Rückübertragungsanspruch

Rückübertragungsanspruch; Restitutionsanspruch; Schädigungstatbestand; Überschuldung; nicht kostendeckende Mieten; Ursachenbeitrag der Niedrigmieten

Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG verlangt nicht, daß die nicht kostendeckenden Mieten einzige Ursache der Überschuldung des Grundstücks waren; ausreichend ist, daß es sich um eine wesentliche Mitursache handelte. Die Anwendung des § 1 Abs. 2 VermG ist nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil die Überschuldung des Grundstücks auch auf Belastungen aus der Zeit vor der Gründung der DDR beruhte. Jedoch kann es in solchen Fällen an dem erforderlichen wesentlichen Ursachenbeitrag der Niedrigmieten zur Überschuldung fehlen.

I. Die Kl. wendet sich gegen einen Bescheid der Bekl., soweit darin festgestellt wird, daß der Beigeladenen als Berechtigter Ausgleichsansprüche nach § 16 Abs. 1 des Investitionsvorranggesetzes - InvorG - wegen der investiven Veräußerung eines Grundstücks zustehen.

Die Beigeladene verzichtete auf dieses mit einem Mietwohnhaus und Gewerberäumen bebaute Grundstück im Jahre 1980 zugunsten Volkseigentums. Der Einheitswert des Anwesens betrug 30.300 M. Es war mit einer Hypothek im Nennwert von 25.000 M belastet; der Gesamtschuldenstand belief sich einschließlich Zinsen auf rund 32.000 M. Das Grundpfandrecht resultierte aus einer im Jahre 1911 begründeten Hypothek in Höhe von ursprünglich 127.000 M, die zur Finanzierung des Gebäudes aufgenommen worden war. Da die noch offenstehende Forderung aus dem Grundstückswert nur teilweise beglichen werden konnte, erließ das Kreditinstitut der Beigeladenen auf Bitte der Abteilung Finanzen des Rates der Stadt L. die Restschuld.

Den vermögensrechtlichen Rückübertragungsantrag der Beigeladenen lehnte die Bekl. ab, weil das Grundstück aufgrund bestandskräftigen Bescheides zwischenzeitlich investiv veräußert worden war. Gleichzeitig stellte die Bekl. aber die Berechtigung der Beigeladenen nach § 2 Abs. 1 i. V. m. § 1 Abs. 2 des Vermögensgesetzes - VermG - fest und sprach ihr Ausgleichsansprüche nach § 16 Abs. 1 InVorG zu.

Gegen diesen stattgebenden Teil des Bescheides hat die Kl. nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage erhoben.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen.

Mit ihrer Revision verfolgt die Kl. ihren Klageantrag weiter.

II. Die Revision ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen; denn die Beigeladene ist Berechtigte nach § 2 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 1 Abs. 2 VermG und hat demzufolge Ausgleichsansprüche nach § 16 Abs. 1 InVorG.

Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG setzt dreierlei voraus: Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder Gebäude in der Zeit vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung mußte zweitens zu einer bereits eingetretenen oder unmittelbar bevorstehenden Überschuldung geführt haben. Drittens mußte die Überschuldung wesentliche Ursache für den Eigentumsverlust gewesen sein (grundlegend Urteile des Senats vom 24. Juni 1993 - BVerwG 7 C 27.92 - BVerwGE 94, 16 [19] = ZOV 1993, 424 und vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 [89]; stRspr = ZOV 1995, 295). Alle diese Voraussetzungen liegen hier entgegen der Auffassung der Revision vor.

1. Zugunsten der Beigeladenen ist davon auszugehen, daß die vor dem Eigentumsverzicht erzielten Mieten nicht kostendeckend im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG waren.

