Rückübertragungsanspruch

Rückübertragungsanspruch; Eigentumserwerb des Investors; Investor; Investitionsvorhaben; Rechtsschutz

1. Der Rückübertragungsanspruch bleibt trotz Erlasses eines Bescheides gem. § 3 a VermG ungeachtet eines Eigentumserwerbs des Investors jedenfalls solange unangetastet, bis ein gerichtliches Verfahren zur Nachprüfung des Bescheides nach § 3 a VermG abgeschlossen ist. 2. Zum Problem des verfassungsrechtlichen Gebots effektiven Rechtsschutzes im Rahmen des § 3 a VermG.

3. Wegen der Rechtsfolge für den Anmelder vermögensrechtlicher Ansprüche darf ein Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz gegen einen Bescheid gem. § 3 a VermG nur abgelehnt werden, wenn die Rechtmäßigkeit dieses Bescheides feststeht.

4. Ob die Veräußerung eines Grundstückes im Rahmen des § 3 a VermG vom investiven Zweck dieser Vorschrift tatsächlich getragen wird, kann nur aufgrund einer Prognose beurteilt werden, die auf einer umfassenden Ermittlung der tatsächlichen Umstände erfolgt. Dazu gehört die zutreffende und vollständige Ermittlung maßgeblicher Sachverhalte, die Erkennung der entscheidungserheblichen Gesichtspunkte und auf deren Grundlage eine Bewertung über den künftigen Verlauf, die nicht als offensichtlich fehlerhaft einzustufen ist.

5. Zur Frage, wann ein Grundstück einem Investitionsvorhaben "dient" und der Erwerb in einem angemessenen Verhältnis zum angestrebten Vorhaben steht (hier: gegenseitiger Ausschluß des begünstigten Zweckes).

Die Antragsteller erstreben die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen den Bescheid der Antragsgegnerin (Stadt Delitzsch) gem. § 3 a VermG. Die bis dahin in Delitzsch wohnenden Antragsteller verließen die DDR 1955/56 ohne Erlaubnis der zuständigen Stellen. Zu diesem Zeitpunkt waren sie zusammen mit der in Delitzsch verbliebenen A. K. als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen. Nach dem Tod von A. K. 1961 wurde das Grundstück in Volkseigentum übergeführt. Das Grundstück besteht aus zwei Flurstücken. In einem ist die Gebäudewirtschaft Rechtsträger, beim anderen die Stadt Delitzsch.

Auf dem rückwärtigen Flurstück steht ein Flachbau, der dem Täschnereibetrieb der Beigeladenen als Produktionsstätte dient. Das vordere Flurstück ist in seiner gesamten Grundstücksbreite mit einem mehrgeschossigen Wohnhaus bebaut. Die Antragsteller haben bei der Antragsgegnerin am 16. Juni 1990 Ansprüche auf Rückübertragung des Grundeigentums gestellt. Im April/Mai 1990 hat die Beigeladene zu 1) den Erwerb des hinteren Flurstückes beantragt. Sie legt eine Konzeption zur Erhaltung und Erweiterung ihres Täschnereibetriebes vor. Derzeit würden neben ihrem Ehemann sieben Angestellte beschäftigt, künftig sollten drei weitere Arbeitsplätze geschaffen werden. Für den Absatz im kommunalen Bereich sei man auf der Suche nach Räumlichkeiten für die Einrichtung eines großen Fachgeschäftes für Lederwaren. Die Antragsgegnerin (Stadt Delitzsch) verkaufte den Beigeladenen das hintere Flurstück; der Vertrag wurde aber bisher nicht vollzogen. Die Beigeladene zu 2) legte dem Landratsamt Delitzsch im März 1991 eine weitere Konzeption zur Weiterführung der Dienstleistungen einer ehemaligen Produktionsgenossenschaft Polsterer vor (hier sollten Taschen und Lederjacken repariert werden). Ebenso sollte ein Buchbinder mit seiner Werkstatt einbezogen werden. Benötigt wurde dafür das vordere Flurstück. Die im Erdgeschoß befindlichen Wohnungen könnten in Geschäftsräume umgewandelt werden. Nachdem ein entsprechender Investitionsbescheid des Landratsamtes Delitzsch von den Antragstellern erfolgreich angefochten war, weil nicht das Landratsamt, sondern die Stadt Delitzsch Verfügungsberechtigter sei, hob das Landratsamt seinen Bescheid auf, und statt dessen erließ die Antragsgegnerin einen inhaltsgleichen Bescheid. Gegen diesen Bescheid legten die Antragsteller Widerspruch ein, und sie stellten einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs. Sie tragen im wesentlichen vor, daß die Vor-aussetzungen des § 3 a VermG nicht vorlägen, weil u. a. das Grundstück nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem angestrebten Vorhaben stehe; allenfalls dürfte das Grundstück an die Beigeladenen verpachtet, aber nicht veräußert werden.

