Rückübertragungsanspruch

Rückübertragungsanspruch; Restitutionsanspruch; Kaufvertrag; Sittenwidrigkeit

Zur Frage der Sittenwidrigkeit eines Kaufvertrages über einen Rückübertragungsanspruch in bezug auf ein Grundstück.

Die Kl. war Eigentümerin des Grundstücks C.-Z.-Platz (heute B. Platz) in D.-L., das im Jahr 1973 nach Eigentumsverzicht der Kl. wegen drohender Überschuldung infolge nicht kostendeckender Mieten in Volkseigentum überführt wurde. Am 26. September 1990 beantragte die Kl. bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen (ARoV) die Rückübertragung des Grundstücks. Mit notariellem Vertrag vom 9. November 1991 (nachfolgend: KV) trat die Kl. der Bekl. den Rückübertragungsanspruch gegen Zahlung von 150.000 DM ab. Weiter ist dort u. a. bestimmt, daß der Kaufpreis abzüglich eventueller Wertausgleichsansprüche nach § 7 VermG und fortbestehender dinglicher Belastungen nach § 18 VermG acht Wochen nach Bestandskraft des Rückübertragungsbescheids und der Grundbucheintragung der Bekl. fällig werden sollte (§ 3 Abs. 2 KV). Beide Parteien sollten vom Vertrag zurücktreten können, wenn die zuständige Behörde die Übertragung des Grundstücks auf die Bekl. bestandskräftig ablehnen oder wenn nicht bis spätestens 31. Dezember 2005 eine bestandskräftige Entscheidung vorliegen sollte (§ 6 Abs. 3 KV).

Nachdem das ARoV am 6. April 1993 mitgeteilt hatte, es beabsichtige, das Grundstückseigentum an die Bekl. zu übertragen, forderte die Kl. mit Schreiben vom 26. April 1993 die Bekl. zum Verzicht auf ihre Rechte aus dem Vertrag vom 9. November 1991 auf, da dieser im Hinblick auf die Höhe des Kaufpreises sittenwidrig sei.

Mit bislang nicht bestandskräftigem Bescheid des ARoV vom 20. September 1993 wurde das Grundstück an eine Firma P., der die Kl. den Restitutionsanspruch am 26. April 1993 zum Preis von 320.000 DM abgetreten hatte, zurückübertragen und die Rückübertragung an die Bekl. mit der Begründung abgelehnt, der Vertrag vom 9. November 1991 sei sittenwidrig.

Die Kl. begehrt die Feststellung der Nichtigkeit des notariellen Vertrags vom 9. November 1991. Sie hat behauptet, das Grundstück habe im No-vember 1991 einen Verkehrswert von mindestens 300.000 DM gehabt.

Die Revision der Bekl. führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1. pp. II. Zu Recht rügt die Revision jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, der Kaufvertrag der Parteien vom 9. November 1991 sei nichtig.

Das Berufungsgericht hat den notariellen Vertrag für sittenwidrig gehalten und dazu ausgeführt:

Für diese Beurteilung komme es nicht entscheidend darauf an, welchen genauen Verkehrswert das Grundstück habe und ob dieser in einem groben Mißverhältnis zu dem für die Abtretung des Rückübertragungsanspruches vereinbarten Kaufpreis stehe. Der Vertrag stelle sich selbst dann als sittenwidrig dar, wenn davon ausgegangen werde, daß der Kaufpreis von 150.000 DM an der untersten Grenze des Grundstückswerts liege. Das zur Sittenwidrigkeit führende krasse Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung ergebe sich schon aus der konkreten Ausgestaltung des Kaufvertrages, der die Bekl. durch eine Vielzahl von Vertragsbestimmungen zu Lasten der Kl. in höchstem Maße einseitig begünstige. So habe die Kl. die ihr aus dem Kaufvertrag obliegende Leistung erst dann erbracht, wenn der Rückübertragungsanspruch durch rechtskräftigen Bescheid festgestellt bzw. Entschädigung und/oder Ersatzleistung an den Käufer gewährt worden sei, während die Bekl. den Kaufpreis erst zahlen müsse, nachdem ihre Eintragung in das Grundbuch erfolgt sei, wobei die Fälligkeit noch einmal um zwei Monate über den Zeitpunkt der Eintragung hinausgeschoben werde. Zusätzlich falle ins Gewicht, daß die Kl. nach § 6 Abs. 3 KV im ungünstigsten Fall einen Zeitraum von mehr als 14 Jahren an den Vertrag gebunden sei und so bei langer Verfahrensdauer das Inflationsrisiko hinsichtlich des Kaufpreises zu tragen habe, ohne andererseits von möglichen Wertsteigerungen des Grundstücks zu profitieren. Demgegenüber habe die Bekl. von dem Zeitablauf kaum Nachteile zu gewärtigen gehabt, da beiden Seiten ein Rücktrittsrecht für den Fall der Zurückweisung des Restitutionsanspruchs eingeräumt worden sei. Da gemäß § 3 Abs. 1 KV Belastungen des Grundstücks "im weitesten Sinne" zu einer Minderung des Kaufpreises führen sollten, habe die Kl. auch nach erfolgreichem Abschluß des Restitutionsverfahrens auf nicht absehbare Zeit noch mit Rückzahlungsforderungen rechnen müssen.

