Rückübertragungsanspruch

Rückübertragungsanspruch; Restitutionsanspruch; Schädigungstatbestand; Ursachenzusammenhang zwischen Niedrigmieten und Überschuldung; Aufwendungen auf den eigengenutzten Gebäudeteil; überschuldungsbedingte Kausalität bei teilweiser Eigennutzung

Bei gemischt genutzten Wohngebäuden kann der Ursachenzusammenhang zwischen Niedrigmieten und Überschuldung des Grundstücks nicht allein deswegen ausgeschlossen werden, weil schon die auf den eigengenutzten Gebäudeteil entfallenden Aufwendungen zur bevorstehenden Überschuldung geführt haben (Einschränkung der Rechtsprechung des Senats zur überschuldungsbedingten Kausalität bei teilweiser Eigennutzung, vgl. Urteil des Senats vom 15. Mai 1997 - BVerwG 7 C 50.96 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 111 = ZOV 1997, 419).

I. Die Kl. wendet sich gegen einen Widerspruchsbescheid des Bekl., der den Beigeladenen ein im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts mit zwei Wohnhäusern bebautes, im übrigen von einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft (LPG) genutztes Grundstück zurückübertragen hat. Eigentümer des rund 35 ha großen Grundstücks war der Rechtsvorgänger der Beigeladenen. Er brachte seinen Betrieb 1959 in die LPG ein. Im November 1987 erklärte er den Verzicht auf das Grundstückseigentum. Nach seinen Angaben hatte das Grundstück einen Einheitswert von 61.300 M, die Grundstücksbelastungen valutierten mit 6.277 M. Der Eigentumsverzicht wurde im Mai 1988 genehmigt. Das Grundstück wurde in Volkseigentum überführt. Als Rechtsträger wurden für die mit den beiden Wohnhäusern (Vorderhaus und Seitengebäude) bebauten Flst. 1/3 und 1/4 der Rat der Gemeinde, für die übrigen Flurstücke zwei LPGen eingesetzt.

Im August 1990 beantragte der Rechtsvorgänger der Beigeladenen die Rückübertragung des Grundstücks. Das Landratsamt lehnte den Antrag durch Bescheid vom 22. November 1991 mit der Begründung ab, der Verzicht auf landwirtschaftliches Grundvermögen werde vom Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG nicht erfaßt. Dem dagegen eingelegten Widerspruch gab der Bekl. durch Widerspruchsbescheid vom 26. Oktober 1995 zum überwiegenden Teil statt: Soweit der Rechtsvorgänger der Beigeladenen im Verzichtszeitpunkt noch Eigentümer des Grundstücks gewesen sei, beruhe der Eigentumsverzicht auf unmittelbar bevorstehender Überschuldung infolge nicht kostendeckender Mieten; die entsprechenden Flurstücke seien dem Beigeladenen zu 1 zurückzuübertragen. Hinsichtlich des Flst. 1/3 wurde die Entschädigungsberechtigung des Beigeladenen zu 1 festgestellt, weil ein Restitutionsausschlußgrund gegeben sei. Mit Berichtigungs- und Ergänzungsbescheid vom 6. Dezember 1995 erstreckte der Bekl. die Rückübertragung auf drei weitere Flurstücke, die im Widerspruchsbescheid versehentlich nicht berücksichtigt worden seien.

Mit ihrer am 29. November 1995 erhobenen Klage ist die Kl. der Rückübertragung der im Widerspruchsbescheid aufgeführten Flurstücke mit Ausnahme des Flst. 1/4 und des von der Rückübertragung ausgeschlossenen Flst. 1/3 entgegengetreten. Mit Schriftsatz vom 15. Juli 1996 hat sie ihre Klage auf die in dem Berichtigungs- und Ergänzungsbescheid vom 6. Dezember 1995 genannten Flurstücke erweitert.

