Rücknahme

Rücknahme; Mieträume; Annahmeverzug; Rückgabepflicht; Besitzaufgabe; schuldbefreiende Wirkung; Mietvertragsende

Dadurch, daß der Vermieter mit der Rücknahme der Mieträume in Annahmeverzug gerät, wird der Mieter in der Regel noch nicht von seiner Rückgabepflicht befreit. Schuldbefreiende Wirkung tritt, von Sonderfällen abgesehen, erst durch Besitzaufgabe ein, die dem Vermieter vorher angedroht worden sein muß (Ergänzung zu Senat, Urt. v. 16. 1. 1997, 10 U 6/96, WM 1997, 218).

Die zulässige Berufung, mit der sich die Bekl. lediglich gegen ihre Verurteilung zur Räumung und Herausgabe des Mietobjektes wendet, hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat die Bekl. zu Recht dazu verurteilt, die von ihr gemieteten Werkshallen einschließlich Büro zu räumen und an den Kl. herauszugeben. Ihre Rückgabeverpflichtung aus § 556 Abs. 1 BGB hat die Bekl. bis jetzt nicht erfüllt. Diesen Anspruch gerichtlich durchzusetzen, ist der Kl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt gehindert. Insbesondere fehlt der Räumungsklage entgegen der Auffassung der Berufung nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.

Zwischen den Parteien herrscht im Ausgangspunkt kein Streit darüber, daß ihr Mietverhältnis beendet ist. Streitpunkt ist im wesentlichen die Frage, ob die Bekl. alles getan hat, was zur Erfüllung des gegen sie gerichteten und ungeachtet des außergerichtlichen Vergleichs bestehenden Rückgabeanspruchs notwendig ist. Das ist mit dem Landgericht zu verneinen. Die Bekl. hat die Mietsache noch nicht zurückgegeben. Entgegen der Ansicht der Berufung liegt der Fall auch nicht so, daß der Kl. sich so behandeln lassen muß, als sei dies geschehen.

1. Grundsätzlich hat der Mieter zur Erfüllung seiner Rückgabepflicht dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache einzuräumen. Zur Besitzverschaffung an Räumen gehört, daß der Mieter sämtliche Schlüssel an den Vermieter zurückgibt. Bestandteil der in § 556 BGB geregelten Rückgabepflicht ist ferner, daß der Mieter die von ihm eingebrachten Sachen entfernt.

Ob die Bekl. sämtliche ihr überlassenen Schlüssel und auch die Kurbel für das Rolltor zurückgegeben hat, bedarf keiner Klärung. Selbst wenn sie diesen Teil ihrer Rückgabeverpflichtung erfüllt haben sollte, bleibt ihr Rechtsmittel ohne Erfolg. Denn nach wie vor befinden sich zahlreiche Gegenstände der Bekl. in den ehemals vermieteten Räumen, so daß von einer vollständigen Rückgabe nicht ausgegangen werden kann. Das scheint die Berufung in tatsächlicher Hinsicht nicht anders zu sehen, wenn sie den jetzigen Zustand als nur "teilgeräumt" bezeichnet und die Notwendigkeit einer "Endräumung" zugibt. Die im Senatstermin in Augenschein genommenen Lichtbilder bestätigen eindrucksvoll die Behauptung des Kl., die Hallen und das Büro seien noch "vollgestellt mit allen möglichen Gegenständen". Nach Anzahl, Größe und Wert sind diese Sachen keineswegs so unbedeutend, daß der Bekl. zugestanden werden kann, das Objekt trotz des Zurücklassens dieser Gegenstände geräumt zu haben. Dies um so weniger, als sie augenscheinlich auf sämtliche Mieträume verteilt sind, sich also nicht etwa in Nebenräumen wie Keller oder Garage befinden.

2. Mit dem Landgericht ist der Senat der Ansicht, daß die Bekl. nicht so behandelt werden kann, als habe sie ihre Sachen vollständig entfernt und damit ihre Rückgabeverpflichtung auch in diesem Punkt erfüllt.

Das Landgericht nimmt zugunsten der Bekl. an, daß der Kl. mit der Rücknahme des Mietobjekts in Annahmeverzug geraten sei. Dennoch sei der Räumungsanspruch mit Rücksicht auf die Regelung in § 303 BGB nicht erloschen. Fraglich sei schon, ob die Bekl. den Besitz an den Räumlichkeiten einschließlich der zurückgebliebenen Sachen tatsächlich aufgegeben habe. Im Ergebnis komme es auf diese Frage aber nicht an, weil die Bekl. nicht dargetan habe, dem Kl. eine etwaige Besitzaufgabe vorher angedroht zu haben, wie es § 303 Satz 2 BGB verlange.

