Rückübertragung

Rückübertragung; Ausschlussgrund; komplexer Wohnungsbau; Zweckbestimmung; städtebauliche Einheit; Nutzungsrechte; öffentliches Interesse

Die Parzellierung eines Grundstücks und die nachfolgende Vergabe von Nutzungsrechten an Bauwerber, die ihre Grundstücke in einem Zeitraum von etwa zehn Jahren sukzessiv bebauen, erfüllt selbst dann nicht den Ausschlussgrund des "komplexen Wohnungsbaus", wenn daneben grundstücksübergreifend einzelne Garagen entstanden sind und einige Parzellen als Grünflächen genutzt werden.

I. Die 1903 gegründete Firma G. Erben, G. u. Cie OHG in L. bestand Anfang 1961 aus den Gesellschaftern G. E. und M. Jeder Gesellschafter besaß einen 1/3‑Anteil am Firmenvermögen. G. verließ 1961 die ehemalige DDR und sein Vermögen wurde daraufhin unter Berufung auf die Anordnung Nr. 2 vom 20.8.1958 unter staatliche Treuhandschaft gestellt. Treuhänder war die Deutsche Investitionsbank, Filiale Meiningen, Nebenstelle Sonneberg. Der Firmenanteil von E. wurde auf Grundlage des § 6 der Verordnung vom 17.7.1952 staatlich verwaltet. Mit Gesellschafterbeschluss vom 16.1.1962 wurde die Liquidation der Firma beschlossen. Zum Firmenvermögen gehörte zu diesem Zeitpunkt unter anderem das unbebaute Grundstück mit der FlSt.‑Nr. a der Gemarkung N., Grundbuch Blatt 108, mit einer Größe von 6.594 m2 ("Acker und Wiese in der Ortsflur"). Mit notariellem Kaufvertrag des Staatlichen Notariats Neuhaus vom 12.12.1962 verkaufte der Liquidator der Firma dieses Flurstück zu einem Kaufpreis von 1.250 Mark/DDR an das Eigentum des Volkes, Rechtsträger wurde der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Neuhaus. Die Liquidation der Firma wurde am 31.8.1964 abgeschlossen und am 16.12.1964 wurde die Firma im Handelsregister gelöscht.

1977 erfolgte eine Teilung des Flurstückes a in die Flurstücke b bis c. Aus den Flurstücken d und c sind die Flurstücke e, f und g entstanden. Auf den Flurstücken h, i, j, k, l und m wurden Eigenheime errichtet. Hierzu wurden in den Jahren 1977 bis 1988 Gebäudegrundblätter angelegt und vom Rat des Kreises Neuhaus Nutzungsurkunden für die volkseigenen Grundstücke verliehen, die zum Bau von Eigenheimen berechtigten. Die Grundstücke wurden dann in der Folge auch mit Wohngebäuden bebaut. Eigentümer der Grundstücke sind später auf Grundlage von Grundstückskaufverträgen vom Juni 1990 die vormals Nutzungsberechtigten geworden.

Herr G., Frau E., Frau K., Herr (...) bzw. Herr M. meldeten 1990 vermögensrechtliche Ansprüche hinsichtlich der ehemaligen Firma G. Erben, G. und Cie OHG in L. an.

1993 erfolgte eine Teilung des Flurstückes b (1.998 m2) in die Flurstücke n bis u (n mit 801 m2; o mit 140 m2; p mit 138 m2; q mit 140 m2; r mit 136 m2; s mit 129 m2; t mit 68 m2; u mit 446 m2). Das Flurstück g ist zusammen mit dem Flurstück u mit Garagen bebaut. Das Flurstück n wurde auf der Grundlage des Veränderungsnachweises Nr. 3/94 in die Flurstücke v und w geteilt. Das Flurstück v (36 m2) ist unbebaut und das Flurstück w (806 m2) mit Teilen einer Markthalle bebaut. Zu dem Grundstück w gibt es einen Kaufvertrag zwischen der Kl. und der Fa. K. GmbH (ehemals Fa. K. GmbH), der Beigeladenen zu 3., aus dem Jahr 1993. Die Auflassung wurde erklärt und am 13.10.1993 eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Die Flurstücke o bis t sind als Gartenanlage ausgewiesen. Die Flurstücke f und e sind unbebaut.

