Rückgabepflicht gegenüber Zwangsverwalter

1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat bei zwischenzeitlich angeordneter Zwangsverwaltung der Mieter die Räume dem Zwangsverwalter herauszugeben; die Rückgabe der Schlüssel an die Hausverwaltung reicht nicht. 2. Der Mieter schuldet grundsätzlich Nutzungsentschädigung bis zum Eingang der Schlüssel beim Zwangsverwalter, wenn sich nicht aus den besonderen Umständen (hier: Untätigkeit des Zwangsverwalters) etwas anderes ergibt.

Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Monate April bis September 1997 in Höhe von insgesamt 6.118,14 DM (6 x 1.019,69 DM) gemäß § 557 Abs. 1 BGB, weil der Bekl. dem Kl. die Wohnung in der P.-str. 71 in Berlin jedenfalls bis zum 25. September 1997 nicht geräumt herausgegeben hat.

Nach Anordnung der Zwangsverwaltung über das Grundstück P.-str. 71 durch Beschluß des Amtsgerichts Tiergarten vom 7. März 1997 - 30 L 6/97 - war allein der Kl. berechtigt, die Wohnung in Empfang zu nehmen. Die Rückgabe an die frühere Hausverwaltung, die F. Grundbesitzverwaltung GmbH (im folgenden: F.) befreite den Bekl. daher nicht von seiner Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung an den Kl. Der Bekl. hatte aufgrund des Schreibens des Kl. vom 14. März 1997 auch Kenntnis von der Beschlagnahme, so daß er von diesem Zeitpunkt an nur noch mit befreiender Wirkung an den Zwangsverwalter leisten konnte, § 22 Abs. 2 Satz 1 ZVG. Zwar war in dem genannten Schreiben nicht von einer Pflicht zur Rückgabe der Wohnung die Rede. Dennoch ging daraus eindeutig hervor, daß dem Grundstückseigentümer durch die Anordnung der Zwangsverwaltung die Verwaltung des Grundstücks entzogen worden war. Daraus ergibt sich, daß die bisherige Hausverwaltung nicht mehr berechtigt war, die Wohnung nach Räumung in Empfang zu nehmen.

Der Bekl. hat nicht dargelegt, daß die F. von dem Kl. zur Entgegennahme der Schlüssel ermächtigt worden wäre. Der Mitarbeiter der F. hätte deshalb lediglich als Bote des Bekl. auftreten können, so daß die Schlüssel dem Kl. erst mit Übernahme an ihn selbst zugehen konnten. Dies ist nicht geschehen.

Der Kl. war nicht an die von der damals noch berechtigten Hausverwaltung getroffene Abrede über die Wohnungsübergabe gebunden. Es ist zwar richtig, daß ein Zwangsverwalter in den gültigen Mietvertrag in der zum Zeitpunkt des Beginns der Zwangsverwaltung geltenden Fassung eintritt, so daß er zum Beispiel an eine vor Beginn der Zwangsverwaltung abgeschlossene Modernisierungsvereinbarung gebunden ist (vgl. LG Berlin, 62 S 583/96, GE 1997, 1107 m. w. N.). Um eine solche vertragliche Vereinbarung geht es hier aber nicht. Vielmehr hat der Bekl. - nach seinem Vortrag - mit der F. lediglich die Modalitäten der Rückgabe besprochen und damit keine den Vertrag gestaltende Vereinbarung getroffen. Eine solche Vereinbarung kann auch nur beachtlich sein, wenn die F. auch weiterhin zur Rücknahme der Mietsache berechtigt war. Dies war hier nicht der Fall.

Der Kl. hat dagegen keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Monate Oktober bis Dezember 1997, weil der Bekl. dem Kl. die Wohnung seit Zustellung des Schriftsatzes vom 17. September 1997 am 25. September 1997 nicht mehr vorenthalten hat. Der Bekl. hat in diesem Schriftsatz mitgeteilt, daß er die Wohnung vollständig geräumt und die Schlüssel der F. übergeben habe, die er zur Empfangnahme für berechtigt hielt. Von diesem Zeitpunkt an wäre der Kl. imstande gewesen, sich den Zutritt zu der streitgegenständlichen Wohnung zu verschaffen. Zwar kann einem Entschädigungsanspruch aus § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB kein Mitverschulden im Sinne von § 254 BGB entgegengehalten werden, weil dieser Anspruch kein Schadensersatzanspruch ist (BGHZ 104, 285 (290 m. w. N.). Ferner ist der Mieter zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet und ein Vermieter grundsätzlich nicht gehalten, sich den unmittelbaren Besitz der Mietsache selbst zu verschaffen. Unter den besonderen Gegebenheiten des vorliegenden Falles ist gleichwohl davon auszugehen, daß der Bekl. die Wohnung dem Kl. seit dem genannten Zeitpunkt nicht mehr vorenthalten hat. Denn der Bekl. hatte aus seiner Sicht alles erforderliche getan, um den Kl. in den unmittelbaren Besitz der streitgegenständlichen Wohnung zu setzen. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, daß der Bekl. die Schlüssel der Hausverwaltung ausgehändigt hat, also der Stelle, die ohne Eintritt der Zwangsverwaltung zur Entgegennahme zuständig gewesen wäre. Hinzu kommt, daß der Kl. auch nach Kenntnis der Räumung untätig geblieben ist. Es ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich, daß es dem Kl. nicht möglich und zumutbar gewesen wäre, die Schlüssel von der F. anzufordern. Unter diesen Umständen konnte sich der Kl. nicht mehr auf die fehlende Aushändigung der Schlüssel berufen.