Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss

Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss; Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; verdichtete Bebauung

1. Kann ein Mieter einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nur nach Abschluss eines zusätzlichen Vertrages mit einem Dritten nutzen, liegt insoweit kein wohnwerterhöhendes Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 vor.

2. Bei Lage der Wohnung im Seitenflügel oder Quergebäude und Randmaßen von 13,50 x 18,00 m eines rundherum geschlossenen Innenhofs liegt das Negativmerkmal einer verdichteten Bebauung vor.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Zutreffend hat das Amtsgericht die zur Einordnung in die Spannenbreite des Feldes G 1 des Berliner Mietspiegels 2013 heranzuziehende Merkmalgruppe 3 (Wohnung) nicht positiv bewertet. Ein Breitbandkabelanschluss, den die Mieter ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit Dritten nutzen können, liegt unstrittig nicht vor. Nicht erheblich ist, ob dieses Angebot nur bei einer sehr geringen Anzahl von Wohnungen zu finden ist und ob es für den Vermieter nach den inzwischen eingetretenen technischen und rechtlichen Entwicklungen lohnenswert oder eher risikobehaftet ist. Eine Auslegung gegen den eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut scheidet hier aus. Weil es bereits als negativ zu bewerten ist, wenn die Wohnung weder (technisch) über einen Breitbandkabelanschluss noch über eine Gemeinschaftssatelliten- oder Antennenanlage verfügt, ergibt sich, dass die technische Ausstattung allein weder positiv noch negativ zu bewerten ist.

Im Ergebnis ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) negativ bewertet. Denn die Wohnung befindet sich im Seiten- bzw. Querflügel bei verdichteter Bebauung. Der Innenhof ist rundherum geschlossen. Bei Randmaßen von 13,50 m auf 18,00 m liegt durchaus eine verdichtete Bebauung vor. Bereits der von der Kl. vorgelegte Fotoausdruck einer Satellitenaufnahme lässt erkennen, dass die Bebauung so dicht ist, dass die Belichtung und Besonnung erheblich von der Bebauung beeinflusst wird. Das von den Bekl. vorgelegte Foto von der Haus- und Hofsituation lässt einen für heutige Verhältnisse typischen Hinterhof erkennen, der im Vergleich zu anderen Bebauungsarten eine verdichtete Bebauung mit den dadurch resultierenden Folgen für das Wohnen (z. B. beschränkte bzw. fehlende Aussicht, Belichtung, Einsehbarkeit, Lärmübertragung) darstellt.

Kann ein Mieter einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nur nach Abschluss eines zusätzlichen Vertrages mit einem Dritten nutzen, liegt insoweit kein wohnwerterhöhendes Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 vor. Liegt eine Wohnung im Seitenflügel oder Quergebäude an einem rundherum geschlossenen Innenhof mit Randmaßen von 13,50 m auf 18,00 m, liegt das Negativmerkmal einer verdichteten Bebauung nach der Mietspiegel-Orientierungshilfe vor.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Das AG hat die Klage abgewiesen. Im Streit ist die Bewertung des Kabelanschlusses und die Wohnlagebewertung im Hinterhof. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg.

Das Wohnwertmerkmal Breitbandkabelanschluss, der ohne zusätzlichen Vertrag mit Dritten genutzt werden könne, liege nicht vor. Unerheblich sei, ob ein solches Angebot nur bei einer sehr geringen Anzahl von Wohnungen zu finden sei, und ob es für den Vermieter nach den inzwischen eingetretenen technischen und rechtlichen Entwicklungen lohne oder eher ein Risiko darstelle. Eine Auslegung gegen den eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut scheide aus. Weil es bereits als negativ zu bewerten sei, wenn eine Wohnung weder (technisch) über einen Breitbandkabelanschluss noch über eine Gemeinschaftssatelliten- oder Antennenanlage verfüge, sei eine vorhandene technische Ausstattung an sich weder positiv noch negativ zu bewerten.

Auch die negative Bewertung der Mikrolage durch das AG sei nicht zu beanstanden. Die Wohnung befinde sich im Seiten- bzw. Querflügel bei verdichteter Bebauung. Der Innenhof sei bei Randmaßen von 13,50 m auf 18,00 m rundherum geschlossen. Bereits der von der Klägerin vorgelegte Fotoausdruck einer Satellitenaufnahme lasse erkennen, dass die Bebauung so dicht sei, dass die Belichtung und Besonnung erheblich von der Bebauung beeinflusst würden – mit den daraus resultierenden Folgen für das Wohnen (z. B. beschränkte bzw. fehlende Aussicht, Belichtung, Einsehbarkeit, Lärmübertragung).