Das Thüringer Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen - Außenstelle Suhl - stellte mit Bescheid vom 1.12.1998 fest, dass die Firma G. Erben, G. und Cie OHG i. L. L., vertreten durch die Beigeladenen zu 1., Berechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes ist (Nr. 1). Weiterhin wurde festgestellt, dass die Rückübertragung des ehemaligen Unternehmens ausgeschlossen ist (Nr. 2) und dem Grunde nach ein Anspruch auf Entschädigung, bezogen auf das geschädigte Unternehmen, besteht (Nr. 3). In Nr. 4 des Bescheides wurde die Rückübertragung einzelner Grundstücke abgelehnt. Die Flurstücke f, e, g, o bis w wurden an die berechtigte Firma zurückübertragen (Nr. 5). Weiterhin wurde festgesetzt, dass von den Erben nach M. und M. eine Gegenleistung in Höhe von 2.015,68 DM zu erstatten ist (Nr. 6). [...]

Mit Bescheid vom 17.1.2002 wurde die Bundesrepublik Deutschland als Eigentümerin des Grundstücks g festgestellt und am 2.6.2004 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

II. Die Kl. hat am 7.1.1999 Klage mit dem Antrag erhoben, den Bescheid des Bekl. vom 1.12.1998 insoweit aufzuheben, als die Flurstücke f, e, g, o bis w der Gemarkung N. an die Beigeladene zu 1.) zurückübertragen werden.

Eine Rückübertragung scheide aus, da die Flurstücke im komplexen Wohnungsbau bzw. Siedlungsbau verwendet worden seien. Vorliegend sei das ursprüngliche Grundstück a vom VEB Kommunale Wohnungsverwaltung als Ganzes zum Zwecke der Erstellung eines Kleinsiedlungsgebietes erworben worden. Hierzu zählten auch die Errichtung von Garagen nebst Zufahrtswegen, die Bebauung mit Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs sowie die Anlegung von Nutzgärten. Bei den Grundstücken f, o bis t und v handelt es sich um "rein im formellen Sinne" angrenzende Flurstücke zu den bebauten Wohngrundstücken. Diese Grundstücke seien teilweise mit Garagen überbaut, dienten als Garagenzufahrten bzw. würden als Gärten genutzt. Das Grundstück e werde teilweise als Gartengrundstück und teilweise als Zufahrt genutzt. Auf den Grundstücken g und u seien über die Grundstücksgrenzen hinweg acht Garagen errichtet worden. Die Zufahrt erfolge über das Grundstück u. Ein Teil des Grundstückes g diene als Garten für das angrenzende Wohngrundstück m. Das Grundstück w sei mit einem Teil einer Markthalle überbaut, die der Versorgung der Wohnsiedlung diene. Die Nutzung der streitgegenständlichen Grundstücke erfolge mit ausdrücklicher Zustimmung des damaligen Rates der Stadt Neuhaus unter dem Gesichtspunkt einer komplexen planerischen und städtebaulichen Einheit. Darüber hinaus sei die Rückübertragung des Eigentums auch insoweit ausgeschlossen, als die streitgegenständlichen Grundstücke überbaut worden seien. Es liege im öffentlichen Interesse, dass die Zufahrtsmöglichkeit zu den Garagen bestehen bleibe. [...]

Die Klage ist zulässig.

