Rückübertragungsanspruch

Rückübertragungsanspruch; Restitutionsanspruch; Schädigungstatbestand; Überschuldung; nicht kostendeckende Mieten; Instandsetzungsbedarf; Reparaturstau; Instandsetzungsmaßnahmen; Zeitwert

Bei der Feststellung der unmittelbar bevorstehenden Überschuldung eines bebauten Grundstücks im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG dürfen im Rahmen der dem Zeitwert (Beleihungswert) gegenüberzustellenden Verbindlichkeiten die Kosten laufender kleinerer Instandhaltungsmaßnahmen nicht berücksichtigt werden.

Wurden bei der Vermietung des Wohngebäudes laufend Erträge erzielt, aber jahrzehntelang keinerlei Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen, beruht eine festgestellte Überschuldung nur dann auf nicht kostendeckenden Mieten, wenn im Zeitpunkt des Eigentumsverlusts der Zeitwert des Grundstücks zuzüglich eines angemessen vervielfachten Jahresreinertrags nicht ausreicht, um die Kosten der anstehenden unabweisbaren Instandsetzungsmaßnahmen zu decken (im Anschluß an BVerwGE 98, 87).

Die Kl. beanspruchen die Rückübertragung eines mit ei-nem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in N. nach dem Vermögensgesetz (VermG). Sie hatten das Eigentum an dem Grundstück Mitte 1979/Anfang 1980 im Wege der Erbfolge erworben. Im Januar 1980 er-klärten sie gegenüber dem Rat des Kreises den Verzicht auf das Eigentum mit der Begründung, sie wohnten beide außerhalb N. und seien Eigentümer landwirtschaftlich genutzter Grundstücke. Das 329 m2 große Mietwohngrundstück war unbelastet und hatte einen Einheitswert von 17.400 M. Alle sechs Wohnungen waren vermietet. Nach einer Aufwands- und Ertragsrechnung der Kl. für das Jahr 1979 betrugen die jährlichen Miet einnahmen 1.736,40 M, die Ausgaben 1.025,11 M zuzüglich (kleinere) Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von 153,75 M. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bezifferten die Kl. für 1976 mit 20 M, für 1977 mit 130 M und für 1978 mit 200 M. Der VEB Gebäudewirtschaft S. bezeichnete den Erhaltungszustand des 1907 errichteten Gebäudes als "nicht gerade gut" und schätzte dessen Restnutzungsdauer auf 30 Jahre. Nach Genehmigung des Rats des Kreises ging das Gebäude mit Wirkung vom 1. November 1980 in das Eigentum des Volkes über. Im Jahre 1990 beantragten die Kl. die Rückübertragung. Der Bekl. lehnte den Antrag ab. Das Verwaltungsgericht hat der Klage nach Beweiserhebung durch Urteil vom 10. November 1993 stattgegeben.

Die Revision ist begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verletzt Bundesrecht.

1. § 1 Abs. 2 VermG erstreckt die Anwendung des Vermögensgesetzes auf bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und dadurch eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden. Die Vorschrift wurde durch Art. 1 Nr. 1 Buchst. a des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes (2. VermRÄndG) dahin verdeutlicht, daß außer der "eingetretenen" auch die "unmittelbar bevorstehende" Überschuldung dieses Tatbestandsmerkmal erfüllt. Im Fall der Kl. war das Vermögensgesetz gemäß Art. 14 Abs. 4 Satz 1 des 2. VermRÄndG zwar noch in seiner ursprünglichen Fassung anzuwenden, weil das Verwaltungsverfahren bei Inkrafttreten des Änderungsgesetzes am 22. Juli 1992 beendet war (vgl. BVerwGE 94, 279 [280 ff.]). Gleichwohl scheitert die Rückübertragung des Grundstücks nicht daran, daß das Verwaltungsgericht eine eingetretene Überschuldung nicht festgestellt hat; denn wie der Senat in seinem Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.95 - (BVerwGE 98, 87 [89]) dargelegt hat, erfaßte schon die ursprüngliche Fassung des § 1 Abs. 2 VermG auch den Fall der unmittelbar bevorstehenden Überschuldung.

