Rückgängigmachen einer Modernisierungsmaßnahme

Rückgängigmachen einer Modernisierungsmaßnahme; bauliche Veränderung, Rücknahme; Duldungspflicht (Mieter); Treu und Glauben

Der Vermieter ist nicht berechtigt, bauliche Veränderungen, die zu einer Modernisierung geführt haben, wieder rückgängig zu machen, wenn die Preisstelle für Mieten den Modernisierungszuschlag auf 0 DM festsetzt.

Die Kl. sind Vermieter der von der Bekl. bewohnten Altbauwohnung. 1979 wurde die Mietwohnung modernisiert, und zwar wurde ein Duschbad eingebaut und eine Gasetagenheizung installiert. Zu diesem Zeitpunkt waren noch nicht die Kl., sondern der Voreigentümer des Hauses Vermieter. In einem Preisstellenverfahren wurde der Modernisierungszuschlag auf -0 festgesetzt. Mit der vorliegenden Klage begehren die Kl. von der Bekl. die Duldung des Ausbaus der modernisierten Einrichtungen. Sie sind der Auffassung, es sei treuwidrig, wenn die Bekl. einerseits die Gasheizung und das Duschbad benutze, andererseits hierfür nichts zahlen wolle. Der Modernisierungszuschlag sei auf 0 festgesetzt worden, weil der Vermieter durch eine Verkettung unglücklicher Umstände, Rechnungen nicht vorlegen konnte und auch die Widerspruchsfrist versäumte. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf die Duldung der beabsichtigten Maßnahmen aus § 541 a BGB. Bei den beabsichtigten Arbeiten handelt es sich nämlich nicht um Erhaltungsarbeiten im Sinne dieser Vorschrift.

Auch aus § 541 b BGB folgt kein Anspruch der Kl. Danach ist ein Mieter nämlich unter bestimmten Voraussetzungen nur verpflichtet, Modernisierungsarbeiten zu dulden. Die Kl. begehren jedoch vorliegend genau das Gegenteil hiervon, nämlich die Entfernung der vorgenommenen Modernisierungen.

Auch aus § 242 BGB (Treu und Glauben) folgt der begehrte Anspruch der Kl. nicht. Billigkeitsgesichtspunkte können zwar gem. § 242 BGB dazu führen, Ansprüche zu modifizieren. Sie können jedoch nicht neue Ansprüche begründen (BGH NJW 1981, 1779; Palandt-Heinrichs, 43. Aufl., BGB zu § 242 1 b BGB).

Schließlich folgt ein Anspruch nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB. Es kann dahinstehen, ob die von den Kl. begehrte Duldung überhaupt aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung im Sinne des § 812 BGB herzuleiten ist. Bedenken bestehen deshalb, weil als dort vorgesehene Rechtsfolge lediglich Herausgabe, nicht jedoch Duldung gegeben ist. Letztlich kann dies jedoch dahinstehen, weil die Bekl. nicht ungerechtfertigt bereichert ist.

Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Einbau rechtsgrundlos erfolgt wäre. Rechtsgrund der Vermögensverschiebung ist jedoch der Mietvertrag. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob die Einbauten bereits bei Vertragsschluß abgeschlossen waren oder ob die Modernisierungen während der Mietzeit der Bekl. vorgenommen wurden. Auch dann nämlich wären mit dem Einbau die eingebauten Gegenstände Mietsache geworden. Anderenfalls könnte der Vermieter stets nach Belieben eingebaute Gegenstände wieder ausbauen.

Eine Einschränkung der Berufung auf den bestehenden Mietvertrag folgt auch nicht aus § 242 BGB. Auch auf der Grundlage des Klägervortrags ist ein treuwidriges Verhalten der Bekl. nicht ersichtlich. Die Nutzung der Einrichtungen ohne Bezahlung ist für sich genommen nämlich nicht treuwidrig. Vielmehr ist es allein vom Vermieter zu verantworten, wenn er den Mieterhöhungsanspruch, der nach den gesetzlichen Vorschriften von der Mietpreisstelle festgesetzt wird, vereitelt. Daß die Bekl. über die unentgeltliche Nutzung hinaus ein Verhalten, das als treuwidrig zu qualifizieren wäre, an den Tag gelegt hat, ist nicht ersichtlich. Insbesondere für unlautere Einwirkungen auf das Preisstellenverfahren oder ähnliches fehlt jeglicher Anhaltspunkt.

Anmerkung: vgl. hierzu: LG Berlin - 63 S 113/87 -, Urt. v. 12.7.1988