a) Der in dieser Vorschrift verwendete Kostenbegriff erfaßt alle für die Erhaltung des Vermögenswertes getätigten Ausgaben. Solche Ausgaben sind insbesondere die in den seinerzeitigen Preisverfügungen des Amtes für Preise Nr. 3/82 sowie 3/87 unter Nr. 2.1.2 aufgeführten Positionen, nämlich Grundsteuer, Bewirtschaftungskosten, Betriebskosten für technische Einrichtungen, Hauswartskosten, Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (vgl. Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, Heft 1, Dokumente Nr. 4 und 5). Der Kapitaldienst ist dagegen nur in dem Umfange berücksichtigungsfähig, wie die Kredite zur Bestreitung solcher Kosten aufgenommen wurden. Zu dem aus den Mieten zu bestreitenden Aufwand gehören deshalb auch die Kosten für Aufbaugrundschulden; denn diese Grundschulden waren wirtschaftliches Äquivalent für die Niedrigmieten. Dagegen dienen die Zins- und Tilgungskosten von Restkaufgeldhypotheken dem Erwerb des Grundstücks und nicht seiner Unterhaltung. Derartige Kapitalzinsen gehören nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen zwar zu den Kosten, die durch die Erträge gedeckt werden müssen; denn ohne angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals - gleichgültig ob Eigen- oder Fremdkapital - gibt es unter marktwirtschaftlichen Verhältnissen keine Investitionen. Die Vorschrift des § 1 Abs. 2 VermG hat jedoch nicht die infolge der Niedrigmietenpolitik entgangene Kapitalverzinsung, sondern nur das Unrecht im Auge, daß die Mieten nicht einmal die Kosten der bloßen Erhaltung der Mietsache deckten und der Eigentümer durch die Niedrigmieten gezwungen wurde, die Substanz der Mietsache für den Erhalt ihres vertragsgemäßen Gebrauchs einzusetzen. Nicht berücksichtigungsfähig sind daher auch die Kosten für Grundpfandrechte, die Kredite für grundstücksfremde Zwecke sicherten.

b) Nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats ist im Regelfall davon auszugehen, daß die Überschuldung auf nicht kostendeckenden Mieten beruht (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a. a. O. sowie Urteil vom 30. Mai 1996 - BVerwG 7 C 47.94 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 78 = ZOV 1996, 378). Diese Vermutung setzt die regelmäßige Kostenunterdeckung der Mieten voraus. Sie knüpft damit an die allgemein anerkannte, in der Regelung des § 1 Abs. 2 VermG zum Ausdruck kommende Erfahrung an, daß die Mieten in der DDR im Regelfall nicht kostendeckend waren, unabhängig davon, ob dies im Einzelfall zur Überschuldung geführt hatte oder nicht. Der in § 1 Abs. 2 VermG geregelte Schädigungstatbestand will dementsprechend dem Umstand Rechnung tragen, daß der Vermieter infolge "staatlich administrierter Niedrigstmieten" (BTDrucks.11/7831, S. 2) bei gleichbleibenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten früher oder später notwendigerweise auf die Substanz der Mietsache zugreifen mußte, was im Falle der Erschöpfung der Kreditgrundlage zum freiwilligen ("kalte Enteignung") oder erzwungenen Eigentumsverlust führte. Angesichts dessen drängt es sich auf, die regelmäßige Kostenunterdeckung der Mieten als allgemein anerkannte Erfahrungstatsache anzusehen, von der im Einzelfall so lange ausgegangen werden kann, wie sich nicht aus der konkreten Ertragssituation Gegenteiliges ergibt.

c) Im vorliegenden Fall ist nichts dafür ersichtlich, daß die seinerzeitigen Mieterträge von jährlich 5.266,20 M entgegen den generellen Verhältnissen kostendeckend gewesen sein könnten. Daß diese Einnahmen aus dem Rahmen des in der DDR Üblichen fielen, ist weder festgestellt noch vorgetragen oder durch Hinweise aus den Akten belegbar. Soweit die Kl. in diesem Zusammenhang darauf verweist, daß bei Berücksichtigung einer Kostenpauschale von 75 % ein deutlicher Mietüberschuß erzielt worden sei, verkennt sie, daß dieser aus den staatlichen Bewertungsrichtlinien übernommene Pauschalsatz kostendeckende Mieten unterstellt, die es in der DDR erfahrungsgemäß gerade nicht gab.