Das Gericht hielt den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung für begründet, und es setzt sich ganz ausführlich mit den Problemen des Rechtsschutzes im Rahmen des § 3 a VermG auseinander.

II. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin vom 15. Juli 1991 gegen den - gem. §§ 80 Abs. 2 Nr. 3 VwGO, 3 a Abs. 4 VermG kraft Gesetzes sofort vollziehbaren - Bescheid der Antragsgegnerin vom 3. Juli 1991 ist anzuordnen, da das private Interesse der Antragstellerin an der Anordnung der aufschiebenden Wirkung das öffentliche Interesse und das gleichgerichtete private Interesse der Beigeladenen an der sofortigen Vollziehbarkeit des Bescheids vom 3. Juli 1991 überwiegt. Denn dieser Bescheid ist in seiner gegenwärtigen Form rechtswidrig und verletzt demnach die Antragsteller in ihren Rechten.

1. Durch einen Bescheid gem. § 3 a VermG wird ebenso wie durch eine Investitionsbescheinigung gem. § 2 Abs. 1 BInvG das dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten gem. § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG auferlegte Verbot des Abschlusses dinglicher Rechtsgeschäfte und der Eingehung langfristiger Verbindlichkeiten hinsichtlich solcher Grundstücke und Gebäude aufgehoben, für die Ansprüche auf Rückübertragung des Eigentums gem. § 3 Abs. 1, 1 VermG angemeldet sind. Die Vorschrift des § 3 a VermG eröffnet öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaften im Falle ihrer gegenwärtigen Verfügungsberechtigung die Möglichkeit, sich selbst zur Veräußerung, Vermietung oder Verpachtung von ansonsten der Sperre gem. § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG unterliegenden Grundstücken oder Gebäuden zu ermächtigen. Dadurch soll dem Umstand entgegengewirkt werden, daß sich die vielfach ungeklärten Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden in den neuen Bundesländern auf unabsehbare Zeit als Hemmnis für wirtschaftliche Investitionen und somit für den wirtschaftlichen Aufschwung auswirken.

Ein Bescheid gem. § 3 a VermG zur Ermächtigung der Veräußerung eines Grundstückes ist nach seinem Regelungsgehalt darauf gerichtet, einen für das Grundstück angemeldeten Rückübertragungsanspruch endgültig auszuschließen. Er stellt einen im VermG ausdrücklich aufgeführten Ausschlußgrund dar (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG). Diese Rechtswirkung ist zwar in § 3 a VermG ebensowenig ausdrücklich ausgesprochen wie im BInvG, sie läßt sich Zweck und Systematik der gesetzlichen Regelung entnehmen:

