Rückgabeausschluss

Rückgabeausschluss; Restitutionsausschluss; Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Unredlichkeit; Verstoß gegen Wohnraumlenkungsbestimmungen

Ein schwerwiegender Verstoß gegen Wohnraumlenkungsbestimmungen bei der Vergabe eines Wohngrundstückes schafft Unredlichkeit des Erwerbers.

Der Kl. begehrt als früherer Eigentümer die Rückübertragung des 1.184 m2 großen Grundstücks B.-Str. in Berlin Bohnsdorf. Das Grundstück ist mit einem siebenzimmrigen Einfamilienhaus (134 m2 reine Wohnfläche) sowie mit Nebengebäuden (Doppelgarage und Atelier) bebaut. Dem erst von den Beigeladenen errichteten Atelier mußte ein Werkstattgebäude weichen.

Im Zusammenhang mit der Ausreise des Kl. aus der DDR wurde das Grundstück im Jahre 1986 zunächst an die Eheleute G. veräußert und mit Kaufvertrag vom 4. April 1989 zum Preise von 136.500 Mark an den Magistrat von Berlin veräußert und in Volkseigentum übernommen. Als Rechtsträger wurde der volkseigene Betrieb (VEB) Kommunale Wohnungsverwaltung (KWV) Berlin-Treptow bestellt, dem mitgeteilt wurde, daß das Eigenheim an einen durch die zuständige Abteilung "Wo-po." zu benennenden Nutzer veräußert werde. Mit Schreiben vom 12. April 1989 teilte der Stadtrat für Finanzen dem Oberbürgermeister E. K. Einzelheiten über das in Rede stehende Grundstück mit und wies darauf hin, daß die Voreigentümer einen Ausreiseantrag gestellt hätten, wobei der Ausreisetermin noch nicht feststehe.

Am 3. Mai 1989 stellten die Beigeladenen L. beim Magistrat von Berlin, Abteilung Finanzen - Finanzorgane und Volkseigentum, Sektor Volkseigentum, unter Hinweis auf die freiberufliche Tätigkeit des Beigeladenen als Maler/Grafiker für sich und ihre beiden Kinder den Antrag, ihnen das volkseigene Eigenheim zu veräußern und das Nutzungsrecht am Grundstück zu verleihen. Dazu war es wie folgt gekommen: Der Beigeladene, schon damals ein bedeutender und vor allem im Westen anerkannter Kunstmaler insbesondere auch großformatiger Bilder, war zunächst in Leipzig als Assistent an der Hochschule für Grafik und Buchkunst tätig. Da er dort keinen Arbeitsraum zur Verfügung hatte und ihm kein Atelier für seine Malerei beschafft werden konnte, mußte er in seiner dortigen Wohnung malen. Seit Juli 1985 arbeitet er ausschließlich freiberuflich, und zwar in Berlin. Er übte seinen Beruf unter von ihm als beengt beschriebenen Verhältnissen in der 130 m2 großen 4-Zimmer-Wohnung der vierköpfigen Familie in Berlin-Weißensee aus. Seine Bemühungen um geeignete Arbeits- und Lagerräume blieben zunächst erfolglos. Schriftliche Bitten an die Abteilung Kultur des Rates des Stadtbezirks Berlin-Weißensee vom November 1985, an den Verband Bildender Künstler (VBK) der DDR vom Februar 1986 und an das Ministerium für Kultur vom Januar 1987, in denen der Beigeladene auf die seines Erachtens für seine Familie und für seine Arbeit unerträgliche Situation hinwies, brachten nicht das gewünschte Ergebnis. Im März 1986 und verstärkt im November 1988 setzte sich der Staatliche Kunsthandel der DDR, Generaldirektion, Abteilung Internationale Beziehungen, für den Beigeladenen ein und wandte sich zur Lösung des Raumproblems an den Rat des Stadtbezirks Weißensee (Gewerberaumlenkung), den VBK, die Abteilung Kultur des Magistrats von Berlin (u. a. an den Stadtrat) und an das Ministerium für Kultur. Mit Schreiben vom 3. Januar 1989 setzte sich daraufhin der Stadtrat für Kultur des Magistrats von Berlin beim Oberbürgermeister E. K. für den Beigeladenen ein und bat eindringlich, dessen Wohnungsproblem zu lösen und ihm zu - seiner künstlerischen Bedeutung entsprechenden - angemessenen Arbeitsräumen zu verhelfen. Eigene Vorschläge des Beigeladenen hätten aus wohnungspolitischen Gründen abgelehnt werden müssen. Teils seien von ihm auch durchaus akzeptable Angebote negiert worden. Es liege im übergeordneten staatlichen Interesse - auch zur Verhinderung einer denkbaren Ausreise des Beigeladenen und zur Vermeidung von gegen den Staat gerichteten Angriffen aus den Reihen des VBK -, wenn den Beigeladenen alsbald eine größere Wohnung bzw. ein Haus angeboten werde. Der Oberbürgermeister setzte den Leiter der Abteilung Wohnungspolitik beim Magistrat R. dahingehend in Kenntnis, daß der Beigeladene die Gebäude auf dem Streitgrundstück erwerben könne. Herr R. antwortete schriftlich, daß das Geschäft zustande komme, wobei der Beigeladene beabsichtige, das Werkstattgebäude umzubauen, um so die entsprechenden Arbeitsmöglichkeiten zu schaffen. Am 18. Mai 1989 teilte Herr R. den Beigeladenen auf einem Briefbogen des Magistrats von Berlin, Abt. Wohnungspolitik, Abteilungsleiter, mit, daß ihr Erwerb des Einfamilienhauses wohnungspolitisch unbedenklich sei und die Genehmigung zum Kauf und Bezug erteilt werde. Mit Kaufvertrag vom 8. Juni 1989 erwarben die Beigeladenen die Gebäude, die Grundstückseinrichtungen und den Aufwuchs auf dem Streitgrundstück zum Preis von 132.356 Mark. Am 14. Juni 1989 wurde ihnen mit

