Rückübertragung

Rückübertragung; schädigende Maßnahme; Verwalterverkauf; unlautere Machenschaft

Eine schädigende Maßnahme im Sinne von § 1 Abs. 1 Buchstabe c VermG (sog. Verwalterverkauf) liegt nicht vor, wenn der Verwalter nur eine noch offene Verpflichtung des geflohenen Grundstückseigentümers erfüllt (hier: Abwendung eines Kaufpreisrückzahlungsanspruchs der Käuferin aus einem nicht genehmigten Grundstückskaufvertrag durch Abschluss eines Ergänzungskaufvertrages zum höchstzulässigen und bereits gezahlten Kaufpreis).

Der Kl. begehrt die Rückübertragung des Grundstücks E. 2 in P.-D. (Gemarkung D., Flur ..., Flurstück ..., Grundbuch von D. Blatt).

Das Grundstück ist 901 m2 groß und mit einem 1939 errichteten Einfamilienhaus und einem Schuppen bebaut. Seit 1934 gehörte es dem Vater des Kl.

Aufgrund eines von der staatlichen Wohnraumlenkung genehmigten Wohnungstausches schloss der Vater des Kl. mit der Ehefrau des Beigeladenen am 5. September 1960 vor dem staatlichen Notariat einen Kaufvertrag über das Grundstück. Das Grundstück hatte damals einen Einheitswert von 9.300 M und nach dem Gutachten eines Bausachverständigen einen geschätzten Wert von 16.796 M. Als Kaufpreis wurden 16.000 M vereinbart; davon sollten 12.000 M bei Umzug fällig werden, die restlichen 4.000 M nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, § 2 des Kaufvertrages. Als Übergabetermin wurde der 1. Oktober 1960 vereinbart, § 4 des Kaufvertrages. Gleichzeitig erklärten die Vertragsparteien die Auflassung, § 7 des Kaufvertrages.

Nachdem das Grundstück der Käuferin übergeben worden war und sie 12.000 M an den Vater des Kl. gezahlt hatte, flohen die Eltern des Kl. am 14. Oktober 1960 aus der DDR. Sie ließen Wohnungsinventar im Wert von 1.065,90 M und Guthaben in Höhe von insgesamt 523,44 M zurück.

Mit Schreiben vom 12. Dezember 1960 teilte das Stadtbauamt dem Staatlichen Notariat mit, dass die Preisstelle den Kaufpreis beanstandet habe und die Genehmigung nur erteilt werden könne, wenn der Kaufpreis durch einen notariellen Nachtragsvertrag auf den höchstzulässigen Preis von 12.000 M herabgesetzt werde. Nachdem das Staatliche Notariat erfahren hatte, dass der Vater des Kl. die DDR verlassen hatte, bat es mit Schreiben vom 21. Dezember 1960 den Rat der Stadt P., möglichst bald einen staatlichen Treuhänder nach der "Anordnung Nr. 2 über die Behandlung des Vermögens von Personen, die die Deutsche Demokratische Republik nach dem 10. Juni 1953 verlassen" vom 20. August 1958 (GBl. I S. 664) zu bestellen. Dies sei notwendig, weil ein ergänzender Vertrag über die Herabsetzung des Kaufpreises auf 12.000 M beurkundet werden müsse. Gemäß Anordnung Nr. 2 wurde der Rat der Stadt P., Abt. Finanzen, Treuhänder über das vom Vater des Kl. hinterlassene Vermögen.

Am 14. Februar 1961 schlossen der staatliche Treuhänder und die Ehefrau des Beigeladenen einen ergänzenden notariellen Vertrag, in dem der Kaufpreis auf 12.000 M herabgesetzt wurde.

Am 11. April 1961 wurde die Ehefrau des Beigeladenen als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Der Vater des Kl. verstarb 1978 und wurde allein vom Kl. beerbt. Die Ehefrau des Beigeladenen verstarb 2001 und wurde allein von ihm beerbt.

