Rücksichtnahmepflicht bei Beschluss über Rauchmeldereinbau

Rücksichtnahmepflicht bei Beschluss über Rauchmeldereinbau; Beschlusskompetenz; ordnungsgemäße Verwaltung; Nachweispflichten der Eigentümer

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt eine Beschlusskompetenz für den Einbau ordnungsrechtlich vorgeschriebener Rauchmelder.

2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Einbau von Rauchmeldern und die daraus folgende Kostentragung hält sich nur dann im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn man in angemessener Weise Rücksicht darauf nimmt, dass einzelne Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum bereits mit entsprechenden Rauchmeldern ausgestattet haben.

3. Wohnungseigentümer, die ihr Sondereigentum nachweislich bereits mit DIN-Norm-gerechten Geräten ausgestattet und den Nachweis über die erforderliche Wartung erbracht haben, sind von den Kosten der Anschaffung und Wartung angemessen auszunehmen; ihnen können entsprechende Nachweispflichten gegenüber der Verwaltung auferlegt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die WEG hat beschlossen, gesetzlich vorgeschriebene Rauchwarnmelder über einen zehnjährigen Miet- und Wartungsvertrag zu beschaffen und die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Der Kl. hat den Beschluss angefochten, weil er seit einigen Jahren in seinem Sondereigentum bereits der DIN-Norm 14676 entsprechende Rauchwarnmelder betreibe. Er werde an den Kosten für Anschaffung und Wartung anderer Rauchwarnmelder beteiligt, obwohl für ihn kein Bedarf bestehe. Das AG hat der Anfechtungsklage stattgegeben, die Berufung blieb erfolglos.

Das Amtsgericht hat zu Recht den angefochtenen Beschluss für ungültig erklärt, weil es zwar von einer Beschlusskompetenz der Gemeinschaft ausgeht, aber den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung verletzt sieht. Entgegen der Auffassung der Bekl. folgt aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8.2.2013 - V ZR 238/11 (GE 2013, 953) nicht ohne Weiteres, dass ein Beschluss über den Einbau von Rauchwarnmeldern grundsätzlich der ordnungsgemäßen Verwaltung entspreche. Das Urteil bezieht sich nämlich allein auf die Frage der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, nachdem der Beschluss, der Gegenstand des dortigen Verfahrens war, vom Amtsgericht zunächst für nichtig gehalten worden war. Ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, war dort nicht zu prüfen, da der Kl. die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG nicht gewahrt hatte. Nur in Bezug auf die Beschlusskompetenz hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern zeige sich auch darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (Rn. 13 der Entscheidung). Die Frage, inwieweit die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, hat der Bundesgerichtshof unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Rendsburg (ZMR 2009, 239), mit der diese Frage verneint worden war, ausdrücklich offen gelassen (Rn. 17 der Entscheidung).

Zutreffend hat das Amtsgericht ferner darauf hingewiesen, dass § 44 Abs. 5 NdsBauO für Bestandsimmobilien eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2015 vorsieht, so dass der Kl. bereits frühzeitig für Kosten herangezogen wird, die ihm aus seiner Sicht unnötig erscheinen müssen.

Zwar werden Rauchwarnmelder nicht nur zum Schutz des jeweiligen Sondereigentümers eingebaut, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Ferner muss die Verwaltung für den Verband sicherstellen, dass sämtliche Rauchwarnmelder zuverlässig arbeiten. Dies muss auch überprüft werden können, gerade um den Versicherungsschutz zu gewährleisten. Nach Auffassung der Kammer gebietet dieses Sicherungsinteresse jedoch nicht, dass seitens der Gemeinschaft für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder angeschafft werden, und dass die Gemeinschaft dann für diese Geräte einen einheitlichen Wartungsvertrag abschließt. Ebenso ist es möglich, dass der jeweilige Wohnungseigentümer, der bereits Rauchwarnmelder angeschafft hat, der Verwaltung gegenüber nachweist, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, und dass die Wartung in dem erforderlichen Umfang durchgeführt wird. Dies mag für den betroffenen Wohnungseigentümer dann möglicherweise zu zusätzlichen Kosten führen, falls er sich für die Wartung bzw. die Dokumentation der Wartung eines Dritten bedienen muss. Deshalb ist es auch in praktischer Hinsicht ohne Weiteres möglich, Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft haben, von der Anschaffung und Wartung auszunehmen und ihnen entsprechende Nachweise gegenüber der Verwaltung aufzuerlegen.

Sofern landesrechtliche Vorschriften es vorsehen, verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über eine Beschlusskompetenz für die Anschaffung und Wartung. Die WEG hat allerdings Rücksicht auf „Frühstarter" zu nehmen und Wohnungen, die bereits über der einschlägigen DIN-Norm entsprechende Rauchmelder verfügen, von den Kosten der Anschaffung und Wartung auszunehmen. Für „Frühstarter" resultiert daraus eine entsprechende Pflicht über den Nachweis der sachgerechten Anschaffung und Wartung.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat den Einbau von gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmeldern mittels eines entsprechenden zehnjährigen Miet- und Wartungsvertrages beschlossen, ebenso die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer. Der Kläger hat diesen Beschluss angefochten, weil er in seinem Sondereigentum bereits normgerechte Rauchwarnmelder eingebaut hat und sie auch warten lässt. Das AG hat den Beschluss für ungültig erklärt. Zwar bestehe eine entsprechende Beschlusskompetenz, doch verletze der Beschluss den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung wegen mangelnder Rücksichtnahme auf den Kläger. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Das Landgericht bestätigt das amtsgerichtliche Urteil und folgt auch seiner Begründung. Eine Beschlusskompetenz bestehe, doch verletze der Beschluss den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er nicht Rücksicht darauf nehme, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen seien.

Allerdings würden Rauchmelder nicht nur zum Schutz des jeweiligen Sondereigentums, sondern der gesamten Wohnanlage eingebaut. Auch sei der WEG-Verwalter in der Pflicht, sicherzustellen, dass sämtliche Rauchwarnmelder zuverlässig arbeiteten, schon um den Versicherungsschutz zu gewährleisten. Dafür sei es nicht erforderlich, für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder anzuschaffen und einen einheitlichen Wartungsvertrag abzuschließen. Es reiche aus, wenn „Frühstarter" der Verwaltung den ordnungsgemäßen Einbau und die erforderliche Wartung nachwiesen.

Bereits der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11 (GE 2013, 953) den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz für den Einbau von Rauchwarnmeldern jedenfalls dann zugestanden, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften eine Einbaupflicht begründen. Das gilt im Übrigen unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte am bebauten Grundstück oder an einzelne Wohnungseigentümer richtet. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchmelder. Darauf, ob Wohnungseigentümer auf Frühstarter Rücksicht nehmen müssen, kam es bei der BGH-Entscheidung nicht an, da in diesem Fall die Beschluss-Anfechtungsfrist versäumt war.

Die Urteilsbegründung des BGH nötigt allerdings zu dem Schluss, dass eine Beschlusskompetenz erst vorliegt, wenn eine öffentlich-rechtliche Vorschrift eine Einbaupflicht begründet. Gleichzeitig legt die Urteilsbegründung nahe, dass bei bestehender Einbaupflicht der Umgang mit Frühstartern eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung ist. Dann aber kommt die vorstehend vom Landgericht aufgeworfene Rücksichtnahme ins Spiel.