Insbesondere dürfte der Kl. auch hinsichtlich des Grundstücks g nicht die Aktivlegitimation fehlen, weil während des laufenden Klageverfahrens aufgrund des Bescheides vom 17.1.2002 festgestellt wurde, dass Eigentümerin die Bundesrepublik Deutschland und nicht die Kl. ist. Insoweit dürfte § 266 ZPO entsprechend gelten mit der Folge, dass der Wechsel im Eigentum auf den Prozess keinen Einfluss hat.

Die Klage ist aber jedenfalls unbegründet.

Der Bescheid vom 1.12.1998 ist rechtmäßig und verletzt die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO). Die Rückübertragung der streitgegenständlichen Grundstücke an die Beigeladene zu 1. ist rechtmäßig, denn dem Anspruch der Berechtigten aus § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG - Vermögensgesetz - steht kein Ausschlussgrund entgegen.

Es ist davon auszugehen, dass die streitgegenständlichen Grundstücke von einer Maßnahme nach § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG betroffen sind, da die in dem Bescheid vom 1.12.1998 getroffene Feststellung der Berechtigung des Beigeladenen zu 1. in Bestandskraft erwachsen ist, da sie nicht angefochten wurde (vgl. zur Berechtigtenfeststellung als bestandskräftige Teilentscheidung des Restitutionsbescheides: BVerwG, Urt. v. 16.4.1998 - 7 C 32/97 -, ZOV 1998, 287 = VIZ 1998, 450 m. w. N.).

Der Rückübertragung steht auch kein Ausschlussgrund entgegen.

Insbesondere steht der Rückübertragung der streitgegenständlichen Grundstücke nicht § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG entgegen. Hiernach ist eine Rückübertragung von Eigentumsrechten an Grundstücken und Gebäuden gemäß § 4 Abs. 1 VermG insbesondere auch dann ausgeschlossen, wenn Grundstücke und Gebäude im komplexen Wohnungsbau oder Siedlungsbau verwendet wurden. Dies ist beim ehemaligen Grundstück a jedoch nicht der Fall.

Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 13.11.2003 (- 7 C 12/03 -, VIZ 2004, 267 f.) zu § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG Folgendes ausgeführt:

"Gemeinsamer Zweck aller in § 5 Abs. 1 VermG geregelten besonderen Rückgabeausschlusstatbestände ist es, bestimmte rechtliche oder tatsächliche Veränderungen der Nutzungsart oder Zweckbestimmung eines entzogenen Grundstücks oder Gebäudes nicht dadurch in Frage zu stellen, dass die früheren Eigentumsverhältnisse wieder begründet werden. Dieser übergreifende Schutzzweck der Norm, der bereits in dem dieser Regelung zugrunde liegenden Eckwert Nr. 3 a der Gemeinsamen Erklärung der beiden deutschen Regierungen zur Regelung offener Vermögensfragen vom 15. Juni 1990 (Anlage III zum Einigungsvertrag - BGBl. II S. 889, 1237) zum Ausdruck kommt, prägt auch das Verständnis des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG. Deshalb setzt dieser Ausschlusstatbestand voraus, dass das Grundstück oder Gebäude durch die ‚Verwendung' im komplexen Wohnungsbau eine Änderung der Zweckbestimmung erfahren haben muss, die im öffentlichen Interesse aufrechterhalten bleiben soll. Die geänderte Zweckbestimmung liegt dabei in der Einbeziehung der Grundstücke und Gebäude in eine planerische und städtebauliche, durch eine komplexe Vielfalt der Bebauung und Nutzung gebildete Einheit, die nicht durch die Rückübertragung des in dieser Weise einbezogenen Anwesens gefährdet oder zerstört werden soll. Der Senat ist dabei in seiner Rechtsprechung von dem in der DDR maßgeblichen Begriff des komplexem Wohnungsbaus ausgegangen, der das gesamte auf einer umfassenden staatlichen Vorbereitung von Planung beruhende Investitionsgeschehen im Wohnungsbau erfasste, hat die Anwendbarkeit des Restitutionsausschlusses aber auf die Fälle der beschriebenen geänderten Zweckbestimmung eingegrenzt (vgl. BVerwG, Urt. v. 1. Dezember 1995 - 7 C 27.94 -, BVerwGE 100, 77 [80]). Die Bezugnahme auf die Begriffsbildung in der DDR darf allerdings nicht dahin verstanden werden, dass Baumaßnahmen, die vor dieser Begriffsbildung verwirklicht worden sind, von vornherein aus dem Anwendungsbereich des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG ausscheiden. Vielmehr ist der Begriff materiell abzugrenzen (BVerwG, Urt. v. 7. November 1996 - 7 C 24.96 -, Buchholz 428 § 5 VermG Nr. 11). Da die Vorschrift auf die Erhaltung der mit den Baumaßnahmen entstandenen besonderen planerischen und städtebaulichen Einheit abzielt, reicht allein die einheitliche Planung und Durchführung der Baumaßnahmen für die Anwendung des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG nicht aus. Erforderlich ist vielmehr die Entstehung eines das Ende der Baumaßnahmen überdauernd gesteigerten städtebaulichen Zusammenhangs aus Wohnbauten und sonstiger, dem gemeinschaftlichen Wohnen dienender Grundstücksnutzung, wie Abstands- und Verkehrsflächen, Gemeinschaftseinrichtungen, Grün- und Spielplätzen usw., der vernünftigerweise nicht trennbar ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 6. Dezember 1996 - 7 C 20.96 -, Buchholz a.a.O. Nr. 12 sowie Urt. v. 10. Juni 1998 - 7 C 27.97 - Buchholz a.a.O. Nr. 16). Ein solcher Zusammenhang ist typischerweise bei einer flurstücksübergreifenden Neubebauung verwirklicht (BVerwG, Urt. v. 1.12.1995, a.a.O.). Möglich ist aber auch eine Einbeziehung in die Umgebungsbebauung in Form einer ‚verbundenen' Nutzung, die allerdings funktional der Wohnbebauung zugeordnet sein muss (BVerwG, Urt. v. 11.1.2001 - 7 C 11.00 - Buchholz 428 § 4 Abs. 1 VermG Nr. 5)."