eilungsleiter, mit, daß ihr Erwerb des Einfamilienhauses wohnungspolitisch unbedenklich sei und die Genehmigung zum Kauf und Bezug erteilt werde. Mit Kaufvertrag vom 8. Juni 1989 erwarben die Beigeladenen die Gebäude, die Grundstückseinrichtungen und den Aufwuchs auf dem Streitgrundstück zum Preis von 132.356 Mark. Am 14. Juni 1989 wurde ihnen mit Wirkung vom 1. Juli 1989 das Nutzungsrecht an dem Grundstück verliehen.

Mit notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 3. Mai 1990 erwarben die Beigeladenen das Grundstück und wurden als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Mit Bescheid vom 29. September 1997 lehnte das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen den Restitutionsantrag des Kl. ab, da die Beigeladenen die Gebäude und das dingliche Nutzungsrecht in redlicher Weise erworben hätten.

Die Verpflichtungsklage ist begründet.

Die Berechtigung des Kl. im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 1 Abs. 3 VermG hat der Bekl. mit dem angefochtenen Bescheid festgestellt; diese Feststellung ist, da sie von den Beigeladenen nicht angegriffen wurde, als selbständige Teilentscheidung in Bestandskraft erwachsen und somit einer gerichtlichen Überprüfung entzogen (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Juli 1998 - 7 C 39.97 -, VIZ 1998, 563 [564] = ZOV 1998, 379).

Die Berechtigtenstellung des Kl. hat gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG die Rückübertragung des Grundstücks zur Folge, soweit dies nach dem Vermögensgesetz nicht ausgeschlossen ist. Entgegen der Auffassung des Bekl. und der Beigeladenen liegt ein Restitutionsausschlußgrund - als solcher kommt hier allein § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG in Betracht - nicht vor.

Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ist die Rückübertragung ausgeschlossen, wenn natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben. Den Begriff der Redlichkeit definiert das Gesetz nicht, sondern nennt lediglich Regelbeispiele für die Unredlichkeit (§ 4 Abs. 3 VermG), an denen vor dem Hintergrund des mit dem anspruchshindernden Einwand angestrebten sozialverträglichen Interessenausgleichs die Schutzwürdigkeit des Erwerbers in den Bestand seiner Eigentümerstellung oder seiner Stellung als dinglich Nutzungsberechtigter zu messen ist. Der Vorrang des redlichen Erwerbs rechtfertigt sich danach vor allem durch den Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes (BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 - BVerwG 7 C 42.93 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 12 = ZOV 1995, 150). Die materielle Beweislast für das Vorliegen der Redlichkeit obliegt dabei grundsätzlich dem sich darauf berufenden Erwerber, hier also den Beigeladenen. Sie tragen die ihnen nachteiligen Folgen der Nichterweislichkeit jedoch nur, wenn überhaupt greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für einen unredlichen Erwerb vorliegen (BVerwG, Beschlüsse vom 16. Oktober 1995 - BVerwG 7 B 163.95 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 22 = ZOV 1996, 59 und vom 16. März 1996 - BVerwG 7 B 402.95 - Buchholz 428 § 4 Nr. 28). Nach § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG ist der Rechtserwerb regelmäßig unredlich, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wußte oder hätte wissen müssen. Allerdings erfüllt nicht jede dem Erwerber bekannte oder fahrlässig nicht bekannte Abweichung von allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis die Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG. Kennzeichnend für die Unredlichkeit eines Erwerbs ist, wie die Fallgruppen des § 4 Abs. 3 VermG beispielhaft deutlich machen, eine dem Erwerber zurechenbare sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang. Das Gesetz versagt dem Erwerber den Schutz dann, wenn er in vorwerfbarer Weise an der Manipulation beteiligt war. Bei der Fallgruppe des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG muß der Erwerber - im Gegensatz etwa zu den in Buchst. b genannten Fällen - nicht aktiv an der Manipulation mitwirken; es genügt, daß er sie kannte oder hätte kennen müssen. Der eigentlich manipulative Vorgang liegt also in dem mit dem Erwerbsvorgang verbundenen Verstoß gegen allgemeine Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätze oder eine ordnungsgemäße Verwaltungspraxis. Daraus folgt, daß nicht schon jede aus einem solchen Verstoß resultierende Fehlerhaftigkeit des Erwerbsgeschäftes den Tatbestand des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG erfüllen kann. Vielmehr muß die Abweichung von den allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis bei objektiver Betrachtung die Absicht erkennen lassen, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen (BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 a. a. O.).

Es liegen greifbare tatsächliche Anhaltspunkte dafür vor, daß beim Erwerb der in Rede stehenden Gebäude und des dinglichen Nutzungsrechts an dem Streitgrundstück durch die Beigeladenen in manipulativer Weise gegen DDR-Recht mit dem Ziel der ungerechtfertigten Begünstigung verstoßen wurde. Dieser Verstoß war ihnen bekannt oder hätte ihnen zumindest bekannt sein müssen.

Zu den allgemeinen Rechtvorschriften im Sinne des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG, deren dem Erwerber zurechenbare Mißachtung in der Regel die Unredlichkeit des Rechtserwerbs zur Folge hat, zählt die Verordnung über die Lenkung des Wohnraums - WLVO - vom 16. Oktober 1985. Diese Verordnung rechtfertigte nicht, auch soweit sie in § 10 die Vorzugsbehandlung eines bestimmten Personenkreises vorsah, die Zuweisung von Wohnraum mit einer unangemessenen Übergröße (vgl. BVerwGE, Urteil vom 27. Januar 2000 - BVerWG 7 C 39.98 - ZOV 2000, 259 [260]). Von einem derartigen Verstoß gegen die Wohnraumlenkungsverordnung ist hier auszugehen. Nach § 1 Abs. 1 WLVO umfaßte die Wohnraumlenkung grundsätzlich die Erfassung, Verteilung und Auslastung des gesamten Wohnraumes in der DDR. Wohnraum in Eigenheimen unterlag gemäß § 16 Abs. 3 WLVO nur dann nicht der Erfassung, wenn dieser bereits vom Eigentümer - angemessen - bewohnt war und nicht wie hier erst erworben und sodann bezogen werden sollte. Die Regelung des § 22 Abs. 1 Satz 2 und 3 WLVO, wonach Eigentümer ihr Eigenheim ohne Wohnraumzuweisung selbst beziehen durften, ist hier schon deshalb nicht einschlägig, weil der Verkauf eines volkseigenen Eigenheimes gemäß § 2 Abs. 1 der Durchführungsbestimmung zum Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 in der Fassung der Zweiten Durchführungsbestimmung zu diesem Gesetz vom 9. April 1985 die vorherige Zuweisung für diesen Wohnraum erforderte. Die Vergabe solchen Wohnraumes setzte gemäß § 9 WLVO einen Wohnungsantrag voraus, der in Berlin bei dem örtlich zuständigen Rat des Stadtbezirks zu stellen war. War ausreichender und zumutbarer Wohnraum vorhanden, wurde der Wohnungsantrag abgelehnt. Gemäß § 10 WLVO war der Wohnraum unter Berücksichtigung gesellschaftlicher, sozialer und volkswirtschaftlicher Erfordernisse zu vergeben. Ferner waren die örtliche Wohnraumlage, die Familienzusammensetzung sowie die Größe, Struktur und der Bauzustand des verfügbaren Wohnraumes zu berücksichtigen. Familien mit drei und mehr Kindern waren vorrangig mit solchem Wohnraum zu versorgen, der der Personenzahl, dem Alter und dem Geschlecht der Kinder gerecht wurde. Zur Verhinderung der Überversorgung von Wohnungssuchenden mit Wohnraum sah § 5 Abs. 1 und 2 WLVO verbindlich vor, daß u. a. Normative für die Versorgung mit Wohnraum (Belegungsnormative) geregelt wurden. In Berlin lag diese Normative in der Regel bei einer Höchstgrenze von einem Zimmer pro Person (vgl. Baumhaus/Gärtner, Die Rechtmäßigkeit der Eigenheim-Vergaben durch den Oberbürgermeister von Berlin, ZOV 1995, 254 [262]). Allenfalls durfte die Anzahl der zugewiesenen Wohnräume die Anzahl der Familienmitglieder höchstens um ein Zimmer übersteigen (Schmidt in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 4 VermG, Rn. 225).