Mit Schreiben vom 12. September 1990 meldete der Kl. als Erbe seines Vaters seinen Anspruch auf das Grundstück an.

Mit Bescheid vom 12. Dezember 2002 lehnte der Bekl. die Rückübertragung ab. Es liege keine schädigende Maßnahme im Sinne von § 1 des Vermögensgesetzes (VermG) vor, insbesondere auch keine "unlautere Machenschaft" im Sinne von § 1 Abs. 3 VermG. Da die in Grundstückskaufverträgen vereinbarten Kaufpreise der Genehmigung durch die Preisstelle bedurften, sei der Abschluss des zweiten Kaufvertrages nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen.

Mit Widerspruchsbescheid vom 9. Juli 2004 wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen - Widerspruchsausschuss VI - den Widerspruch des Kl. zurück. Es liege kein Fall eines Verwalterverkaufes im Sinne von § 1 Abs. 1 Buchstabe c VermG vor. Der staatliche Treuhänder habe sich hier nicht des Eigentums bemächtigt, um es an einen Dritten zu übertragen, sondern nur den ursprünglichen Vertrag durch den ergänzenden und der damaligen Rechtslage entsprechenden Vertrag zum Abschluss gebracht. Auch eine "unlautere Machenschaft" im Sinne von § 1 Abs. 3 VermG sei nicht gegeben. Es fehle an Anhaltspunkten für ein manipulatives Element.

Mit der am 17. August 2004 bei Gericht eingegangenen Klage verfolgt der Kl. sein Rückübertragungsbegehren weiter. [...]

Die Klage ist unbegründet, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Versagung der Rückübertragung ist rechtmäßig und verletzt den Kl. nicht in seinen Rechten. Ihm steht kein Anspruch auf Rückübertragung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG zu. Er ist nicht "Berechtigter" im Sinne des § 2 Abs. 1 VermG. Denn das Grundstück unterlag keiner schädigenden Maßnahme im Sinne des § 1 VermG.

Die Veräußerung des Grundstücks fällt nicht unter § 1 Abs. 1 Buchstabe c VermG. Danach erfasst das Vermögensgesetz Ansprüche an Vermögenswerten, die durch staatliche Verwalter oder nach Überführung in Volkseigentum durch den Verfügungsberechtigten an Dritte veräußert wurden.

Die Vorschrift dient der Wiedergutmachung von Teilungsunrecht. Sie sieht die Veräußerung eines Vermögenswertes durch den staatlichen Verwalter deswegen als eine zur Restitution führende Schädigungsmaßnahme an, weil durch eine solche Veräußerung das mit der Anordnung der staatlichen Verwaltung begonnene Unrecht fortgesetzt und vertieft wurde, und zwar dergestalt, dass über den bisherigen Entzug der Verfügungs-, Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse des Eigentümers hinaus auch das Eigentum an dem Vermögenswert selbst entzogen wurde. Vor diesem Regelungshintergrund ist § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG allerdings einschränkend auszulegen. Kein Fall des § 1 Abs. 1 Buchstabe c VermG liegt vor, wenn im Einzelfall die Veräußerung nicht aus Umständen erfolgte, die auf die Anordnung der staatlichen Verwaltung zurückzuführen sind, sondern nur aus solchen, die lediglich anlässlich der Treuhandverwaltung zum Tragen kamen, wenn sich also nicht ein Verlustrisiko verwirklicht hat, das gerade mit der Anordnung der Treuhandverwaltung verbunden war (BVerwG, Urteil vom 28. März 2001 - 8 C 6.00 -, mit weiteren Nachweisen, ZOV 2001, 348).

So liegt es hier. Der Abschluss des Ergänzungskaufvertrages vom 14. Februar 1961 durch den staatlichen Treuhänder und der in Erfüllung dieses Vertrages eingetretene Eigentumswechsel hat nicht ein Verlustrisiko verwirklicht, das gerade mit der Anordnung der Treuhandverwaltung verbunden war, sondern nur ein Verlustrisiko, das allein auf der noch offenen Verpflichtung des Vaters des Kl. gegenüber der Ehefrau des Beigeladenen beruhte.