Zwar stellt die Bebauung des ehemaligen Grundstücks a mit Wohngebäuden eine Änderung der Zweckbestimmung dar, allerdings liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass das Grundstück im komplexen Wohnungsbau verwendet wurde. Dies würde eine Einbeziehung des Grundstücks in eine planerische und städtebauliche, durch eine komplexe Vielfalt der Bebauung und Nutzung gebildete Einheit voraussetzen. Unabhängig davon, dass bereits das Bestehen des individuellen Gebäudeeigentums der ehemaligen Nutzungsberechtigten die Anwendung von § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG hindern könnte (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.6.1998 - 7 C 27/97 -, ZOV 1998, 373 = VIZ 1989, 565 f., zitiert nach Juris), bestehen vorliegend keine Anhaltspunkte für eine komplexe Ausführungsplanung. Auch nach eingehender Recherche der Kl. wurden solche Planungsunterlagen nicht gefunden. Die Umstände sprechen vielmehr auch dafür, dass eine solche nicht existiert hat. Von dem Gesamtgrundstück sind an einzelnen Parzellen nach und nach Nutzungsrechte vergeben worden, die zum Bau von Eigenheimen berechtigten. Die Häuser wurden dann individuell gebaut. So zog sich die Bebauung auch über einen Zeitraum von zehn Jahren hin. Das Baugebiet erscheint auch nicht als eine zu schützende besondere städtebauliche Einheit. Es handelt sich vielmehr nur um eine äußerlich abgegrenzte Mehrheit von Einfamilienhäusern mit den üblichen gemeinsamen Erschließungsmerkmalen. Solche Merkmale begründen aber keinen engeren städtebaulichen Zusammenhang, als sie auch sonst häufig zwischen benachbarten Grundstücken mit gleicher Nutzungsart bestehen; sie können vielmehr ebenso gut auch durch eine sukzessive Bebauung der Grundstücke - wie vorliegend auch gegeben - entstanden sein (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.6.1998, a.a.O.). Eine über allgemeine Erschließungsmerkmale hinausgehende, dem gemeinschaftlichen Wohnen dienende Grundstücksnutzung liegt allenfalls hinsichtlich der Garagen auf den Flurstücken g und u vor. Hierzu fehlt es aber, unabhängig davon, dass nicht bekannt ist, wann diese Garagen genau errichtet wurden, an dem Nachweis einer komplexen Ausführungsplanung. Eine solche existiert nicht. Die Grundstücke, die lediglich als Gärten von den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke mitbenutzt werden, können, weil sie weder bebaut noch für Erschließungsanlagen in Anspruch genommen wurden, bereits aus diesem Grund nicht Teil eines komplexen Bebauungszusammenhangs sein. Weiterhin besteht auch für das Baugebiet kein funktionaler Zusammenhang, der vernünftigerweise nicht trennbar ist. Eine Trennung hat bereits dadurch stattgefunden, dass die mit Wohngebäuden bebauten Grundstücke an die jeweiligen Nutzungsrechtsberechtigten verkauft wurden. Damit fällt die Eigentümerposition des ehemaligen Grundstücks a bereits auseinander, so dass durch die Rückübertragung der streitgegenständlichen Flurstücke der Komplex nicht mehr gefährdet oder zerstört werden kann. Unabhängig hiervon hat die Aufteilung des Grundstücks und damit die Auflösung eines vermeintlichen Zusammenhangs bereits mit der Verleihung der Nutzungsrechte begonnen, so dass es auch nicht darauf ankommt, dass der Übergang des Eigentums an die Nutzungsberechtigten erst im Juni 1990 stattgefunden hat.

Die Rückübertragung ist auch nicht gemäß § 4 Abs. 1 VermG i. V. m. § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift ist eine Rückübertragung ausgeschlossen, wenn Grundstücke oder Gebäude mit erheblichem baulichen Aufwand in ihrer Nutzungsart oder Zweckbestimmung verändert wurden und ein öffentliches Interesse an dieser Nutzung besteht. Gemäß § 5 Abs. 2 VermG müssen die maßgeblichen tatsächlichen Umstände am 29.9.1990 vorgelegen haben. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Unabhängig von der Frage, welche der Baumaßnahmen am 29.9.1990 bereits tatsächlich abgeschlossen waren und welche erst nach diesem Termin durchgeführt wurden, besteht kein öffentliches Interesse an der Nutzung. Dies wäre beispielsweise bei einer Nutzung von Baulichkeiten für sozial schwächer gestellte Einwohner denkbar (vgl. BVerwG, Urt. v. 13.11.2003 - 7 C 12/03 -, VIZ 2004, 267 f.). Im Übrigen sind die streitgegenständlichen Grundstücke zum Teil unbebaut und haben damit keine Nutzungsänderung erfahren. Bei einer Bebauung mit Garagen fehlt es auch an einem erheblichen baulichen Aufwand.

Der Rückübertragungsausschlussgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. b VermG liegt ebenfalls nicht vor, da die streitgegenständlichen Grundstücke nicht dem Gemeingebrauch gewidmet sind.

