Rücknahme eines Mieterhöhungsverlangens bei Mehrheit von Vermietern

Ein Mieterhöhungsverlangen von mehreren Vermietern kann nur von allen gemeinsam zurückgenommen werden. Die Rücknahme durch nur einen Vermieter ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht dazu verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete [...] zuzustimmen. Die dagegen gerichtete Berufung der Bekl. dürfte keine Aussicht auf Erfolg haben.

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 60,90 € ab dem 1. Juni 2010 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Die Klage ist gemäß § 558 b Abs 2 BGB zulässig. Es liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vom 26. März 2010 vor.

[...]

a) Entgegen der Ansicht der Bekl. konnte das Mieterhöhungsverlangen allein vom Kl. zu 2) mit Schreiben vom 20. Juni 2010 nicht widerrufen oder ein Verzicht diesbezüglich erklärt werden. Ausweislich des Mietvertrages sind beide Kl. Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung. Folglich können auch nur beide gemeinschaftlich ein wirksames Mieterhöhungsverlangen ausbringen. [...] Ein gemeinschaftlich ausgebrachtes Mieterhöhungsverlangen konnte aber vom Kl. zu 2) allein nicht wirksam widerrufen werden.

Bei der Ausbringung eines Mieterhöhungsverlangens oder eines Verzichts darauf handelt es sich entgegen der Ansicht der Bekl. nicht um ein Geschäft zur Deckung des Lebensbedarfs im Sinne des § 1357 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist jeder Ehegatte (allein) berechtigt, Geschäfte zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie mit Wirkung auch für den anderen Ehegatten zu besorgen, § 1357 Abs. 1 Satz 1 BGB. Bei einem dem gemeinsamen Mieter gegenüber ausgebrachten Mieterhöhungsverlangen handelt es sich aber nicht um ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie. Dabei wird der Abschluss eines Geschäfts als angemessen angesehen, wenn angesichts des Umfangs und der mangelnden Dringlichkeit eine vorherige Verständigung der Ehegatten nicht notwendig erscheint und auch nicht stattfindet (Palandt/Brudermüller, BGB, 69. Aufl. 2010, § 1357 Rn. 12). Zu derartigen Geschäften des täglichen Lebens zählt der Verzicht auf die Geltendmachung einer Mieterhöhung der gemeinschaftlichen Wohnung nicht. Vielmehr ist insofern von einer Tätigkeit zur Verwaltung des gemeinsamen Vermögens auszugehen, die üblicherweise eine vorherige Abstimmung mit dem Ehepartner erfordert.

Entgegen der Ansicht der Bekl. lag hinsichtlich des alleinigen Handelns des Kl. zu 2) auch keine Anscheins- oder Duldungsvollmacht vor. Dies würde voraussetzen, dass das Verhalten des Kl. zu 2), welches den Rechtsschein seiner Bevollmächtigung durch die Kl. zu 1) erzeugt haben soll, von einer gewissen Dauer und Häufigkeit gewesen sein müsste. Dies ist im gegenständlichen Verfahren jedoch nicht ersichtlich. Die Bekl. tragen in der Berufung lediglich vor, dass sich die Kl. im laufenden Mietverhältnis „ständig gegenseitig vertreten haben". Worin diese ständige Vertretung bestanden haben soll, teilen die Bekl. dabei ebenso wenig mit wie die Häufigkeit oder die Anlässe dieser angeblichen Vertretungen.

b) Die Höhe der ortsangemessenen Vergleichsmiete wird von den Bekl. in der Berufung nur insoweit in Frage gestellt, als sie die Ansicht vertreten, ein nicht vorhandener Balkon stehe einem wohnwertmindernd zu berücksichtigenden nicht nutzbaren Balkon gleich. Dies ist nicht der Fall. Unstreitig verfügt die Wohnung über gar keinen Balkon. Von einem nicht nutzbaren Balkon im Sinne des Berliner Mietspiegels ist aber nur dann auszugehen, wenn ein Balkon zur vertragsgemäßen Ausstattung der Wohnung gehört, dieser aber beispielsweise aufgrund von Baufälligkeit oder übermäßiger Verschmutzung durch Taubenkot nicht genutzt werden kann. Ein solcher Balkon ist nämlich ein erheblicher wertbildender Faktor bei der Höhe der Miete, was im Übrigen seinen Niederschlag darin findet, dass der Mieter über die anteilige Berücksichtigung der Fläche des Balkons bei der Wohnfläche für diesen auch anteilig den Mietzins zu entrichten hat. Dies ist bei einem nicht vorhandenen Balkon aber gerade nicht der Fall.

Sofern die Bekl. der Ansicht sind, der Instandhaltungszustand des Treppenhauses sei als wohnwertmindernd zu berücksichtigen, geht ihre Ansicht ebenso fehl. Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt, ist nach dem Vortrag der Bekl. und zur Illustration desselben durch die vorgelegten Fotos lediglich davon auszugehen, dass das Treppenhaus leichte Verschmutzungen und Beschädigungen an den Wänden und am Treppengeländer ausweist. Diese werden aber von der Kammer in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung nicht als derart gravierend angesehen, dass von einem wohnwertmindernd zu berücksichtigenden schlechten Instandhaltungszustand des Treppenhauses auszugehen wäre. [...]

Ein – notwendigerweise – von allen Vermietern geltend gemachtes Mieterhöhungsverlangen kann auch nur von allen zurückgenommen werden.

Die Hausverwaltung der vermietenden Eheleute hatte Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt. In einem späteren Schreiben an die Mieter hatte (nur) der Ehemann das Mieterhöhungsverlangen widerrufen; das Amtsgericht verurteilte die Mieter gleichwohl zur Zustimmung. In der Berufung machten die Mieter geltend, der Ehemann habe auch seine Frau wirksam vertreten.

Mit Zwischenverfügung wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass die Berufung aussichtslos sei. Der Widerruf des Mieterhöhungsverlangens nur durch den Ehemann sei unwirksam. Dabei handele es sich nicht um ein Geschäft des täglichen Lebens, bei dem ein Ehegatte den anderen vertreten kann (früher Schlüsselgewalt). Dass der Ehemann nach allgemeinen Grundsätzen seine Frau habe vertreten wollen, sei nicht ersichtlich.