Der Restitutionstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sind. Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muß zweitens die - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung des Grundstücks verursacht haben. Drittens muß diese Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, daß das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde. Das Gesetz begründet somit einen Anspruch auf Rückübertragung, wenn sich die infolge der Eigentums- und Mietenpolitik der DDR latent vorhandene Gefahr der Überschuldung von Mietwohnhäusern zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten an dem Eigentum wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ, so daß der Eigentümer als Ausweg aus dieser Zwangslage den Eigentumsverzicht, die Schenkung oder die Erbausschlagung gewählt hat (BVerwGE 94, 16 [19 f.]; BVerwGE 98, 87 [89 f.]; Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 48.94 - Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 40 = ZOV 1995, 300; Urteil vom 31. August 1995 - BVerwG 7 C 23.94 - Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 52 = ZOV 1995, 475).

2. Das angefochtene Urteil verletzt § 1 Abs. 2 VermG. Zwar ist die Feststellung des Verwaltungsgerichts, daß für das Grundstück im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts ein unaufschiebbar notwendiger Instandsetzungsaufwand am Dach, an den Sanitäreinrichtungen sowie an der Fäkaliengrube in Höhe von insgesamt bis zu 20.770 M zuzüglich nicht bezifferter Kosten für die Aufstellung eines Baugerüsts bestand, mangels zulässiger und begründeter Verfahrensrügen revisionsgerichtlich nicht zu beanstanden. Doch ist das Verwaltungsgericht bei der hieraus abgeleiteten Annahme einer unmittelbar bevorstehenden Überschuldung von unzutreffenden rechtlichen Voraussetzungen ausgegangen.

Nach der Rechtsprechung des Senats (a.a.O.) war ein Grundstück oder Gebäude überschuldet, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den um die eingetragenen Grundpfandrechte verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten haben und wenn diese vorhandenen Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten. Infolge der Gleichstellung der "unmittelbar bevorstehenden" mit der "eingetretenen" Überschuldung sind bei der Gegenüberstellung von Zeitwert und Verbindlichkeiten fiktiv auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären, aber vom Eigentümer aufgrund der ökonomischen Zwangslage unterlassen wurden. Diese Gegenüberstellung hat das Verwaltungsgericht nicht in der vom Gesetz geforderten Weise vorgenommen, weil es den berücksichtigungsfähigen Verbindlichkeiten auch die Kosten der "laufenden kleineren Instandhaltungsmaßnahmen in den Wohnungen, so u.a. an den Fenstern und an den Öfen", hinzugerechnet hat.

Derartige Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht in dem Sinne unaufschiebbar notwendig, daß ihre Unterlassung die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit des Hauses in absehbarer Zeit gefährden oder zu größeren Folgeschäden führen würde. Sie sind vielmehr erforderlich, um den Erhaltungszustand und damit auch den Wert der Immobilie dauerhaft sicherzustellen. Mit einer solchen Zweckbestimmung unterfallen die Kosten laufender kleinerer Instandhaltungsmaßnahmen nicht den Verbindlichkeiten, die eine unmittelbar bevorstehende Überschuldung im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG begründen können. Unterbleiben die laufenden kleineren Instandsetzungsmaßnahmen, verschlechtert sich allmählich der Allgemeinzustand des Gebäudes. Zu einer Überschuldungslage kann dies erst dann führen, wenn das Gebäude infolge dieser Vernachlässigung unbewohnbar zu werden droht. Ist aufgrund langjährig vernachlässigter Instandhaltung des Gebäudes seine Bewohnbarkeit konkret gefährdet, sind zur Abwehr dieser Gefahr größere Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich. Erst die damit sich konkret abzeichnenden Kosten sind solche, die als unaufschiebbar notwendige Verbindlichkeiten bei der Feststellung einer bevorstehenden Überschuldung im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG berücksichtigungsfähig sind. Denn diese Vorschrift will nicht den Regelfall des üblichen Unterhaltungs- und Instandsetzungsbedarfs erfassen, der gemessen am Standard der alten Bundesrepublik aufgrund des schlechten Bauzustands älterer Mietshäuser in der DDR allgemein vorhanden war, sondern demjenigen Eigentümer einen Rückübertragungsanspruch einräumen, den ein konkreter, sachlich und zeitlich unabweisbarer Finanzierungsbedarf für Instandsetzungsmaßnahmen wirtschaftlich zur Aufgabe seines Eigentums gezwungen hat (vgl. BVerwGE 98, 87 [93 ff.]). Das hat das Verwaltungsgericht bei der Rechtsanwendung verkannt. Seine Entscheidung beruht auf dem Rechtsfehler, da sich die von ihm festgestellte Überschuldung nur bei Einbeziehung der laufenden kleineren Instandhaltungskosten in die Vergleichsrechnung ergibt.