Das Verwaltungsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens den Widerspruchsbescheid aufgehoben: Die Beigeladenen seien nicht Berechtigte. Werde von einer Beleihbarkeit des Grundstücks bis zum Einheitswert ausgegangen, hätten die von der Sachverständigen ermittelten unabweisbaren Instandsetzungskosten von 45.500 M nicht zur Überschuldung geführt. Wenn als Beleihungswert der Zeitwert der mit den Wohnhäusern bebauten Flurstücke angenommen werde, der nach dem Gutachten 7.300 M betragen habe, fehle es an der erforderlichen Kausalität, weil die Überschuldung angesichts einer Eigennutzung der Wohnhäuser in Höhe von 32 v. H. nicht auf Mieten beruht habe, die nicht kostendeckend gewesen seien. Bei sowohl eigen- als auch fremdgenutzten Wohngrundstücken sei die Überschuldung nicht durch die Niedrigmieten verursacht, wenn es auch ohne Berücksichtigung der auf den vermieteten Teil entfallenden Aufwendungen zur Überschuldung gekommen wäre. Davon sei hier auszugehen, da das Gutachten für den eigengenutzten Teil einen unabweisbaren Instandsetzungsbedarf von 5.171 M ermittelt habe, dem die anteiligen Kosten für die Instandsetzung der Dächer und Schornsteinköpfe in Höhe von 3.700 M sowie die anteilige Belastung mit Grundpfandrechten in Höhe von 2.009 M hinzuzurechnen seien. Die Klage gegen den Berichtigungs- und Ergänzungsbescheid hat das Verwaltungsgericht als verspätet abgewiesen. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Beigeladenen. (...)

II. Die Revision der Beigeladenen ist begründet. Sie hat mit dem Ergebnis Erfolg, daß das angegriffene Urteil aufzuheben und die Sache zum überwiegenden Teil zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen ist.

1. Das Verwaltungsgericht hat die Berechtigung der Beigeladenen i. S. des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG mit einer Begründung verneint, die mit § 1 Abs. 2 VermG unvereinbar ist.

a) Allerdings hat das Verwaltungsgericht zutreffend angenommen, daß der Anwendbarkeit des Schädigungstatbestands die vorwiegend landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks nicht entgegensteht. § 1 Abs. 2 VermG erfaßt bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Eigentumsverzicht in Volkseigentum übernommen wurden. Die Vorschrift eröffnet einen Anspruch auf Rückübertragung, wenn sich die infolge der Eigentums- und Mietenpolitik der DDR latent vorhandene Gefahr der Überschuldung von Mietwohngrundstücken zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten am Eigentum als wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ. Gegenstand einer solchen Schädigung ist das Grundstück im Rechtssinne, also ein bestimmter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als selbständiges Grundstück eingetragen war, denn allein das Buchgrundstück war beleihbar und konnte deshalb i. S. des § 1 Abs. 2 VermG überschuldet sein (Urteil vom 5. März 1998 - BVerwG 7 C 13.97 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 141 S. 428 [429] m. w. N. = ZOV 1998, 282). Ob das Buchgrundstück neben der Vermietung zu Wohnzwecken auch zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt wurde, ist nach der Rechtsprechung des Senats nicht erheblich; entscheidend ist die Nutzung des Wohngebäudes (Urteil vom 15. Mai 1997 - BVerwG 7 C 50.96 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 111 S. 332 [334] = ZOV 1997, 419). Das Verwaltungsgericht ist im Anschluß an den Widerspruchsbescheid davon ausgegangen, daß die in Rede stehenden Flurstücke zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts im Grundbuch von B. Bl. 768, fortgeführt als Bestandsbl. Nr. 455, unter der laufenden Nr. 6 als einheitliches Grundstück verzeichnet waren. Diese Feststellung haben die Beteiligten nicht in Zweifel gezogen.