Die Gesamtschau der vertraglich festgelegten gegenseitigen Rechte und Pflichten zeige, daß sich die Bekl. gegen alle denkbaren Risiken des Re-stitutionsverfahrens zu Lasten der Kl. abgesichert habe. Diesen Nachteilen stehe ein Kaufpreis gegenüber, der allenfalls an der untersten Grenze des Werts des Restitutionsanspruchs gelegen habe. Das danach objektiv bestehende Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung lasse - wie re gelmäßig - den Schluß auf die vorsätzliche oder fahrlässige Ausnutzung der schwächeren Lage der Kl. als Vertragspartnerin durch die Bekl. zu.

III. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen die Annahme eines wucherähnlichen Geschäfts im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB nicht.

1. Ein Rechtsgeschäft verstößt danach gegen die guten Sitten, wenn ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und der begünstigte Teil aus verwerflicher Gesinnung handelt (BGH, Urteil vom 18. Januar 1980 - V ZR 34/78 = WM 1980, 597 unter II 1 m.w.Nachw.). Ob ein derartiges Mißverhältnis vorliegt, bestimmt sich nach dem objektiven Wert von Leistung und Gegenleistung (BGH, Urteil vom 10. Juli 1987 - V ZR 284/85 = WM 1987, 1224 unter II 3 = BGHR BGB § 138 Abs. 1 Mißverhältnis 1). Ist das Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders kraß, so kann der Schluß auf die bewußte oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner hemmenden Tatumstandes und damit auch auf eine verwerfliche Gesinnung gerechtfertigt sein (vgl. u.a. BGH, Urteile vom 18. Januar 1980 aaO., vom 30. Januar 1981 - V ZR 7/80 = WM 1991, 404 unter II 2 und vom 12. Dezember 1986 - V ZR 100/85 = WM 1987, 353 unter II 2). In diesen Fällen kann bereits bei Vorliegen des objektiven Tatbestands im Sinne einer tatsächlichen Vermutung auf das Vorliegen des subjektiven Tatbestands geschlossen werden (z.B. BGH, Urteil vom 8. November 1991 - V ZR 260/90 = WM 1992, 441 unter II 2 a = BGHR BGB § 138 Abs. 1 Mißverhältnis 4; siehe auch Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 138 Rdnrn. 30, 34).

a) Von einem besonders groben Mißverhältnis kann zunächst dann ausgegangen werden, wenn der Verkehrswert eines Grundstücks annähernd doppelt so hoch ist wie der Kaufpreis (st. Rspr. z.B. BGH, Urteil vom 8. November 1991 aaO.). Erreicht die Überhöhung dieses Maß nicht ganz, treten aber weitere - hier für den Verkäufer - nachteilige Vertragsbedingungen hinzu, kann ein besonders grobes Mißverhältnis ebenfalls bejaht werden (vgl. BGH, Urteil vom 18. Januar 1991 - V ZR 171/89 = NJW-RR 1991, 589 unter II 2 = BGHR BGB § 138 Abs. 1 Mißverhältnis 3). Für den hier in Rede stehenden Kaufvertrag über einen Rückübertragungsanspruch in bezug auf ein Grundstück gilt nichts anderes. Allerdings kommt es insoweit maßgeblich auf den Wert des Rückübertragungsanspruchs an, der zwar an den Grundstückswert anknüpft, hiermit aber nicht immer übereinstimmen muß.

