begründete mithin schon der Instandsetzungsbedarf für den eigengenutzten Gebäudeteil die unmittelbar bevorstehende Überschuldung des Grundstücks, kann die Vermietung hinweggedacht werden, ohne daß die Überschuldungslage entfiele. Die zum Eigentumsverzicht führende Überschuldung beruhte daher nicht auf nicht kostendeckenden Mieten, wie es der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG voraussetzt.