3. Das Urteil des Verwaltungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar. Die bisherigen Feststellungen erlauben nicht den Schluß, daß bei einer dem Gesetz entsprechenden Gegenüberstellung von Zeitwert und Verbindlichkeiten eine Überschuldung des Grundstücks unmittelbar bevorstand, die die Kl. aus wirtschaftlichem Zwang zum Eigentumsverzicht bestimmt hat.

Der auf der Habenseite einzusetzende Grundstückswert bemißt sich im Regelfall nach der im Zeitpunkt des Eigentumsverlusts maßgeblichen Beleihungsgrenze, die mangels anderer Anhaltspunkte nachträglich mit Hilfe der in der DDR geltenden Bewertungsvorschriften zu ermitteln ist. Für den hier in Rede stehenden Zeitraum ist der Grundstückswert nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. BVerwGE 98, 87 [90 ff.]) grundsätzlich nach den zum Gesetz über die Entschädigung bei Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz erlassenen Bewertungsrichtlinien vom 4. Mai 1960 (abgedr. in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Dok. I Nr. 202 c) festzustellen, d. h. aus dem Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert zu berechnen, wobei der Sachwert die Obergrenze bildet; von diesem Wert ist gegebenenfalls ein Abschlag vorzunehmen, soweit nach der üblichen Praxis der Kreditvergabe nur ein bestimmter Prozentsatz des Grundstückswerts beliehen werden konnte. Dabei errechnet sich der Sachwert aus Bodenwert, Gebäudewert, Wertminderungen (Abschreibungen) und gegebenenfalls einem Abschlag wegen unterbliebener Instandsetzung; der Ertragswert bestimmt sich aus dem kapitalisierten nachhaltigen Reinertrag (Überschuß der Einnahmen über die Ausgaben), der - entsprechend der Preisverfügung Nr. 3/82 vom 9. Dezember 1982 (abgedr. in Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, Heft 1, 1991, S. 120 ff.) - mit dem Faktor 20 zu vervielfältigen und bei Bau- und Unterhaltungsmängeln ebenfalls zu verringern ist (vgl. III b Abs. 4 i.V.m. III a Abs. 6 der Bewertungsrichtlinien 1960). Für die hiernach maßgebliche Wertermittlung reichen die vom Verwaltungsgericht getroffenen Feststellungen nicht aus.

Das Verwaltungsgericht hat demgegenüber als Wert des Grundstücks dessen Einheitswert zugrunde gelegt, wie dies auch der Verwaltungspraxis der DDR bei Verzicht auf das Eigentum an unbelasteten Grundstücken entsprach (vgl. Hinweise und Erläuterungen des Ministeriums der Finanzen vom 8. Mai 1978 zur Durchführung des § 310 ZGB-DDR, abgedr. in Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, Heft 1, a.a.O. S. 389 ff.). Eine solche vereinfachte Wertfeststellung ist nach der Rechtsprechung des Senats zulässig, wenn der notwendige Reparaturaufwand schon bei überschlägiger Betrachtung deutlich vom Betrag des Einheitswerts abzüglich bestehender Verbindlichkeiten abweicht (vgl. BVerwGE 98, 87 [98 f.]). Auf dieser Grundlage ergibt sich nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts zwar rechnerisch eine Überschuldung; denn die als unabweisbar notwendig festgestellten Instandsetzungskosten von maximal 20.770 M zuzüglich Gerüstkosten übersteigen den Einheitswert des unbelasteten Grundstücks von 17.400 M. Dem angegriffenen Urteil lassen sich jedoch keine nachvollziehbaren Gründe dafür entnehmen, daß die angenommene Überschuldung durch nicht kostendeckende Mieten verursacht wurde.