b) Das Berufungsgericht hat jedoch dahinstehen lassen, ob überhaupt ein Mißverhältnis zwischen Grundstückswert und Kaufpreis besteht. Für die Revisionsinstanz ist daher zugunsten der Bekl. zu unterstellen, daß dies nicht der Fall ist. Ohne die Feststellung eines besonders groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung, das allein nach deren objektivem Wert zu beurteilen ist, greift aber die tatsächliche Vermutung in bezug auf die subjektiven Tatbestandsmerkmale des § 138 Abs. 1 BGB nicht ein. Liegen lediglich eine Vielzahl von Vertragsbedingungen vor, die einen Vertragspartner benachteiligen, gilt diese Vermutung entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht.

2. Ist ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung nicht gegeben, kommt ein wucherähnliches Geschäft dann in Betracht, wenn zu dem Ausnutzen einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des mangelnden Urteilsvermögens oder einer erheblichen Willensschwäche des Vertragspartners weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten (vgl. Palandt/Heinrichs aaO. § 138 Rdnr. 35). Ob dafür die vom Berufungsgericht genannten, die Kl. benachteiligenden Vertragsbestimmungen ausreichen, kann dahinstehen. Selbst wenn man dem Berufungsgericht darin folgen wollte, könnte allein hieraus - anders als bei einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Grundstückswert und Kaufpreis - nicht auf eine verwerfliche Gesinnung der Bekl. und damit auf die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts geschlossen werden (vgl. auch Palandt/Heinrichs aaO. § 138 Rdnr. 34). Die subjektive Seite des Tatbestandes des § 138 Abs. 1 BGB hätte, wenn die genannte tatsächliche Vermutung nicht greift, der Feststellung durch den Tatrichter bedurft. Gerade dies ist aber unterblieben. Das Berufungsgericht hat sich weder mit den Feststellungen des Landgerichts noch mit den dagegen erhobenen Angriffen der Bekl. in der Berufungsbegründung auseinandergesetzt.

IV. Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben. Da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf, ist die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Sollte das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangen, daß der Wert des Rückübertragungsanspruchs nicht annähernd doppelt so hoch ist wie der vereinbarte Kaufpreis, und kommt es für das Vorliegen eines besonders groben Mißverhältnisses zusätzlich auf die Kl. benachteiligende Vertragsbestimmungen an, wird es diese unter Berücksichtigung des Vorbringens der Bekl. im Revisionsverfahren noch einmal zu überprüfen haben. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, daß der Umstand, daß kein Grundstück, sondern ein Restitutionsanspruch in bezug auf ein Grundstück verkauft wurde, bei der Ermittlung der Wertrelation - jedenfalls im vorliegenden Fall - keinen Abschlag von dem Grundstückswert rechtfertigen dürfte. Die Bekl. hat mit der von ihr vorgegebenen Vertragsgestaltung, wonach sie sich ein Rücktrittsrecht für den Fall des Scheiterns des Restitutionsanspruchs (§ 6 Abs. 3 KV) hat einräumen lassen, das wirtschaftliche Risiko ausgeschlossen, das der Erwerb eines in seinem Bestand ungewissen Rechts bedeutet hätte.

Anmerkung:Der BGH hat folgende Thesen aufgestellt:

1) Die Abtretung eines Restitutionsanspruches über ein Grundstück ist sittenwidrig i. S. v. § 138 Abs. 1 BGB, wenn der Verkehrswert des Grundstücks annähernd doppelt so hoch ist wie der Wert des vereinbarten Kaufpreises.

2) Grundsätzlich ist bei der Wertermittlung des Restitutionsanspruches im Verhältnis zum Grundstückswert kein Abschlag vorzunehmen, wenn dem Erwerber des Rückübertragungsanspruches noch ein Rücktrittsrecht für den Fall des Scheiterns des Restitutionsanspruches eingeräumt wurde und somit das wirtschaftliche Risiko des Scheiterns eines in seinem Bestand ungewissen Rechts zugunsten des Erwerbers ausgeschlossen wurde.