2. Das streitbefangene Grundstück war im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts auch überschuldet. Die Kl. will eine solche Überschuldung in erster Linie mit der Erwägung verneinen, daß hierfür nur Verbindlichkeiten in Betracht kamen, die aus der Zeit nach Gründung der DDR stammten und für die Instandsetzung oder Instandhaltung des Miethauses eingegangen worden seien. Dieser Auffassung ist schon im Ansatz nicht zu folgen.

a) Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 (a. a. O. S. 90 ff.) dargelegt hat, fordert die Prüfung der Schuldensituation des Grundstücks eine Gegenüberstellung des Zeitwerts der Immobilie und der ihr zuzuordnenden Verbindlichkeiten. Für die Bestimmung des Grundstückswerts ist entweder die konkrete Beleihungsgrenze oder eine Berechnung des Mittels von Sach- und Ertragswert maßgeblich, wobei vereinfachend auf den Einheitswert zurückgegriffen werden darf, bis zu dessen Höhe üblicherweise höchstens Kredite bewilligt wurden. Auf der Passivseite der Bilanz sind die objektbezogenen Verbindlichkeiten einzustellen; die Vorschrift des § 1 Abs. 2 VermG stellt nicht auf die Überschuldung des Eigentümers, sondern auf die des eingebüßten Vermögenswerts ab (vgl. BTDrucks. 12/4280, S. 38 f.). Diese Voraussetzung erfüllen die auf einem Grundstück lastenden Grundpfandrechte ausnahmslos, weil die Immobilie die Bezahlung dieser Schulden sichert. Deshalb wäre es verfehlt, Belastungen aus der Schuldenbilanz herauszunehmen, die für nicht grundstücksbezogene Kredite in das Grundbuch eingetragen wurden; denn der Objektbezug folgt unabhängig von der Zweckbestimmung oder Verwendung dieser Kredite aus ihrer dinglichen Sicherung. Anders verhält es sich bei dinglich nicht gesicherten Darlehen und darlehenersetzenden Eigenmitteln. Da bei ihnen das Grundstück nicht als Kreditgrundlage eingesetzt wurde, kann sich der durch § 1 Abs. 2 VermG vorausgesetzte Objektbezug nur aus der Verwendung der Kreditmittel ergeben.

b) Freilich läßt sich nicht von der Hand weisen, daß dingliche Belastungen, die für den Grunderwerb, zum Hausbau oder für grundstücksfremde Zwecke aufgenommen wurden, ihre Ursache nicht in der Niedrigmietenpolitik der DDR hatten; dasselbe gilt bei Altbelastungen. Dieser - auch von der Kl. erhobene - Einwand ist jedoch für die Frage, ob eine Überschuldung im Zeitpunkt des Vermögensverlusts objektiv gegeben war oder unmittelbar bevorstand, ohne Belang. Er betrifft vielmehr die davon zu unterscheidende Frage, ob bei der Anwendung des § 1 Abs. 2 VermG bestimmte Grundstücksbelastungen deswegen nicht berücksichtigt werden können, weil sie nicht auf die Niedrigmietenpolitik der DDR zurückzuführen sind, und bezieht sich damit nicht auf das gesetzliche Tatbestandsmerkmal der Überschuldung des Grundstücks, sondern auf den nach dem Gesetz erforderlichen ursächlichen Zusammenhang zwischen der Überschuldung und den nicht kostendeckenden Mieten (dazu sogleich unter 3).

c) Nach alledem läßt sich eine Überschuldung des Grundstücks zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts nicht verneinen. Seinerzeit belief sich der Schuldenstand des Anwesens auf rund 32.000 M und überschritt damit deutlich den Einheitswert; außerdem mußten der Eigentümerin bei Überführung der Immobilie in Volkseigentum noch Restschulden erlassen werden.

3. Die eingetretene Überschuldung des Grundstücks beruhte ferner auf den nicht kostendeckenden Mieten.

a) Wie bereits erwähnt, kann im Regelfall von der Überschuldung auf deren Verursachung durch nicht kostendeckende Mieterträge geschlossen werden. Diese Vermutung ist nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats allerdings erschüttert, wenn in der Vergangenheit erforderliche Instandsetzungsarbeiten trotz vorhandener finanzieller Deckung unterblieben waren und es daher zu größeren Schäden oder einem Reparaturstau gekommen war (Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a. a. O. S. 99). Dagegen entfällt der ursächliche Zusammenhang entgegen der Rechtsauffassung der Kl. nicht bereits dann, wenn die Verbindlichkeiten, die zur Überschuldung führten, nicht in voller Höhe auf den Niedrigmieten beruhten, wenn also - anders ausgedrückt - der Verkehrswert des Grundstücks nicht insgesamt durch die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben aufgezehrt war. Diese Auffassung, die auch in Rechtsprechung und Literatur häufig vertreten wird (vgl. Neuhaus, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neu