Gemessen an diesen Kriterien hätte den Beigeladenen das Einfamilienhaus in der B.-Str. 58 nicht überlassen werden dürfen. Weder hatten sie sich im Sinne des § 9 WLVO ordnungsgemäß um den Wohnraum bemüht, noch - was entscheidend ist - durfte zu ihren Gunsten gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WLVO in dem festzustellenden Umfang von der Belegungsnormative abgewichen werden. Die herausgehobene künstlerische Tätigkeit des Beigeladenen, der offenbar in der DDR gehalten werden sollte, rechtfertigte es nicht, eine erhebliche Überversorgung der Familie mit Wohnraum hinzunehmen.

Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27. Januar 2000 a. a. O., welches die hier vergleichbare Wohnraumlenkungsverordnung vom 14. September 1967 betrifft, konnte auch denn, wenn Wohnraum bevorzugt unter Berücksichtigung gesellschaftlicher, sozialer und volkswirtschaftlicher Erfordernisse vergeben wurde, keine Freistellung vom Wohnraumbedarf als dem zentralen Kriterium der Wohnungsvorgabe erfolgen. Da gesellschaftliche Erfordernisse neben der Dringlichkeit des Wohnungsbedarfs lediglich zu berücksichtigen waren, durften sie dieses Vergabekriterium nicht verdrängen. Die Bindung an die sogenannte Wohnraumnormative im Sinne einer Verknüpfung von Raumbedarf und Familiengröße war bei einem begünstigten Personenkreis lediglich gelockert, so daß sich eine bloße Überschreitung dieser Vorgaben noch mit der Zielrichtung der staatlichen Wohnraumlenkung vereinbaren ließ. Die Grenze des Zulässigen wurde aber dann verletzt, wenn sich die Größe des zugewiesenen Wohnraums selbst unter Berücksichtigung der gesellschaftlichen Funktion des Nutzers nicht mehr rechtfertigen ließ. So liegt der Fall hier.

Den Beigeladenen wurde für einen Vier-Personen-Haushalt ein Einfamilienhaus mit sieben Zimmern überlassen und aus Volkseigentum veräußert. Damit waren sie unter Beachtung der genannten Belegungsnormative eindeutig mit Wohnraum überversorgt. Die als förderungswürdig und im gesellschaftlichen und volkswirtschaftlichen Nutzen liegend an-gesehene Tätigkeit des Beigeladenen als Kunstmaler rechtfertigte keinen weiteren Raumbedarf im Wohnhaus, weil zu diesem Zweck das damals auf dem Grundstück befindliche Werkstattgebäude vorgesehen war und von den Beigeladenen zunächst auch als ausreichend angesehen wurde, wobei ein Umbau vorgenommen werden sollte. Daß sie, aus welchen Gründen auch immer, ihre Auffassung dergestalt geändert haben, daß sie das Werkstattgebäude haben abreißen lassen und alsbald durch ein Atelier haben ersetzen lassen, was zu der zunächst als vorübergehende Lösung gedachten und später beibehaltenen Nutzung von Wohnräumen zu beruflichen Zwecken geführt hat, ändert nichts an dem erheblichen Verstoß gegen die Wohnraumlenkungsverordnung. Der von den Beigeladenen angeführte heruntergekommene Bauzustand des Hauses und die unausgebauten beiden Mansardenräume bieten angesichts der Wohnverhältnisse in der DDR keine Veranlassung, dem in Rede stehenden Einfamilienhaus teilweise die Wohnraumqualität abzusprechen. Schließlich waren diese Mängel behebbar und sind auch behoben worden.