Die Zielsetzung des § 3 a VermG, Investitionen durch Gewährleistung klarer und dauerhafter Eigentumsverhältnisse nachhaltig zu fördern, ließe sich nicht realisieren, wenn ein Investor und Käufer eines Grundstücks nach dem durch Bescheid gem. § 3 a VermG gedeckten Erwerb des Grundstückseigentums weiterhin befürchten müßte, das Eigentum durch Erlaß eines positiven Rückübertragungsbescheids und einen dadurch gem. § 34 Abs. 1 VermG herbeigeführten gesetzlichen Eigentumsübergang auf den Anmelder wieder zu verlieren. Bei einer solchen Rechtsfolge würde die Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse bis zum Abschluß des Rückübertragungsverfahrens unverändert fortbestehen, so daß § 3 a VermG seinen Zweck nicht erreichen könnte. Zudem lassen sich § 3 a Abs. 8 VermG und §§ 3 a Abs. 7 VermG, 1 d Abs. 5 BInvG deutliche Anhaltspunkte dafür entnehmen, daß der Gesetzgeber vom Untergang des Rückübertragungsanspruchs aufgrund eines Bescheides gem. § 3 a VermG ausgegangen ist. § 3 a Abs. 8 VermG ermöglicht den Eigentumserwerb des Investors durch dessen Eintragung im Grundbuch ohne vorherige Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung. Demnach besteht die durch § 6 AnmVO bewirkte Grundbuchsperre nach Erlaß eines Bescheids gem. § 3 a VermG nicht. Diese Zulassung von Grundbuchänderungen zum Zwecke des Eigentumserwerbs des Investors deutet auf die Dauerhaftigkeit dieses Erwerbs hin. Gleiches gilt für § 3 a Abs. 7 VermG, § 1 d Abs. 5 BInvG, die sich mit der Rückübertragungsverpflichtung des Investors im Falle der Unterlassung der zugesagten Investitionen befassen. Daraus läßt sich die Schlußfolgerung ziehen, daß der aufgrund eines Bescheids gem. § 3 a VermG herbeigeführte Eigentumserwerb im Falle der Durchführung der zugesagten Investitionen dauerhaft sein soll.

Allerdings kann ein solcher dauerhafter Ausschluß des Rückübertragungsanspruchs nicht ohne weiteres durch Erlaß des - zur Veräußerung ermächtigenden - Bescheids gem. § 3 a VermG und Erfüllung des Grundstückskaufvertrages herbeigeführt werden. Zwar scheitert die Eintragung des Investors als Eigentümer der Grundstücksverkehrsgenehmigung, die ansonsten gem. § 6 AnmVO bei Anmeldung eines Rückübertragungsanspruches nicht erteilt werden darf. Denn gem. § 3 a Abs. 8 VermG ist die Grundstücksverkehrsgenehmigung als Eintragungsvoraussetzung bei Vorliegen eines Bescheids gem. § 3 a VermG entbehrlich.

Die Dauerhaftigkeit des Eigentumserwerbs des Investors vom gegenwärtig Verfügungsberechtigten kann jedoch allein durch einen Bescheid gem. § 3 a VermG nicht gesichert werden. Ein solcher Bescheid kann für sich genommen nicht ausreichen, um einen Rückübertragungsanspruch auszuschließen. Würde aus § 3 a VermG, insbesondere des § 3 Abs. 8 VermG, eine solche Rechtswirkung des Bescheids hergeleitet, so wäre diese Vorschrift nicht mit Artikel 19 Abs. 4 GG zu vereinbaren. Sie würde der verfügungsberechtigten öffentlich rechtlichen Gebietskörperschaft die Möglichkeit eröffnen, durch Herbeiführung des Eigentumserwerbs des Investors nicht mehr rückgängig zu machende Tatsachen zu schaffen, bevor der Anmelder gerichtlichen Rechtsschutz in Anspruch nehmen könnte. Dessen Rückübertragungsanspruch könnte durch rasches Vorgehen unumkehrbar ausgeschlossen werden, bevor ein Rechtsbehelf eingelegt, bearbeitet oder entschieden werden könnte.

Artikel 19 Abs. 4 GG statuiert ein Grundrecht des von einer staatlichen Maßnahme in seiner Rechtsstellung Betroffenen auf Inanspruchnahme gerichtlichen Rechtsschutzes, d. h. auf Nachprüfung der Maßnahme durch ein Gericht. Gewährleistet ist nicht die bloße Möglichkeit der Anrufung eines Gerichts, sondern die Effektivität des Rechtsschutzes. Das verfassungsrechtliche Gebot effektiver Rechtsschutzgewährung bedeutet, daß der gerichtliche Rechtsschutz tatsächlich wirksam, umfassend, möglichst lückenlos und nicht in unzumutbarer, sachlich nicht zu rechtfertigender Weise erschwert ist. Die Gewährleistung effektiven Rechtsschutzes gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Rechtsstaatsprinzips (BVerfGE 51, 268, 284; 46, 166, 177; 37, 67, 77). Diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen kann nur Rechnung getragen werden, wenn der Rückübertragungsanspruch trotz Erlasses eines Bescheids gem. § 3 a VermG ungeachtet eines Eigentumserwerbs des Investors jedenfalls solange unangetastet bleibt, bis ein gerichtliches Verfahren zur Nachprüfung des Bescheids gem. § 3 a VermG abgeschlossen ist. Der vom Gesetzgeber gewollte Beschleunigungseffekt des § 3 a VermG stößt insoweit an verfassungsrechtliche Grenzen.

