Rückstandssaldo als Kündigungsbegründung ausreichend

Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich.

I. Die Kl. sind Vermieter, der Bekl. ist Mieter einer Wohnung in dem Anwesen K. -Straße in M. Die Miete für Dezember 2001 hatte der Bekl. nur teilweise und für die Monate August, November und Dezember 2002 überhaupt nicht bezahlt. Die Kl. kündigten deshalb mit Schreiben vom 24. Januar 2003 das Mietverhältnis fristlos. Das Schreiben hat auszugsweise folgenden Wortlaut:

"Hiermit kündigen wir das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis ... fristlos. Die fristlose Kündigung wird auf § 543 BGB gestützt.

Der Gesamtrückstand beträgt 651,63 E ..." (Hervorhebung im Original).

Da der Bekl. in der Folgezeit weder den Rückstand ausglich noch die Wohnung räumte, haben die Kl. Klage auf Räumung der Wohnung und Zahlung des Mietrückstandes erhoben. Nachdem das Sozialamt die rückständige Miete bezahlt hatte, haben die Parteien übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

II. Das Landgericht ist der Auffassung, den Kl. seien die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a ZPO aufzuerlegen, weil die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB unwirksam und die Räumungsklage deshalb unzulässig gewesen sei. (...)

2. a) Unzutreffend ist der Ausgangspunkt des Landgerichts, die Räumungsklage sei unzulässig gewesen. Das Fehlen einer ausreichenden Begründung der Kündigungsschrift hat zwar die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung zur Folge (allgem. Meinung, z. B. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 569 Rdnr. 74). Dieser Mangel kann sich auf die Schlüssigkeit oder Begründetheit der Klage auswirken; für die Zulässigkeit der anschließenden Räumungsklage ist er jedoch ohne Bedeutung (vgl. Zöller/Greger aaO., Rdnr. 22 vor § 253).

b) Die Klage war zu dem maßgebenden Zeitpunkt auch begründet; denn die Kl. waren zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, weil der Bekl. unstreitig für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete im Verzug war und dieser Rückstand bei Klageerhebung noch bestanden hat (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB). Den Kündigungsgrund haben die Kl. in dem Kündigungsschreiben vom 24. Januar 2003 in hinreichender Weise angegeben (§ 569 Abs. 4 BGB).