Trotz der Zurückverweisung zur weiteren Sachverhaltsaufklärung hat der BGH grundsätzliche Feststellungen zur Sittenwidrigkeit der Abtretung von Restitutionsansprüchen gemacht. Danach dürfte eine Vielzahl von beurkundeten Abtretungen bzw. Verkäufen von Restitutionsansprüchen sittenwidrig und daher nichtig sein. Die Rechtsproblematik ist aktuell, weil erst allmählich die bereits seit 1990 abgetretenen Restitutionsansprüche nunmehr durch die in Gang gekommene Rückübertragungspraxis der Vermögensämter "vollzugsfähig" werden. Der BGH macht folgende grundsätzliche Feststellungen: a) Sittenwidrigkeit und Nichtigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB

Es wird die ständige Rechtsprechung des BGH zu sittenwidrigen und nichtigen Grundstückskaufverträgen für entsprechend anwendbar erklärt bei der Abtretung von Restitutionsansprüchen, wenn der Verkehrswert des Grundstückes annähernd doppelt so hoch oder höher ist als der vereinbarte Kaufpreis für die Veräußerung des Restitutionsanspruches. Wird ein derartiges Mißverhältnis zwischen Grundstückswert und Kaufpreis festgestellt, werden die subjektiven Tatbestandsmerkmale des § 138 Abs. 1 BGB unwiderleglich vermutet, vgl. auch BGH Urteil vom 21.3.1997, GE 97, 736. b) Ein Abschlag für den Kauf eines Restitutionsanspruches - im Verhältnis zu dem Verkehrswert des Grundstückes

- kommt überhaupt nur in Betracht, wenn mit der Abtretung der Erwerber des Restitutionanspruches das wirtschaftliche Risiko des Scheiterns des Restitutionanspruches übernommen hat. Dies ist nicht der Fall, wenn der Restitutionsanspruch nicht bedingungslos zu einem festen Kaufpreis abgetreten wurde, sondern - die Zahlung von der bestandskräftigen Restitution, - die Verringerung des Kaufpreises von ggf. nach dem VermG zu erbringende Ausgleichszahlungen abhängig gemacht und - für den Fall der Ablehnung des Restitutionsanspruches dem Erwerber sogar noch ein Rücktrittsrecht eingeräumt wurde.

Dadurch hat der Käufer des Restitutionsanspruches sein wirtschaftliches Risiko aus dem Erwerbsgeschäft ausgeschlossen, und es ist bei der Prüfung der Sittenwidrigkeit des vereinbarten Kaufpreises im Verhältnis zum tatsächlichen Verkehrswert des Grundstückes keine Differenzierung vorzunehmen. c) Prüfungspflicht vom Amts wegen für die Vermögensämter?