Das öffentliche Interesse an der beschleunigten Vornahme von Investitionen in den neuen Bundesländern und das verfassungsrechtliche Gebot effektiven Rechtsschutzes können dadurch zum Ausgleich gebracht werden, daß man den Ausschluß des Rückübertragungsanspruches an den Erlaß eines Bescheids gem. § 3 a VermG und an die nachfolgende erfolglose Durchführung eines Verfahrens gem. § 80 Abs. 5, § 80 a Abs. 3 VwGO durch den Anmelder knüpft. Effektiver Rechtsschutz kann in einem solchen Verfahren auch gewährt werden, wenn es entsprechend ausgestaltet wird. Da in diesem Falle die rechtskräftige Ablehnung des Antrages des Anmelders auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen den Bescheid gem. § 3 a VermG den Ausschluß des Rückübertragungsanspruches nach sich zieht, darf eine Ablehnung dieses Antrages nicht auf eine nur summarische Prüfung der Sach- und Rechtslage gestützt werden. Vielmehr muß eine umfassende Prüfung der Rechtmäßigkeit des Bescheids gem. § 3 a VermG erfolgen. Wegen der Rechtsfolge für den Anmelder darf der Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz nur abgelehnt werden, wenn die Rechtmäßigkeit dieses Bescheids feststeht.

2. Wegen der unter 1. dargelegten Rechtswirkungen eines Bescheids gem. § 3 a VermG für den Rückübertragungsanspruch verletzt jedenfalls ein materiell rechtswidriger Bescheid den Anmelder in seinen Rechten. Demnach ist die gerichtliche Überprüfung nicht auf einzelne materiell-rechtliche Folgen beschränkt.

Der Bescheid der Antragsgegnerin vom 3. Juli 1991 steht in mehrfacher Hinsicht nicht mit § 3 a Abs. 1 VermG in Einklang.

a) Die Verfügungsberechtigung der Antragsgegnerin ergibt sich jedenfalls aus § 6 Abs. 1 a, 2 des Vermögenszuordnungsgesetzes - VZOG - vom 22. März 1991, BGBl. I S. 766, 784. Das betroffene Grundstück ist im Grundbuch von Delitzsch unverändert als Volkseigentum in Rechtsträgerschaft der Antragsgegnerin und des ehemaligen volkseigenen Betriebes der Wohnungswirtschaft Delitzsch eingetragen.