b) Das Verwaltungsgericht hat offengelassen, ob als Beleihungswert der Einheitswert des Buchgrundstücks oder der Zeitwert der Wohnhausflurstücke 1/3 und 1/4 zugrunde zu legen sei. Nach der Rechtsprechung des Senats ist zwar auch bei einer Teilbebauung des Grundstücks vom Einheitswert auszugehen, da sich an ihm regelmäßig der Beleihungswert orientiert hat. Bei Anhaltspunkten für die Annahme, daß der Beleihungswert des Grundstücks dem Einheitswert nicht entspricht, ist jedoch der Zeitwert konkret zu ermitteln; das kommt namentlich dann in Betracht, wenn der unbebaute Teil des Buchgrundstücks mangels eines Nutzungsrechts des Grundstückseigentümers nicht beleihbar war (Urteil vom 22. August 1996 - BVerwG 7 C 74.94 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 85 S. 256 [259 f.] = ZOV 1996, 430; Urteil vom 15. Mai 1997 - BVerwG 7 C 50.96 - a. a. O. S. 335). Waren die landwirtschaftlichen Nutzflächen eines teilweise bebauten Grundstücks in eine LPG eingebracht, bestimmt sich der Zeitwert des Buchgrundstücks allein nach dem Beleihungswert des bebauten Flurstücks; der Wert des landwirtschaftlich genutzten Restgrundstücks bleibt unberücksichtigt, weil er zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts nicht realisiert werden konnte (Beschluß vom 20. November 2000 - BVerwG 7 B 147.00 - Buchholz 428 § 1 Abs. 2 VermG Nr. 11 S. 33). Demgemäß ist im Streitfall vom Zeitwert der bebauten Flurstücke, den die vom Verwaltungsgericht beauftragte Sachverständige mit 7.300 M ermittelt hat, abzüglich der mit 6.277 M valutierenden Grundpfandrechte auszugehen. Angesichts dessen, daß dem hiernach maßgeblichen Beleihungswert von rund 1.000 M dem Sachverständigengutachten zufolge ein unabweisbarer Instandsetzungsbedarf von 45.500 M gegenüberstand, steht die Überschuldung des Grundstücks außer Zweifel.

c) Bei Feststellung der dauerhaften Überschuldung eines zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücks ist regelmäßig zu vermuten, daß die Überschuldung auf nicht kostendeckenden Mieten beruhte. Für die Fälle eines zugleich eigen- und fremdgenutzten Wohngebäudes hat der Senat den Ursachenzusammenhang allerdings verneint, wenn die Überschuldung auch ohne Berücksichtigung der auf den vermieteten Teil entfallenden Aufwendungen eingetreten war oder unmittelbar bevorstand (Urteil vom 15. Mai 1997 - BVerwG 7 C 50.96 - a. a. O. S. 332 [335 f.]). Begründet wurde diese Rechtsprechung mit dem Zweck des Schädigungstatbestandes, einen im Wege "kalter Enteignung" durch staatliche Niedrigmietenpolitik verursachten Eigentumsverlust wiedergutzumachen. Diesen Zweck hat der Senat seinerzeit nicht als gegeben angesehen, wenn allein die für den eigengenutzten Teil des Wohngebäudes erforderlichen Aufwendungen ausgereicht hätten, die Überschuldung des Anwesens herbeizuführen. An dieser Auffassung hält der Senat insbesondere in Ansehung seines Urteils vom 11. Februar 1999 - BVerwG 7 C 4.98 - BVerwGE 108, 281 = ZOV 1999, 227 nicht mehr fest. Nach dieser Entscheidung verlangt der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG nicht, daß die nicht kostendeckenden Mieten einzige Ursache der Überschuldung des Grundstücks waren; vielmehr reicht es aus, daß es sich um eine wesentliche Mitursache handelte.