Als Verwalter über das vom Vater des Kl. hinterlassene Vermögen hatte der Rat der Stadt noch ausstehende Forderungen zu befriedigen. Als offene Forderung bestand ein Anspruch der Ehefrau des Beigeladenen auf Rückzahlung des Teilkaufpreises in Höhe von 12.000 M. Wegen der Unwirksamkeit des ursprünglichen Kaufvertrages vom 5. September 1960 und wegen der Zahlung des vom Vater des Kl. einbehaltenen Teilkaufpreises hatte sie nach den damals in der DDR noch geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einen Rückzahlungsanspruch in dieser Höhe aus § 812 Abs. 1 BGB. Diesem Anspruch stand § 814 BGB nicht entgegen. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete u. a. nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Diese Vorschrift gilt aber - schon nach ihrem Wortlaut - nur für solche Verbindlichkeiten, bei denen zum Zeitpunkt der Leistung bereits feststeht, dass der Leistende nicht zur Leistung verpflichtet ist. Das war hier nicht der Fall. Als die Ehefrau des Beigeladenen gemäß § 2 des Grundstückskaufvertrages vom 5. September 1960 den bei Umzug am 1. Oktober 1960 fälligen Teilkaufpreis in Höhe von 12.000 M entrichtete, konnte sie die endgültige Unwirksamkeit des Vertrages noch nicht kennen. Die Beanstandung des Kaufpreises durch die Preisstelle teilte das Stadtbauamt erst mit Schreiben vom 12. Dezember 1960 dem Staatlichen Notariat mit. Für den gezahlten Teilkaufpreis hatten die Vertragsparteien selbst eine Fälligkeit bereits bei Umzug vereinbart und damit - in der Erwartung der Bestätigung des Vertrages durch die staatlichen Stellen - die schwebende Unwirksamkeit des Vertrages bei Zahlung dieses Teilbetrages in Kauf genommen. Auf Verpflichtungen aus - wie hier - nur schwebend unwirksamen Verträgen findet § 814 BGB keine Anwendung (vgl. Reichsgericht, Urteil vom 12. März 1920 - II 398/19 -, und BGH, Urteil vom 21. Mai 1971 - V ZR 17/69 -, beide zit. nach juris).

Da sich das vom Vater des Kl. in der DDR zurückgelassene Vermögen im Wesentlichen auf das Einfamilienhausgrundstück beschränkte, war der Rückzahlungsanspruch der Ehefrau des Beigeladenen nur durch eine Verwertung des Grundstücks zu verwirklichen, sofern er nicht durch Eigentumsverschaffung abgewendet wurde. Durch eine Veräußerung des Grundstücks an Dritte wäre angesichts des staatlich festgesetzten höchstzulässigen Kaufpreises kein höherer Kaufpreis als der bereits gezahlte zu erzielen gewesen. Das Gleiche hätte für den Fall der Zwangsversteigerung gegolten, in dem darüber hinaus - ohne dass es hier darauf ankäme - voraussichtlich gerade der Ehefrau des Beigeladenen der Zuschlag für das Grundstück erteilt worden wäre. Bis zum Inkrafttreten der Verordnung über die Vollstreckung in Grundstücke und Gebäude vom 18. Dezember 1975 (GBl. 1976 I S. 1) galt in der DDR die Verordnung über die Behandlung von Geboten in der Zwangsversteigerung vom 30. Juni 1941 - GeboteVO - (RGBl. I, 354) weiter (vgl. auch VG Meiningen, Urteil vom 21. September 1998 - 5 K 43/98.Me -, zit. nach juris). Nach § 1 Abs. 1 GeboteVO bestimmte die Preisbehörde den Betrag des höchstzulässigen Gebotes. Dieser Betrag war gemäß § 1 Abs. 2 Satz 2 GeboteVO für das gesamte Versteigerungsverfahren maßgebend. Den Betrag übersteigende Gebote hatte das Vollstreckungsgericht zurückzuweisen und als Gebot zum höchstzulässigen Betrag zu behandeln, § 2 Abs. 1 GeboteVO. Bei mehreren gleich hohen Meistgeboten war der Zuschlag in erster Linie u. a. dem Bieter zu erteilen, dem hinsichtlich des Grundstücks der unmittelbare rechtmäßige Besitz zustand, § 3 Nr. 5 GeboteVO; das dürfte hier für die Ehefrau des Beigeladenen der Fall gewesen sein, da sie mit dem Vater des Kl. bereits vor dem Grundstückskaufvertrag einen Wohnungstausch vereinbart hatte, der auch genehmigt und noch vor Scheitern des Kaufvertrages vollzogen worden war. Nach § 90 Abs. 1 ZVG wäre sie allein durch Zuschlag - und ohne Entrichten des Bargebots - Eigentümerin des Grundstücks geworden. Da der Erlös aus der Versteigerung ihr zugestanden hätte, hätte sie ihn auch nicht erst einzahlen müssen, um ihn anschließend sofort wieder ausbezahlt zu erhalten (vgl. Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 17. Auflage 2002, § 117 Rdnr. 5).