b) Der Bescheid vom 3. Juli 1991 durfte zum einen nicht ergehen, weil nach der zugrunde liegenden Sachlage eine Veräußerung des betroffenen Grundstückes an die Beigeladene zu 1) nicht vom investiven Zweck gem. § 3 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 a VermG getragen wird. Aus den der Antragsgegnerin vorgelegten Entscheidungsunterlagen kann nicht entnommen werden, daß eine solche Veräußerung zur Sicherung oder Schaffung von Arbeitsplätzen erfolgt. Eine Grundstücksveräußerung erfolgt dann zur Sicherung oder Schaffung von Arbeitsplätzen, wenn das dadurch auf dem Grundstück ermöglichte Vorhaben auf die Verfolgung dieses investiven Zwecks gerichtet und zu seiner Verwirklichung geeignet ist. Eine derartige Eignung liegt vor, wenn aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten die Annahme gerechtfertigt ist, daß das Vorhaben und die Sicherung oder Schaffung der damit verbundenen Arbeitsplätze ernsthaft in Angriff genommen werden und das Vorhaben mitsamt den Arbeitsplätzen dauerhaft Bestand haben wird. Diese Eignungsprüfung macht eine Bewertung des künftigen Werdegangs des Vorhabens unter Einbeziehung der wirtschaftlichen Entwicklung und somit eine prognostische Einschätzung durch die öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft erforderlich. Es ist zu beurteilen, ob der unternehmerische Erfolg eintreten und andauern wird. Eine solche Bewertung ist zwangsläufig mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Sie birgt stets das Risiko in sich, daß die tatsächliche Entwicklung einen anderen als den prognostizierten Verlauf nimmt. Demnach kann für die Bejahung der Eignung des Vorhabens keine Garantie des unternehmerischen Erfolgs und des damit verbundenen Bestands der Arbeitsplätze verlangt werden. Unternehmerischer Tätigkeit wohnt ihrer Natur nach ein wirtschaftliches Risiko inne. Vielmehr steht der öffentlich rechtlichen Gebietskörperschaft bei der Bewertung der Eignung des Vorhabens ein sogenannter Prognose- oder Einschätzungsspielraum zu, der gerichtlich nur eingeschränkt nachprüfbar ist. Die Bejahung der Eignung des Vorhabens zur Verwirklichung des investiven Zwecks gem. § 3 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 a VermG ist nicht zu beanstanden, wenn die Körperschaft den maßgeblichen Sachverhalt zutreffend und vollständig ermittelt, die entscheidungserheblichen Gesichtspunkte erkannt und auf deren Grundlage eine Bewertung über den künftigen Verlauf getroffen hat, die nicht als offensichtlich fehlerhaft einzustufen ist. Die Prognose muß demnach aufgrund einer umfassenden Ermittlung der tatsächlichen Umstände erfolgen, um sich in Anbetracht dessen im Ergebnis als vernünftig, nachvollziehbar darzustellen (vgl. zu behördlichen Prognoseentscheidungen BVerwG, Urteil vom 15. April 1988, NJW 1988, 3221; Urteil vom 24. April 1987, NJW 1988, 276).

Es liegt auf der Hand, daß als Grundlage für die Erstellung der Prognose vor allem die Angaben des Investors heranzuziehen sind. Denn durch die Realisierung seiner Planungen soll der investive Zweck erreicht werden. Der Investor muß sein Vorhaben soweit darlegen, daß die Eignungsprüfung aufgrund seiner Angaben vorgenommen werden kann. Wegen der gleichen Ausgangslage ist insoweit § 1 Abs. 3 Satz 1 BInvG entsprechend anzuwenden, wonach der Investor zur Vorlage eines die wesentlichen Merkmale seines Vorhabens aufzeigenden Plans verpflichtet ist. Ausgehend von Sinn und Zweck dieser Verpflichtung gehören zu den offenzulegenden wesentlichen Merkmalen eines Vorhabens die Wirtschaftsbranche, die Betriebsart (Produktion, Handel u. a.), die zur Realisierung einzusetzenden sachlichen Produktionsmittel und vor allem die zur Realisierung erforderlichen Arbeitsplätze. Sind die vom Investor gemachten Angaben lückenhaft, so muß die Körperschaft auf ihre Vervollständigung hinwirken.

Desweiteren darf sie die Angaben und Vorstellungen des Investors nicht einfach ungeprüft ihrer Entscheidung zugrunde legen, sondern muß sie unter Ausschöpfung der vorhandenen Erkenntnismittel auf Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit prüfen. Dies gilt insbesondere für Angaben über die Anzahl der zu sichernden oder zu schaffenden Arbeitsplätze. Diese sind von der Körperschaft in Beziehung zu den weiteren Angaben zu setzen. Es muß geprüft werden, ob die Sicherung oder Schaffung von Arbeitsplätzen in der genannten Anzahl bei Durchführung des geplanten Vorhabens überhaupt möglich ist.

Diesen Anforderungen wird der Bescheid vom 3. Juli 1991 nicht gerecht. Die von der Beigeladenen zu 1) vorgelegten Konzepte stellen keine verwertbare Grundlage für eine Eignungsprüfung gem. § 3 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 a VermG dar, da sie die wesentlichen Merkmale des ge-planten Vorhabens nicht aufzeigen. Die vorgelegten Konzepte von 1990 und vom 26. März 1991 beschränkten sich im wesentlichen auf die Dar-stellung von Absichten und Vorstellungen der Beigeladenen zu 1). Sie gehen im wesentlichen über die Darstellung der einzurichtenden Betriebsarten hinaus. Weder sind die erforderlichen sachlichen Produktionsmittel genannt noch werden die vorhandenen oder zu schaffenden Arbeitsplätze den betrieblichen Tätigkeiten konkret zugeordnet. Schließlich lassen die Konzepte nachvollziehbare Angaben über die Realisierung der geäußerten Vorstellungen vermissen. So fehlt z. B. jeder wei terführende Hinweis für den Aufbau des Fachgeschäfts für Lederwaren. Hinsichtlich der geplanten Übernahme von sog. Lohnarbeiten bleibt im Dunkeln, welche Anstrengungen die Beigeladene zu 1) mit welchem Er-folg bislang zur Realisierung dieser Vorstellungen unternommen hat.