Eine Mitursächlichkeit der Niedrigmieten kann nicht ausgeschlossen werden, wenn die Zuordnung der Kosten für unabweisbare Instandsetzungsmaßnahmen ergibt, daß sowohl die Aufwendungen für den eigengenutzten Gebäudeteil als auch diejenigen für den vermieteten Teil jeweils den Beleihungswert des Grundstücks überstiegen ("Doppelkausalität"). Ein Eigentümer, der während der DDR-Zeit die Bewohnbarkeit des vermieteten Gebäudeteils langfristig ermöglicht und am Eigentum festgehalten hatte, ist unabhängig davon schutzwürdig, ob im Schädigungszeitpunkt auch die auf den eigengenutzten Gebäudeteil entfallenden Kosten ausgereicht haben, die Überschuldung des Grundstücks zu begründen. Allein der Umstand, daß - insbesondere bei überwiegender Fremdnutzung, wie es hier der Fall war - ein infolge der nicht kostendeckenden Mieten ständig wachsender Instandsetzungsbedarf auf den eigengenutzten Gebäudeteil übergegriffen und schließlich auch zu dessen Überschuldung geführt hat, beseitigt den erforderlichen Ursachenzusammenhang nicht.

Die erforderliche Kausalität der Niedrigmieten für die Überschuldung kann ferner in Betracht kommen, wenn die dem eigengenutzten und dem fremdgenutzten Gebäudeteil zuzuordnenden Instandsetzungskosten jeweils nicht den Beleihungswert des Grundstücks überstiegen, sondern erst zusammen die Überschuldung begründet haben. Denn unter diesen Umständen läßt sich die Vermietung nicht hinwegdenken, ohne daß die Überschuldung entfiele. Da der Schädigungstatbestand auf Mietobjekte bezogen ist, bedarf es bei gemischter Nutzung allerdings einer eingrenzenden Auslegung dahin, daß im Schädigungszeitpunkt der fremdnutzungsbedingte Überschuldungsbeitrag größer sein mußte als die Aufwendungen, die den eigengenutzten Gebäudeteil betrafen. Ob diese Voraussetzung gegeben ist, ist regelmäßig auf Grund der Zuordnung der maßgebenden Aufwendungen zum eigengenutzten und zum vermieteten Teil festzustellen. Maßgebend für die Aufteilung sind dabei die Grundsätze, die der Senat in seinem Urteil vom 15. Mai 1997 - BVerwG 7 C 50.96 - (a. a O. S. 336) entwickelt hat.

Von einer solchen Zuordnung kann bei gemischt genutzten Gebäuden nur dann abgesehen werden, wenn entweder die entgeltliche Fremdnutzung oder die Eigennutzung wirtschaftlich derart untergeordnet war, daß die Berücksichtigung des entsprechenden Gebäudeteils bei der Überschuldungsprüfung vernachlässigt werden kann. Kam bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise der Vermietung neben der Eigennutzung keine selbständige Bedeutung zu, wie es z. B. bei einer vermieteten Einliegerwohnung in einem Eigenheim anzunehmen ist, wird das Gebäude vom Schutzbereich des Schädigungstatbestands von vornherein nicht erfaßt (Beschluß vom 3. Januar 1996 - BVerwG 7 B 361.95 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 60). Auf der anderen Seite ist eine Aufteilung der Aufwendungen entbehrlich, wenn offensichtlich ist, daß ein Abzug der auf die eigengenutzte Wohnung entfallenden Aufwendungen nichts an der Überschuldungslage ändern würde, wie dies bei größeren Mehrfamilienhäusern der Fall ist (Urteil vom 15. Mai 1997 - BVerwG 7 C 50.96 - a. a. O. S. 336).

d) Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, daß es an dem erforderlichen Ursachenzusammenhang fehle, weil der Zeitwert der mit den beiden Wohnhäusern bebauten Flurstücke 7.300 M betragen, für die eigengenutzte Wohnung ein notwendiger Instandsetzungsbedarf von 5.171 M bestanden und der auf die eigengenutzte Wohnung entfallende Anteil allein an den Kosten der notwendigen Instandsetzung von Dach und Schornsteinköpfen sich auf 3.700 M belaufen habe. Da die Eigennutzung mit ihrem Flächenanteil von 32 % gegenüber den langfristig vermieteten drei übrigen Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 68 % nicht vernachlässigbar gering und die Mietnutzung mit einem Jahresrohertrag von 984 M auch in wirtschaftlicher Hinsicht nicht von vornherein unbedeutend war, durfte das Verwaltungsgericht den Kausalzusammenhang zwischen den Niedrigmieten und der Überschuldung des Grundstücks nicht bereits wegen der rechnerisch bevorstehenden Überschuldung der eigengenutzten Wohnung verneinen. Es wird daher zu klären haben, ob das Grundstück infolge der auf den vermieteten Gebäudeteil entfallenden notwendigen Aufwendungen überschuldet war. Ist das der Fall, konnte die Überschuldung durch die nicht kostendeckenden Mieten verursacht sein.

Die Kausalitätsvermutung wird durch die Revisionserwiderung der Kl. nicht erschüttert. Die Kl. leitet aus dem Inhalt des Sachverständigengutachtens ab, daß die Wohngebäude bereits seit 1925 instandsetzungsbedürftig gewesen, aber niemals instand gesetzt worden seien; es sei deshalb davon auszugehen, daß die Wohnhausflurstücke bereits vor 1949 überschuldet gewesen seien und der Rechtsvorgänger der Beigeladenen jedenfalls an dem vollständig vermieteten Vorderhaus keinerlei notwendige Reparaturen durchgeführt habe. Mit dieser Begründung läßt sich der Ursachenbeitrag der nicht kostendeckenden Mieten nicht verneinen, weil nach dem Klagevorbringen des Beigeladenen zu 1 nicht ausgeschlossen werden kann, daß die nicht vom Eigentümer genutzten Wohnungen bis zum Jahr 1988 vermietet waren und damit vom Rechtsvorgänger der Beigeladenen auch während der Zeit der Niedrigmieten in bewohnbarem Zustand erhalten wurden. Gleiches gilt für die Behauptung der Kl., daß das Grundstück bereits bei Gründung der DDR durch Altbelastungen überschuldet gewesen sei. Auch dieses Vorbringen führt nicht daran vorbei, daß die Niedrigmieten die Überschuldung zumindest mitverursacht haben, wenn der Eigentümer die Wohnungen unter den Verhältnissen der DDR noch jahrzehntelang vermietet hat.

2. Ob sich das angegriffene Urteil aus anderen Gründen als richtig darstellt, kann der Senat mangels entsprechender Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz nicht beurteilen.

Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG wäre nicht erfüllt, wenn der Rechtsvorgänger der Beigeladenen das Grundstück insgesamt in die LPG eingebracht hätte; da dann dem privaten Eigentümer auch die Bewirtschaftung der Wohnhausflurstücke entzogen gewesen und ihm darum keine Miete zugeflossen wäre, hätte sein Eigentumsverzicht nicht auf mietenbedingter Überschuldung beruht (vgl. Beschluß vom 17. Dezember 1998 - BVerwG 7 B 327.98 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 168 S. 532 f.). Die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts ergeben nicht, daß der Rechtsvorgänger der Beigeladenen außer den landwirtschaftlich genutzten Grundstücken auch die Wohnhausflurstücke 1/3 und 1/4 in die LPG eingebracht hat. Allerdings ist das Verwaltungsgericht der auf seine Anfrage erfolgten Mitteilung des Bekl. vom 27. Juli 1999, daß der LPG am 30. November 1959 laut Übernahme-/Übergabeprotokoll der Vermögensverwaltung M. unter anderen auch die Flst. 1/3 und 1/4 übergeben worden seien, nicht nachgegangen; das genannte Übergabe-/Übernahmeprotokoll befindet sich nicht in den vorliegenden Akten. Hiernach läßt sich nicht ausschließen, daß der Rechtsvorgänger der Beigeladenen die Bewirtschaftung der Wohnhausflurstücke bereits im Jahr 1959 aufgegeben hatte. Ob das zutrifft, wird das Verwaltungsgericht aufzuklären haben. 3. pp.