Die Vermögensämter sehen sich in unzähligen Fällen mit dem Sachverhalt konfrontiert, daß der ursprüngliche Antragsteller seinen Restitutionsanspruch z. T. mehrfach an Dritte abgetreten hat und diese Abtretungsempfänger die Rückübertragung des Grundstückes direkt an sich verlangen. Grundsätzlich ist die Abtretung eines Restitutionsanspruches - unter den Formvoraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 2 VermG - gesetzlich zulässig. Liegt dem Vermögensamt eine notarielle Abtretungserklärung vor, so hat dieses grundsätzlich an den Abtretungsempfänger (Erwerber des Restitutionsanspruches) rückzuübertragen, wenn der Veräußerer des Restitutionsanspruches Berechtigter i. S. d. VermG ist und an diesen rückzuübertragen wäre. Drängt sich für das Vermögensamt aus der Kenntnis der vertraglichen Regelungen über den Verkauf des Restitutionsanspruches aber auf, daß die Veräußerung sittenwidrig i. S. v. § 138 BGB und daher nichtig ist, kann das Vermögensamt eine Rückübertragung an den Abtretungsempfänger verweigern. Die Nichtigkeit der Abtretung i. S. v. § 138 BGB hat unmittelbare Rechtswirkung ohne daß es eines Gestaltungsaktes bedarf. Endgültige Klärung, ob die Abtretung eines Restitutionanspruches nichtig ist, bleibt jedoch den Zivilgerichten vorbehalten. Daher sollte bei Streit über die Nichtigkeit einer Abtretung - und Kenntnis über die die Nichtigkeit begründenden Tatsachen - das Vermögensamt das Verfahren aussetzen bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung im zivilgerichtlichen Verfahren. So kann das Vermögensamt vermeiden, daß wegen möglicherweise unzutreffender Würdigung der Rechtslage, d. h. ob die Abtretung sittenwidrig und nichtig ist oder nicht, der Abtretungsempfänger Schadensersatzansprüche wegen Amtspflichtverletzung geltend macht. Insbesondere in den Fällen, in denen zukünftig Rückübertragungen anstehen und bei denen der ursprüngliche Antragsteller (Alteigentümer) bereits in der Vergangenheit seine Ansprüche an einen Dritten abgetreten hat und dieser oder ggf. weitere Nacherwerber die Eigentumsumschreibung auf sich begehren, sollte geprüft werden, ob die Abtretung des Restitutionanspruches sittenwidrig und nichtig ist und daher der Alteigentümer vom Vermögensamt die Rückübertragung noch auf sich selbst verlangen kann. In der Rechtspraxis ist insbesondere in den ersten Jahren ab 1990 erkennbar, daß - wie im vom BGH entschiedenen Fall - der Alteigentümer durch die Abtretung seine vermögensrechtlichen Ansprüche verloren hat, aber der Erwerber keinerlei wirtschaftliches Risiko einging, vielmehr seine Zahlungsverpflichtung (der Höhe und dem Grunde nach) nur von der wirksamen Rückübertragung abhängig machte. Die noch am Anfang stehende Rechtsprechung (siehe auch BGH, GE 97, 736) zur Überprüfung der Sittenwidrigkeit bzw. Nichtigkeit von Erwerbsgeschäften im Rahmen von Restitutionsansprüchen zeigt folgende Grundtendenz: 1. Wird ein offener Restitutionsanspruch abgetreten und dafür ein Kaufpreis vereinbart und dieser an den Verkäufer ausgezahlt ohne jeden Rückforderungsanspruch, ist also das Rechtsgeschäft für beide Beteiligten endgültig und vollzogen, dürfte nur ausnahmsweise eine Sittenwidrigkeit in Betracht kommen. Das wirtschaftliche Risiko, daß der erworbene Restitutionsanspruch zur Rückübertragung des Grundstücks führt, liegt beim Erwerber. Dies läßt grundsätzlich auch die Vereinbarung eines Kaufpreises weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert des Grundstückes zu. 2. Liegt ein Fall wie unter 1. vor, ist aber den Beteiligten bekannt -

in Betracht kommen. Das wirtschaftliche Risiko, daß der erworbene Restitutionsanspruch zur Rückübertragung des Grundstücks führt, liegt beim Erwerber. Dies läßt grundsätzlich auch die Vereinbarung eines Kaufpreises weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert des Grundstückes zu. 2. Liegt ein Fall wie unter 1. vor, ist aber den Beteiligten bekannt - beispielsweise nach der Rechtsprechung im Zeitpunkt des Forderungskaufvertrages -, daß der Restitutionsanspruch offensichtlich begründet sein dürfte, d. h. der Inhalt des Erwerbs nicht ein "ungewisses", sondern ein "sicheres" Recht ist, und ist der Verkehrswert des Grundstückes annähernd doppelt so hoch wie der vereinbarte Kaufpreis, dürfte die Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB gegeben sein. Etwas anderes kann nur gelten, wenn im Zeitpunkt der Veräußerung den Beteiligten bewußt ist, daß nach der derzeitigen Rechtsprechung die Begründetheit des Restitutionsanspruches noch einen nicht ganz geringen Grad von "Ungewißheit" birgt.

3. Wird die Zahlungsverpflichtung des Erwerbes des Restitutionsanspruches abhängig gemacht von der bestandskräftigen Rückübertragung, und ist der Verkehrswert des Grundstückes annähernd doppelt so hoch wie der vereinbarte Kaufpreis, ist die Sittenwidrigkeit bzw. Nichtigkeit i. S. v. § 138 Abs. 1 BGB ohne weiteres gegeben. Der Erwerber des Restitutionsanspruches ist wegen fehlender Übernahme des wirtschaftlichen Risikos beim Erwerb des Restitutionsanspruches dem Erwerber von Grundeigentum bei der Prüfung der Sittenwidrigkeit gleichzustellen.