Zudem ist davon auszugehen, daß die Antragsgegnerin die - lückenhaften - Angaben der Beigeladenen zu 1) weder auf Schlüssigkeit überprüft noch eine eigene Prognoseentscheidung vorgenommen hat. Darauf deutet bereits der Umstand hin, daß in der Begründung des Bescheids vom 3. Ju-li 1991 keinerlei Ausführungen zur Frage des künftigen unternehmerischen Erfolgs enthalten sind. Eine solche Untersuchung hätte sich der Antragsgegnerin schon deshalb aufdrängen müssen, weil gegenwärtig fünf der sieben Arbeitnehmer auf 100 %ige Kurzarbeit gesetzt sind. Da-her bedürfen die Fragen der Auftragseingänge und der Absatzchancen der Produkte der Beigeladenen zu 1) näherer Untersuchung.

c) Die Rechtsfehlerhaftigkeit des Bescheids vom 3. Juli 1991 folgt auch daraus, daß die Antragsgegnerin dem Erfordernis der Eignung der Beigeladenen zu 1) als Investorin für die dauerhafte Realisierung des Vorhabens keine Bedeutung beigemessen hat.

Die gesetzliche Voraussetzung des "Erfolgens" der Grundstücksveräußerung zu einem investiven Zweck setzt neben der unter 2 b) dargelegten Eignung des Vorhabens zur Zweckverfolgung auch die persönliche Eignung des Investors zur Durchführung voraus. Die Gebietskörperschaft muß anhand der tatsächlichen Umstände beurteilen, ob der Investor der geplanten Aufgabe gewachsen ist. Insoweit kann wegen der gleichen Sachlage § 1 Abs. 3 Satz 2 BInvG als Prüfungsmaßstab herangezogen werden. Danach muß der Investor nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen für die Durchführung des von ihm vorgelegten Plans hinreichend Gewähr bieten.

Dabei sind die erforderlichen persönlichen Verhältnisse gewährleistet, wenn dem Investor der Betrieb des geplanten Vorhabens gestattet ist. Dies ist bei Handwerksbetrieben der Fall, wenn der Investor in die Handwerksrolle eingetragen ist (vgl. §§ 1 Abs. 1, 7 HandwO). Bestehen keine Zulassungsvoraussetzungen, so muß der Investor die zur Betriebsführung erforderliche Sachkunde nachweisen. Die erforderlichen wirtschaftlichen Verhältnisse sind gewährleistet, wenn der Investor das zur Realisierung des Vorhabens erforderliche Eigenkapital zur Verfügung hat oder statt dessen einen erfolgversprechenden Finanzierungsplan vorlegt. Vorliegend steht der Eignung der Beigeladenen zu 1) für den geplanten Betrieb des Polsterer- und des Buchbinderhandwerks entgegen, daß sie zum selbständigen Betrieb dieser Handwerke nicht berechtigt ist (vgl. Anlage I Kapitel V Sachgebiet B Abschnitt III Nr. 1 a des Einigungsvertrages). Dieser Mangel kann auch nicht durch Einstellung eines Polsterer- und Buchbindermeisters als Arbeitnehmer bei Betriebsführung der Beigeladenen zu 1) beseitigt werden. Was die Gewährleistung der erforderlichen wirtschaftlichen Verhältnisse angeht, so liegen dem Bescheid vom 3. Juli 1991 überhaupt keine Feststellungen zugrunde. Sicher ist lediglich, daß es zur Realisierung des Vorhabens einer Kreditaufnahme in ganz erheblichem Umfang bedarf. Die Beigeladene zu 1) hat aber weder einen Finanzierungsplan vorgelegt noch hat sie dargelegt, auf welche Weise sie die erforderlichen finanziellen Mittel beschaffen will.

d) Schließlich ist darauf hinzuweisen, daß auch vom Vorliegen der weiteren gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlaß eines Bescheids gem. § 3 a VermG aufgrund der gegenwärtigen Sachlage nicht ausgegangen werden kann. Gem. § 3 a Abs. 1 Satz 2 VermG darf ein Bescheid nur erlassen werden, wenn das Grundstück dem Vorhaben dienen soll und in einem angemessenen Verhältnis zu dem angestrebten Vorhaben steht.