Nach der Rechtsprechung des Senats darf im Regelfall unterstellt werden, daß eine nach den dargelegten Grundsätzen festgestellte dauerhafte Überschuldung des Grundstücks auf nicht kostendeckenden Mieten aus dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust beruht. Anders kann es sich ausnahmsweise dann verhalten, wenn in der Vergangenheit erforderliche Instandsetzungsarbeiten trotz vorhandener finanzieller Deckung unterblieben waren und es daher zu größeren Schäden und zu einem Reparaturstau gekommen war. Ohne greifbare Anhaltspunkte besteht für Behörden und Gerichte regelmäßig kein Anlaß, in dieser Richtung Ermittlungen anzustellen (vgl. BVerwGE 98, 87 [99]). Das Verwaltungsgericht ist - offenbar aufgrund des Klagevorbringens, wonach seit der Errichtung des Gebäudes bis 1980 keinerlei größere Instandsetzungsmaßnahmen erfolgt waren -, indessen davon ausgegangen, daß hier hinreichende Anhaltspunkte für einen derartigen Sachverhalt gegeben waren. Dem entspricht, daß es bei seiner Berechnung zu Lasten der Kl. einen fiktiven Rücklagenbetrag berücksichtigt hat, den es auf der Grundlage der Aufwands- und Ertragsrechnung der Kl. für das Jahr 1979 mit dem Zehnfachen des Jahresreinertrags zuzüglich Instandhaltungskosten angesetzt hat. Wurden in der Zeit vor dem Eigentumsverlust aus dem Grundstück jahrelang Erträge gezogen, ohne daß diese jemals für größere Instandsetzungsmaßnahmen verwendet oder zurückgelegt worden sind, setzt die erforderliche Kausalität zwischen Überschuldung und unzureichenden Mieteinnahmen voraus, daß die Kosten des im Zeitpunkt des Eigentumsverlusts unabweisbar notwendigen Instandsetzungsbedarfs den Zeitwert zuzüglich eines angemessenen Betrags fiktiver Rücklagen übersteigen. Nur dann kann davon die Rede sein, daß eine trotz laufender Mietüberschüsse bevorstehende Überschuldung auf nicht kostendeckenden Mieten beruht. Andernfalls würde entgegen dem Zweck des Gesetzes nicht der verständige Hauseigentümer, sondern derjenige Eigentümer begünstigt, der seine Mieteinnahmen nicht für Instandsetzungsmaßnahmen verwendet oder zurückgelegt hat und darum zu deren Finanzierung außerstande ist.

Den demgemäß anzusetzenden Rücklagenbetrag hat das Verwaltungsgericht in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft ermittelt. Einerseits hat es nicht den Reinertrag zugrunde gelegt, sondern diesem Betrag die Instandhaltungskosten hinzugerechnet, die für laufende kleinere Maßnahmen bestimmt und nicht für größere Instandsetzungsmaßnahmen zurückzulegen sind; außerdem durfte es den fiktiven Rücklagen keine Zinsen zuschlagen, da eine angemessene Rendite des Hauseigentümers nicht in die Rücklagen gehört. Andererseits hat das Verwaltungsgericht bei seiner Berechnung den berücksichtigungsfähigen Rücklagenbetrag zu Unrecht auf das Zehnfache des Jahresertrags begrenzt. Einem Eigentümer, der aus den angefallenen Mieterträgen nichts in das Wohngebäude investiert, ist die Bildung von Rücklagen für einen Zeitraum zuzumuten, nach dessen Ablauf regelmäßig mit größeren Instandsetzungsmaßnahmen zu rechnen ist. Der Senat bemißt diesen Zeitraum unter den gegebenen Umständen mit 20 Jahren. Daher ist hier bei der Prüfung, ob eine zum Eigentumsverzicht führende Überschuldung durch nicht kostendeckende Mieten verursacht wurde, auf der Habenseite neben dem Zeitwert des Grundstücks der mit dem Faktor 20 vervielfältigte Jahresreinertrag einzubeziehen. Diesen fiktiven Rücklagenbetrag müssen sich die Kl. ungeachtet dessen entgegenhalten lassen, daß sie das Eigentum an dem Grundstück erst kurz vor ihrem Eigentumsverzicht erworben hatten; denn nach der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise ist es ihnen zuzurechnen, wenn ihr Rechtsvorgänger aus erzielten Mieterträgen keine Rücklagen für notwendige größere Instandsetzungsmaßnahmen gebildet hat.