haus, Vermögensgesetz, Rn. 100 f. zu § 1 VermG; Wasmuth, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Rn. 98 zu § 1 VermG; Brettholle/Köhler-Apel, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Rn. 53 zu § 1 VermG; Säcker/Busche, Vermögensgesetz, Rn. 82 zu § 1; VG Berlin, ZOV 1993, 429 [430]; BezG Potsdam, VIZ 1992, 325 [327]; Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, Heft 12, Praxisfragen zum Vermögensrecht, S. 81 [83] und 87 [88]), wird in ihrer Rigorosität weder dem Wortlaut noch dem Sinn und Zweck des § 1 Abs. 2 VermG gerecht. Diese Vorschrift fordert vielmehr eine differenzierende Lösung. Nach ihrem klaren Wortlaut muß die Überschuldung infolge der Kostenunterdeckung der Mieten eingetreten sein; die Norm verlangt nicht, daß die gesamte Verschuldung darauf zurückzuführen ist.

Niedrigmieten sind daher auch dann kausal für die Überschuldung, wenn sie lediglich zu ihr beigetragen haben (vgl. Kluger, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, Rn. 211 ff. zu § 1 VermG). Dieses am Wortlaut orientierte Verständnis der Norm entspricht ihrer Zielsetzung, denn das wiedergutzumachende Unrecht liegt gerade darin, daß der Vermögenswert - auch bei bestehenden Belastungen - dem Eigentümer hätte erhalten bleiben können, wenn die Mieten nicht (auch) zum Zweck der offenen oder verdeckten Enteignung künstlich niedrig gehalten worden wären. Vor diesem Hintergrund ist es nicht zu rechtfertigen, Eigentümer, die ihr Grundstück anderweitig belastet hatten, weitgehend aus dem Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2 VermG herauszunehmen. Dies widerspräche auch der bisherigen Rechtsprechung des Senats. So hat er bei gleichermaßen eigengenutzten und vermieteten Wohngebäuden den gesetzlich geforderten Ursachenzusammenhang zwischen nicht kostendeckenden Mieten und Überschuldung verneint, wenn schon die zur Sicherung der Bewohnbarkeit des eigengenutzten Gebäudeteils erforderlichen Aufwendungen die Überschuldung des Grundstücks zur Folge hatten (Urteil vom 15. Mai 1997 - BVerwG 7 C 50.96 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 111). Damit hat der Senat zugleich anerkannt, daß in den Fällen, in denen die Verbindlichkeiten des eigen- und des fremdgenutzten Gebäudeteils jeweils nur zur Überschuldung beigetragen haben, die Anwendung des § 1 Abs. 2 VermG nicht ausgeschlossen ist (vgl. Urteil vom 16. Oktober 1997 - BVerwG 7 C 51.96 - Buchholz a. a. O. Nr. 125).

b) Andererseits gebieten Sinn und Zweck dieses Schädigungstatbestandes zugleich auch eine wertende Eingrenzung der in die Kausalitätsbetrachtung einzubeziehenden Verbindlichkeiten. Geschützt werden soll der Eigentümer, bei dem sich die infolge der Niedrigmieten vorhandene Gefahr der Überschuldung zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein Festhalten am Eigentum wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ. Eine solche Zwangslage hat jedoch der Eigentümer, der die Immobilie selbst noch unter Geltung der DDR-Verhältnisse zu anderen Zwecken als zum Erhalt ihres vertragsgemäßen Gebrauchs beliehen hat, sehenden Auges und ohne Not selbst mit herbeigeführt. Anders verhält es sich bei Altbelastungen, gleichgültig welchem Zweck sie dienten. Insoweit hielt es sich im Rahmen der seinerzeitigen marktwirtschaftlichen Verhältnisse, Grundstücke zu allen denkbaren Zwecken zu belasten. Daß solche Altbelastungen zu Zeiten der DDR die Überschuldung beschleunigten, kann dem Eigentümer nicht zugerechnet werden; denn erst mit dem Einsetzen der ideologisch vorgegebenen Niedrigmietenpolitik wurde offenbar, daß derjenige, der sein Eigentum so lange wie möglich erhalten wollte, dies nicht durch Fremdbelastungen gefährden durfte. Die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 VermG entfallen erst dann, wenn der Eigentümer das Grundstück ohne Rücksicht auf die infolge der neuen Verhältnisse eingetretene latente Überschuldungsgefahr zusätzlichen Gefährdungen ausgesetzt hat. Der Schutzbereich der Norm fordert demnach eine Beschränkung der Kausalitätsvermutung für nicht kostendeckende Mieten auf die Fälle, in denen die Überschuldung neben vorhandenen Altbelastungen ausschließlich auf Verbindlichkeiten beruhte, die dazu dienten, das Grundstück zum vertragsgemäßen Gebrauch zu erhalten.