aa) Die Frage, welche Anforderungen an die durch § 569 Abs. 4 BGB vorgeschriebene Angabe des Grundes für die fristlose Kündigung im einzelnen zu stellen sind, ist umstritten. Einigkeit besteht allerdings darin, daß die Begründung es dem Kündigungsempfänger ermöglichen soll zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob bzw. wie er - der Mieter - sich hiergegen verteidigen kann; dabei dürfen an den Inhalt der Begründung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (vgl. dazu die Stellungnahme des Bundesrates zu § 569 RegE, BT-Drucks. 14/4553, S. 91, mit zustimmender Äußerung des Rechtsausschusses des Bundestages, BT-Drucks. 14/5663, S. 82 li. Sp.; LG Berlin, NJW 2003, 3063; LG Hamburg, NJW 2003, 3064; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 569 Rdnr. 35; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 54; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 569 Rdnr. 24; Schmidt-Futterer/Blank aaO. Rdnr. 71; Staudinger/Emmerich, BGB/Mietrecht 2, Neubearbeitung 2003, § 569 Rdnr. 58). Die Beschränkung der inhaltlichen und formellen Voraussetzungen von Gestaltungs- oder ähnlichen Erklärungen des Vermieters auf ein vernünftiges und ausgewogenes Maß entspricht im übrigen der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietrecht (vgl. z. B. zu § 2 MHG BVerfG, NJW 1994, 717 m. w. Nachw.). bb) Geht es - wie hier - um Zahlungsverzug, dann genügt es jedenfalls bei einfacher Sachlage, daß der Vermieter diesen Umstand als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Der Mieter ist in einem solchen Fall in aller Regel ohne weiteres in der Lage, die Berechtigung der Kündigung anhand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen; insofern unterscheiden sich die in der Sphäre des Kündigungsempfängers liegenden Gründe des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 BGB wesentlich von solchen Kündigungsgründen, die - wie jene des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB - im persönlichen Bereich des Vermieters ihre Ursache haben (vgl. auch Haas aaO., Erläuterungen zu § 569, Rdnr. 5). Wie weit die Begründungspflicht reicht, wenn sich der Rückstand erst durch umfangreiche Berechnungen aus einer Vielzahl unterschiedlicher Positionen ergibt (vgl. dazu z. B. AG Dortmund, NJW-RR 2003, 1095), bedarf hier keiner Entscheidung. Zu einer Rechtsbelehrung über die gesetzlichen Voraussetzungen der fristlosen Kündigung ist der Vermieter gleichfalls nicht verpflichtet. Daher erübrigt sich auch die Bezeichnung der genauen Vorschrift zumindest dann, wenn hierüber keine Unklarheit bestehen kann oder wenn der Zahlungsverzug den Tatbestand der beiden Alternativen des hier einschlägigen § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt. cc) Jedenfalls bei einfachen und klaren Fallgestaltungen der vorliegenden Art gebietet es nach alledem das berechtigte Interesse des Mieters nicht, daß der Vermieter zur Begründung der fristlosen Kündigung den genauen Zeitpunkt, etwa den betreffenden Kalendermonat und das Datum des Verzugseintritts sowie den konkreten Mietrückstand für einzelne Monate oder sonstige Berechnungszeiträume angibt (ebenso LG Berlin aaO.; wohl auch Haas aaO.; a. A. LG Hamburg NJW 2003, 3064; Palandt/Weidenkaff aaO.). Entgegen der Auffassung des Landgerichts genügt es vielmehr, daß der Mieter an Hand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und daß er diesen

der sonstige Berechnungszeiträume angibt (ebenso LG Berlin aaO.; wohl auch Haas aaO.; a. A. LG Hamburg NJW 2003, 3064; Palandt/Weidenkaff aaO.). Entgegen der Auffassung des Landgerichts genügt es vielmehr, daß der Mieter an Hand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und daß er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht; das reicht für die formelle Wirksamkeit der Kündigung. Sache des Mieters als Zahlungsschuldner ist es sodann, diese Angaben auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen und in eigener Verantwortung zu entscheiden, wie er hierauf reagieren will. (...)

Nach § 569 Abs. 4 BGB muß der Vermieter den wichtigen Grund für die Kündigung im Kündigungsschreiben angeben. Bei Zahlungsverzug reicht es in "einfachen Fällen" aus, den Rückstandssaldo anzugeben, sagt der BGH.

Die Miete für Dezember 2001 war zum Teil gezahlt, und für August, November und Dezember 2002 war sie ganz offen. Mit Schreiben vom 24. Januar 2003 kündigte der Vermieter fristlos unter Angabe des Gesamtrückstands von 651,63 e. Nach Zahlung der rückständigen Mieten durch das Sozialamt erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt; das Landgericht legte dem Vermieter die Kosten auf, da die Kündigung mangels Begründung unwirksam gewesen sei.

Mit Beschluß vom 22. Dezember 2003 meinte der Bundesgerichtshof, es reiche in jedem Fall bei klarer und einfacher Sachlage aus, wenn in dem Kündigungsschreiben nur der Gesamtrückstand angegeben werde. An den Inhalt der Begründung dürften keine übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden, was auch die Auffassung des Bundesverfassungsgerichts in ständiger Rechtsprechung sei. Der Vermieter müsse auch nicht weiter belehren, wenn beide Kündigungsgründe (zwei Monatsmieten Rückstand oder zweimal hintereinander nicht gezahlt) erfüllt sind. Ob bei umfangreichen Berechnungen aus einer Vielzahl unterschiedlicher Positionen eine erweiterte Begründungspflicht bestehe, bedürfe hier keiner Entscheidung.