Rückgewähr der Mietkaution durch Grundstückserwerber

Bei einem Eigentumswechsel vor dem 1. September 2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) ist § 572 BGB a. F. weiterhin anwendbar. Der Erwerber haftet also für die Rückgewähr der Mietsicherheit nur, wenn ihm diese ausgehändigt worden ist oder er die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Bekl. ist gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. bzw. § 535 Abs. 2 BGB n. F. in Verbindung mit §§ 152, 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG zur Zahlung der Mieten für die Zeit (...) in Höhe von (... EUR) an den Zwangsverwalter verpflichtet. Der nach Grund und Höhe unstreitige Anspruch des Kl. ist nicht durch eine Aufrechnung der Bekl. erloschen. Der Bekl. standen aufrechenbare Ansprüche nicht zu.

Die Bekl. hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüber dem Kl. bzw. den Zwangsverwaltungsschuldnern. § 566 a BGB n. F. ist auf das vorliegende Mietverhältnis nicht anzuwenden. Denn der Eigentumserwerb der Zwangsvollstreckungsschuldner ist vor dem 1. September 2001 erfolgt. Nach der damals gemäß § 572 BGB a. F. geltenden Rechtslage haftete ein Erwerber auf Rückzahlung einer an den Voreigentümer geleisteten Kaution nur, wenn sie an ihn tatsächlich weitergeleitet worden ist. Das ist hier nicht der Fall. Mangels einer Übergangsregelung in dem Änderungsgesetz ist gemäß Art. 170 EGBGB für das im Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Regelung bestehende Schuldverhältnis das bisherige Recht anzuwenden. Aus Art. 171 EGBGB ergibt sich insoweit nichts anders. Zwar waren danach für Mietverhältnisse, die bei Inkrafttreten des BGB bestanden haben, dessen Regelungen anzuwenden, wenn die Parteien eine nach dem früheren Recht bestehende Kündigungsmöglichkeit nicht ausgenutzt haben. Dem liegt die Erwägung zugrunde, daß dann mit Rücksicht auf die in der Regel auf längere Laufzeit angelegten Dauerschuldverhältnisse die Überleitung auf das neue Recht regelmäßig dem Willen der Vertragsparteien entspreche. Dies trifft hingegen für die Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz nicht uneingeschränkt zu. Denn dies setzte voraus, daß eine Kündigung auch möglich ist. Bei Mietverhältnissen über Wohnräume ist hingegen für den Vermieter eine ordentliche Kündigung ohne ein berechtigtes Interesse ausgeschlossen, so daß für die Annahme eines derartigen Willens der Vertragsparteien kein Raum ist (Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 406 f.).

Eine andere Auslegung führte im übrigen zu einer verfassungsrechtlich unzulässigen Rückwirkung (Kinne/Schach, Mietvertragsrecht, 3. Aufl. § 566 a BGB, Rn. 4). Denn nach der früheren Rechtslage be-stand für den Erwerber, wenn eine Kaution nicht an ihn weitergeleitet worden ist, keine Verpflichtung, diese zurückzuzahlen. Deshalb hatte er im Rahmen der Vereinbarungen mit dem Voreigentümer keinen Anlaß, auf die Überlassung der Kaution oder eine Reduzierung des Kaufpreises zu drängen. Durch die gesetzliche Neuregelung würde ihm nunmehr eine Verpflichtung auferlegt, die im Zeitpunkt seines Eintritts in das Mietverhältnis durch den Erwerb des Grundstücks nicht abzusehen war und für die er vom Veräußerer nachträglich keinen wirtschaftlichen Ausgleich erhalten kann.

Bei Eigentumsübergang vor dem 1. September 2001 haftet der Grundstückserwerber für die Rückgewähr der Mietsicherheit nur, wenn er diese vom Veräußerer/Vorvermieter auch erhalten hat.

Der Vermieter, der von seinem Mieter eine Kaution erhalten hatte, veräußerte sein Grundstück vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform. Die Kaution wurde nicht an den Erwerber ausgehändigt. Das Grundstück kam unter Zwangsverwaltung. Der Zwangsverwalter klagte offene Mieten ein, der Mieter wollte mit der Kaution aufrechnen.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß nicht § 566 a BGB in der seit der Mietrechtsreform geltenden Fassung Anwendung findet, sondern § 572 BGB a. F. Danach haftet der Erwerber nur, wenn ihm die Kaution tatsächlich ausgehändigt worden ist. Mangels einer Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz sei daher das bisherige Recht anzuwenden.

Die Entscheidung der ZK 63 entspricht der herrschenden Ansicht (vgl. neben den Zitaten des Urteils auch Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a Rn. 4; siehe auch LG Berlin, ZK 64, GE 2002, 596). Zum Erwerbsvorgang ist immer zu beachten, daß zum Eigentumsübergang Auflassung und Grundbucheintragung gehören.