Das Merkmal des Dienens des Grundstücks kann nur bejaht werden, wenn sich dieses für die Realisierung des Vorhabens eignet. Dies setzt voraus, daß die zur Realisierung des Vorhabens auf dem Grundstück erforderliche Errichtung von Gebäuden, Umbauten oder Nutzungsänderungen bauplanungsrechtlich zulässig ist. Auch insoweit liegen dem Bescheid vom 3. Juli 1991 keinerlei Feststellungen der Antragsgegnerin zugrunde. Diese hat den Bescheid erlassen, ohne die gesetzliche Voraussetzung der bauplanungsrechtlichen Eignung des Grundstücks zu prüfen. Eine solche Prüfung war auch nicht ohne weiteres möglich, da die Beigeladene zu 1) ihre baulichen Absichten in keiner Weise konkretisiert hat. Zur Klärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit hätte sich die Einholung eines Bauvorbescheids gem. § 66 BauO beim Landratsamt Delitzsch als zuständiger unterer Bauaufsichtsbehörde angeboten. Hierzu hätte es nicht der Vorlage detaillierter Baupläne bedurft. Die Inanspruchnahme eines Grundstücks zur Durchführung eines Vorhabens ist angemessen im Sinne von § 3 a Abs. 1 Satz 2 VermG, wenn sich kein anderes geeignetes Grundstück aufdrängt und die Benutzung des Grundstücks in Anbetracht von Ausmaß und Bedeutung des Vorhabens nicht als überzogen, unvertretbar erscheint.

Im vorliegenden Fall ist die Angemessenheit zum einen deshalb zweifelhaft, weil der investive Zweck der Sicherung oder Schaffung von Arbeitsplätzen gem. § 3 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 a VermG zumindest teilweise auf Kosten eines anderen investiven Zwecks, nämlich der Deckung eines erheblichen Wohnbedarfs der Bevölkerung gem. § 3 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 b VermG verfolgt werden soll. Denn zur Realisierung des Vorhabens sollen die Wohnräume im Erdgeschoß des Wohnhauses des betroffenen Grundstücks in Gewerberäume umgewandelt werden. Bedenken begegnet insbesondere das Vorhaben der Antragsgegnerin, hierfür einen Bescheid gem. § 3 a VermG zu erteilen, ohne daß eine adäquate Unterbringung der bisherigen Wohnungsinhaber rechtsverbindlich sichergestellt war. Auch insoweit hat sich die Antragsgegnerin mit Absichtserklärungen zufriedengegeben. Zum anderen ist die Angemessenheit der Inanspruchnahme des Grundstücks zweifelhaft, weil die Beigeladene zu 1) im Falle des Eigentumsübergangs auch das mehrgeschossige Wohnhaus erwerben würde, obwohl die oberen Geschosse zweifelsfrei nicht für die Durchführung des Vorhabens benötigt werden. Auch darauf ist die Antragsgegnerin nicht eingegangen.

Dagegen brauchte das vom Antragsteller zu 2) dargelegte Vorhaben nicht gem. § 3 a Abs. 3 Satz 2 VermG in die Prüfung einbezogen zu werden. Denn auch eine Berücksichtigung eines Vorhabens des Anmelders darf nur erfolgen, wenn die auch insoweit maßgeblichen Voraussetzungen der §§ 3 a Abs. 1 Satz 2 VermG, 1 Abs. 3 Sätze 1, 2 BInvG erfüllt sind. An das Vorhaben des Anmelders dürfen keine geringeren Anforderungen gestellt werden als an dasjenige des Investors. Nach den Ausführungen unter 2 a) liegt auf der Hand, daß das Vorhaben des Antragstellers zu 2) in seiner gegenwärtigen Form § 1 Abs. 3 Sätze 1, 2 BInvG nicht entspricht.