Gegen den objektiven Verstoß gegen die Wohnraumlenkungsverordnung spricht nicht, daß das Eigentum etwa als unverkäuflich angesehen werden mußte. Es ist nämlich nicht ersichtlich, daß die Abteilung Finanzen des Magistrats oder der Oberbürgermeister von Berlin die Gebäude und das Nutzungsrecht am Grundstück überhaupt anderen Personen als den Beigeladenen angeboten hätten. Unmittelbar nach der Übernahme des Grundstücks in Volkseigentum am 4. April 1989 ist dem VEB KWV Berlin-Treptow mitgeteilt worden, daß das Eigenheim an einen Nutzer veräußert werde. Eine Woche später ist der Oberbürgermeister von Berlin als die üblicherweise über die Person des Käufers entscheidende Stelle informiert worden. Schon Anfang Mai 1989 standen die Beigeladenen als Käufer fest. Diese Vorgehensweise läßt es als ausgeschlossen erscheinen, daß zwischenzeitlich Kaufinteressenten im Sinne des § 1 Abs. 2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 gesucht und angesprochen worden sind. Nach der Präambel dieses Gesetzes haben die darin getroffenen Regelungen das Ziel, die Wohnbedingungen insbesondere der Arbeiterfamilien und kinderreichen Familien zu verbessern. Demgemäß heißt es in § 1 Abs. 2, daß die Gebäude bevorzugt Arbeiterfamilien und kinderreichen Familien zum Kauf anzubieten sind, denen nach § 4 Abs. 1 Satz 2 der Durchführungsbestimmung vom 19. Dezember 1973 zu diesem Gesetz sogar der ermittelte Kaufpreis ermäßigt werden konnte. Die Erfüllung einer solchen Verpflichtung hatten die staatlichen Stellen hier nicht beabsichtigt, weil Grundstück und Gebäude eben nicht an den vom Gesetz bevorzugten Interessentenkreis vergeben werden sollten, sondern Personen bedient werden sollten, die nach den gesellschaftlichen Wertvorstellungen der DDR gerade keinen Anspruch auf Bevorzugung bei der Veräußerung volkseigener Eigenheime/Gebäude an Private hatten.

Der Umstand, daß die Beigeladenen den umfangreichen Bestimmungen der Wohnraumlenkungsverordnung zuwider ohne spezifischen Zuweisungsantrag als Käufer berücksichtigt worden sind, ihnen ferner keine Wohnraumzuweisung vom zuständigen Rat des Stadtbezirks erteilt wurde, sondern eine formlose wohnungspolitische Unbedenklichkeitsbescheinigung nebst Kauf- und Bezugsgenehmigung vom Leiter der Abteilung Wohnungspolitik beim Magistrat von Berlin übersandt worden ist, macht in Verbindung mit dem Bestreben, den Beigeladenen und den ihn unterstützenden VBK ruhigzustellen und den in dieselbe Richtung drängenden staatlichen Kunsthandel zu befriedigen, deutlich, daß der Erwerb der Gebäude auf dem Grundstück B.-Str. und der Erwerb des dinglichen Nutzungsrechts einen manipulativen Charakter hatte.

Die Kammer ist davon überzeugt, daß die mit den Verhältnissen in der DDR vertrauten Beigeladenen den eklatanten Verstoß gegen die Wohnraumlenkungsverordnung gekannt haben, zumindest aber hätten kennen müssen, zumal angesichts des erheblichen Wohnraummangels in der DDR davon auszugehen ist, daß die Wohnraumlenkungsverordnung, insbesondere das Verfahren und die Vergabekriterien, unter der erwachsenen städtischen Wohnbevölkerung zumindest in ihren Grundzügen allgemein bekannt war. Jedenfalls bestehen angesichts der unangemessenen Überversorgung mit Wohnraum greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für einen möglichen unredlichen Erwerb, die zu Lasten der Beigeladenen gehen, die bei der Versorgung mit Wohn- und Arbeitsräumen bewußt einen Sonderweg beschritten haben. Daß die Vorbesitzer G. mit nur einem Kind eine Wohnraumzuweisung erhalten haben, ändert schon deshalb nichts an der Unredlichkeit der Beigeladenen, weil diese Wohnraumzuweisung auch Gewerberäume im Haus erfaßte und im übrigen ebenfalls auf eine Überversorgung mit Wohnraum hindeutet.