c) Ein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Überschuldung und den nicht kostendeckenden Mieten scheidet auch aus, wenn der Anteil der Altbelastungen so hoch war, daß das Grundstück bereits bei Gründung der DDR überschuldet war; denn unter dieser Voraussetzung ist es ebenfalls ausgeschlossen, daß die Überschuldung auf der Niedrigmietenpolitik der DDR beruht (vgl. Beschluß vom 22. August 1997 - BVerwG 7 B 266.97 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 1 17). Ebensowenig läßt sich eine Rückgabe des Vermögenswerts aufgrund des in § 1 Abs. 2 VermG geregelten Schädigungstatbestands dann rechtfertigen, wenn die schlechte Ertragslage zwar zu der konkreten Zwangslage beigetragen hat, dieser Beitrag aber so geringfügig war, daß er nicht als wesentliche Mitursache für den Eigentumsverlust angesehen werden kann. In diesem Falle läßt sich nicht von einer "kalten Enteignung" und damit von einer Maßnahme sprechen, die ihrem Unrechtsgehalt nach den übrigen Restitutionstatbeständen des § 1 VermG gleichkommt. Eine solche Situation kann insbesondere dann vorliegen, wenn die auf Altschulden zurückzuführenden laufenden Belastungen (Zins- und Tilgungsleistungen) den aus der Immobilie gezogenen Erträgen praktisch gleichgekommen sind. Zweifel daran, daß der Ursachenbeitrag der Niedrigmieten für die eingetretene Überschuldung wesentlich war, sind daher vor allem dann begründet, wenn der Wert des Grundstücks entweder durch die Altschulden bereits weitgehend erschöpft war oder wenn der Eigentumsverlust so frühzeitig eingetreten ist, daß die Niedrigmieten sich noch nicht nennenswert ausgewirkt haben konnten. Hat der Eigentümer auf der anderen Seite das Grundstück unter den Verhältnissen der DDR noch lange Zeit in gebrauchsfähigem Zustand erhalten, mußte er, wenn die Mieten die Kosten nicht deckten, zwangsläufig erhebliche sonstige Mittel investiert haben, so daß in solchen Fällen selbst in Ansehung von Altschulden keine Veranlassung besteht, der Wesentlichkeit des Ursachenbeitrags der Niedrigmietenpolitik näher nachzugehen.

d) Im vorliegenden Fall wird die Vermutung für eine Überschuldung aufgrund nicht kostendeckender Mieten nicht durch die Art der auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten in Frage gestellt. Belastungen für grundstücksfremde Zwecke wurden nach Gründung der DDR nicht aufgenommen. Ebensowenig sind Zweifel daran gerechtfertigt, daß die Niedrigmieten wesentliche Mitursache der Überschuldung waren. Zwar war das Grundstück bereits bei Gründung der DDR mit 25.000 M und damit bis nahe an die Wertgrenze belastet. Der damalige Eigentümer und die Beigeladene als seine Rechtsnachfolgerin haben jedoch noch bis 1980 an ihrem Eigentum festgehalten. Das war bei nicht kostendeckenden Mieten nur durch Einsatz von sonstigen Mitteln möglich. Daß es sich dabei um erhebliche Beträge gehandelt haben muß, wird dadurch verdeutlicht, daß die Beigeladene und ihr Rechtsvorgänger in der Zeit bis zum Eigentumsverzicht Aufbaugrundschulden in Höhe von insgesamt 33.800 M aufgenommen und vollständig zurückgeführt, also eine Summe investiert haben, die den Wert des Grundstücks überstieg.

4. Damit streitet zugleich die Vermutung zugunsten der Beigeladenen, daß die dauerhafte Überschuldung bestimmendes oder doch wesentlich mitbestimmendes Motiv für die Eigentumsaufgabe war (vgl. Urteil des Senats vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - a. a. O. S. 99 f.).