Diesen Erwägungen stimmt der Senat im Kern zu.

Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 16. Januar 1997 (10 U 6/96, veröffentlicht in MDR 1997, 342 [= WM 1997, 218]) ausgeführt hat, ist der Eintritt von Annahmeverzug nicht ohne weiteres gleichzusetzen mit der Erfüllung der Rückgabeverpflichtung nach § 556 Abs. 1 BGB. Während der Rückgabeschuldner bei einer beweglichen Sache die Möglichkeit hat, sich durch Hinterlegung (§ 372 BGB) von seiner Verpflichtung zu befreien, gibt § 303 BGB demjenigen, der zur Herausgabe eines Grundstücks verpflichtet ist, im Falle des Annahmeverzugs des Gläubigers stattdessen ein Recht zur Besitzaufgabe. Wird es ausgeübt, wobei grundsätzlich eine Androhung vorauszugehen hat (§ 303 Satz 2 BGB), so tritt gleichfalls eine schuldbefreiende Wirkung ein. Nach der Besitzaufgabe (Preisgabe) kann der Gläubiger keine Herausgabe mehr verlangen.

Die in § 303 BGB geregelte Konfliktlösung kommt der Bekl. nicht zugute. Zwar ist die Vorschrift auch auf den vertraglichen Herausgabe- und Räumungsanspruch gemäß § 556 Abs. 1 BGB anwendbar, soweit er, wie hier, auf die Rückgabe gemieteter (Geschäfts-) Räume gerichtet ist. Zugunsten der Bekl. kann auch unterstellt werden, daß der Kl. mit der Rücknahme der gemieteten Räume in Annahmeverzug geraten ist. Gleichwohl hat die Bekl. nicht diejenigen Regeln eingehalten, die in einem solchen Fall zu beachten sind, um ein Erlöschen des Rückgabeanspruchs herbeizuführen. Auch dem Senat erscheint schon fraglich, ob sie unter den gegebenen Umständen ihren Besitz bereits dadurch endgültig aufgegeben hat, daß sie, wie sie behauptet, im März 1997 sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat. Welche Anforderungen an eine Besitzaufgabe im Sinne von §§ 303, 856 Abs. 1 BGB in Fällen der vorliegenden Art zu stellen sind, bedarf keiner abschließenden Erörterung. Denn dadurch, daß die Bekl. es unterlassen hat, die Besitzaufgabe vorher anzudrohen, fehlt es an einer weiteren Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 303 BGB.

Bislang hat die Bekl. weder ausdrücklich noch durch konkludentes Verhalten eine Erklärung abgegeben, die als Androhung im Sinne von § 303 BGB verstanden werden könnte. Ein solcher Erklärungstatbestand wird von ihr letztlich auch nicht geltend gemacht. Vielmehr beruft sie sich darauf, daß es mit Rücksicht auf die Schlüsselübergabe im März 1997 einer vorherigen Androhung der Besitzaufgabe nicht bedurft hätte. Das ist unter den hier gegebenen Umständen selbst dann nicht richtig, wenn der Kl. - entgegen seiner Darstellung - seinerzeit sämtliche Schlüssel zurückerlangt haben sollte. Denn allein durch die Schlüsselrückgabe war aus Sicht des Kl. nicht klar, ob die Bekl. ihren Besitz nunmehr als beendet ansieht oder ob sie ihn mit Rücksicht auf den allenfalls teilgeräumten Zustand des Mietobjekts weiterhin ausüben möchte. In dieser Frage Klarheit zu schaffen und dem Herausgabegläubiger die erforderliche Planungssicherheit zu geben, ist mit der vom Gesetz grundsätzlich vorgeschriebenen Androhung der Besitzaufgabe bezweckt. Geschäftsraumvermieter sind in dieser Hinsicht besonders schutzwürdig.

Nur in Ausnahmefällen ist eine vorherige Androhung der Besitzaufgabe entbehrlich. Sie muß untunlich sein (§ 303 Satz 2 BGB). Das ist hier nicht der Fall. Es wäre der Bekl. ein Leichtes, für die nötige Klarheit zu sorgen und dem seit dem Frühjahr 1997 herrschenden Schwebezustand entweder durch Wegschaffen sämtlicher eingebrachten Sachen oder durch deren unmißverständliche Preisgabe ein Ende zu setzen.

Allerdings kann eine Androhung der Besitzaufgabe auch dann unnötig sein, wenn der Vermieter zum vereinbarten Übergabetermin nicht erscheint oder die Rücknahme des Objekts gar unberechtigterweise verweigert (vgl. Scheuer in: Bub/Treier. Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. V, Rn. 6). Doch auch unter diesem Blickwinkel hat die Verteidigung der Bekl. gegen den Räumungsanspruch keinen Erfolg.