Nach alledem ist es nicht als teilungsbedingtes Unrecht anzusehen, wenn der staatliche Verwalter hier mit der rückzahlungsberechtigten Käuferin einen Ergänzungskaufvertrag zum höchstzulässigen und von ihr bereits entrichteten Kaufpreis geschlossen hat, statt ein Klage- und Zwangsvollstreckungsverfahren, dem er sich ohnehin nicht hätte widersetzen können, und den damit verbundenen zusätzlichen Aufwand abzuwarten oder das Grundstück - zwecks finanzieller Befriedigung der Ehefrau des Beigeladenen - an einen Dritten zu verkaufen, was das Problem einer Rückabwicklung des genehmigten Wohnungstausches hätte aufwerfen können. An einem teilungsbedingten Unrecht fehlt es auch deshalb, weil der Verwalter in den Ergänzungskaufvertrag vom 14. Februar 1961 - abgesehen von der Herabsetzung des Kaufpreises auf den von der Preisstelle bestimmten höchstzulässigen Betrag - inhaltlich keine eigenen behördlich motivierten und von dem ursprünglichen Kaufvertrag abweichenden Vertragselemente eingebracht hat.

Das Grundstück ist dem Vater des Kl. auch nicht durch eine "unlautere Machenschaft" im Sinne von § 1 Abs. 3 VermG entzogen worden. Denn bei dem Verkauf ist - gemessen an den in der DDR gültigen Rechtsvorstellungen und den sie tragenden ideologischen Grundsätzen - alles mit rechten Dingen zugegangen. Insbesondere gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass der staatlich festgesetzte Kaufpreis aus anderen als preisrechtlichen Erwägungen niedriger ausfiel als der vereinbarte und dass die Herabsetzung des Kaufpreises darauf zielte, den Vater des Kl. wegen seiner Flucht zu schädigen. Eine solche Schädigung hätte sich im Übrigen nur auf den noch nicht gezahlten Restbetrag des Kaufpreises und nicht auf das Grundstück bezogen. Sie würde deshalb auch nicht zur Rückübertragung des Grundstücks führen können. Ohnehin hat auch der Vater des Kl. weder die Zahlung des Restbetrages verlangt noch sich über die Herabsetzung des Kaufpreises beschwert; damit hat er zumindest objektiv nach außen zu erkennen gegeben, dass es - auch aus seiner Sicht - mit der Zahlung der 12.000 M durch die Ehefrau des Beigeladenen sein Bewenden haben soll. [...]