Die Rückübertragung ist auch nicht von der Natur der Sache her unmöglich (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG). Nach diesem allgemeinen Ausschlussgrund ist die Rückübertragung des Eigentumsrechts oder sonstiger Rechte an Vermögenswerten ausgeschlossen, wenn dies von der Natur der Sache her nicht mehr möglich ist. Nach den Erläuterungen der Bundesregierung zum Vermögensgesetz in der Fassung des Einigungsvertrages (BT-Drucks. 11/7831, S. 5) hatte der Gesetzgeber dabei vornehmlich die Fälle tatsächlicher Unmöglichkeit vor Augen, nämlich den Untergang des Vermögenswerts oder seine untrennbare Verbindung mit anderen Sachen, seine Vermischung oder seine Verarbeitung. Zu diesem Ausschlussgrund zählen aber auch - wie bei der zivilrechtlichen objektiven Unmöglichkeit - die Fälle rechtlicher Unmöglichkeit; gemeint ist damit, dass der tatsächlich denkbaren Rückübertragung unüberwindliche rechtliche Hindernisse entgegenstehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.7.1999 - 7 C 31/98 -, ZOV 1999, 455 f., zitiert nach Juris). Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Rückübertragung einen Zustand zur Folge hätte, welcher der Rechtsordnung widerspricht (BVerwG, Beschl. v. 24.9.1996 - 7 B 279.96 -, zitiert nach Juris). In dieser Gleichstellung mit der zivilrechtlichen objektiven Unmöglichkeit erschöpft sich jedoch die Bedeutung des in der Vorschrift verwendeten Begriffs der "von der Natur der Sache her" bestehenden Unmöglichkeit nicht. Mit dem Begriff der Unmöglichkeit von der Natur der Sache her sollte nichts anderes ausgedrückt werden, als dass in diesen Fällen ungeachtet der faktisch und rechtlich möglichen Rückgabe eine Restitution wegen der damit einhergehenden Folgen, nämlich der Gefährdung der zwischenzeitlich geänderten Nutzung des Vermögenswerts, vernünftigerweise nicht in Betracht kommen kann. Der Gesetzgeber will mit § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG erreichen, dass eine Rückgabe generell nicht stattfindet, wenn dies im Hinblick auf die dadurch eintretenden Folgen, insbesondere wegen dadurch hervorgerufener schwerwiegender Konfliktsituationen, unvernünftig wäre; denn damit würde ein sozialverträglicher Ausgleich der unterschiedlichen Interessen, dem das Restitutionsrecht in seiner Gesamtheit verpflichtet ist, von vornherein verfehlt (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.7.1999 - 7 C 31/98 -, unter Hinweis auf das Urt. des Senats vom 5.3.1998 - 7 C 13.97 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 141 = ZOV 1998, 282).

Vorliegend steht einer Rückgabe des Grundstücks an die Beigeladene demnach nichts entgegen. Die Restitution ist weder tatsächlich noch rechtlich unmöglich, und ihre Folgen sind mit den gegebenen rechtlichen Mitteln ohne Weiteres im Sinn eines sozialverträglichen Ausgleichs beherrschbar. Dies gilt insbesondere für das Grundstück, auf dem der Überbau durch die Kaufhalle erfolgt ist. Ein baurechtswidriger Zustand wird nicht geschaffen. Das Gebäude erstreckt sich bereits jetzt über zwei Grundstücke, eine Vereinigung der Grundstücke hat nicht stattgefunden, so dass keine Teilung erforderlich ist.

Auch aus zivilrechtlicher Sicht ist eine Rückgabe von der Natur der Sache her möglich. Es entsteht durch eine Restitution keine unüberwindbare Konfliktsituation. Bei diesem Gebäudeteil auf dem streitgegenständlichen Flurstück w handelte es sich um einen Überbau, den der Nachbar und damit im Falle einer Rückgabe die Beigeladene unter sinngemäßer Anwendung des § 912 Abs. 1 BGB dulden muss.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Kl. das Flurstück w im Jahr 1993 an die Beigeladene zu 3. veräußert hat und in der Folge auch die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen wurde. Zwar verkennt das Gericht nicht, dass bei einer Restitution hier eine Konfliktsituation entsteht, die möglicherweise weitere Gerichtsverfahren nach sich ziehen wird. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass es nicht Aufgabe der vermögensrechtlichen Ausschlussgründe sein kann, einen Vertrag zu "legalisieren", der unter Missachtung des Verfügungsverbotes des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG geschlossen worden ist. (...)