Rückgabe einer Wohnung mit ungewöhnlicher Farbgestaltung

Rückgabe einer Wohnung mit ungewöhnlicher Farbgestaltung; Schönheitsreparaturen

Eine ungewöhnliche Farbwahl muss bei Mietende nur dann beseitigt werden, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält.

(Leitsatz der Redaktion)

Durch schriftlichen Vertrag vom 28.9.2009 waren die Kl. bis zum 31.8.2012 Mieter einer Wohnung im Hause des Bekl. § 6 des formularmäßigen Mietvertrages lautet u. a. wie folgt:

„Die Mieträume befinden sich in einem neu renovierten Zustand. Bei Auszug erfolgt die Übergabe in gleichwertigem Zustand."

§ 8 hat u. a. folgenden Inhalt: „Der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen. Dazu gehören: - Tapezieren bzw. Anstrich von Wänden und Decken, - Fachgerechte Behandlung der Fußböden, - Anstrich der Türen, Heizkörper und Leitungen, - Innenanstrich der Fenster."

Als Mietkaution übergaben die Kl. dem Bekl. ein auf den Kl. zu 2. lautendes Sparbuch mit einer Einlage von 2.238 €. Die Kl. gaben die Wohnung am 30.8.2012 zurück. Mit Schreiben vom 28.9.2012 forderte der Bekl. unter Fristsetzung die Vornahme von im Einzelnen aufgeführten Schönheitsreparaturen.

Die Kl. begehrten ursprünglich die Auszahlung des Kautionsbetrages und später die Herausgabe des Sparbuchs. Unter dem 9.7.2013 hat der Bekl. von dem Sparbuch einen Betrag in Höhe von 2.247,51 € abgehoben und das Sparbuch im Übrigen an die Kl. herausgegeben. Nunmehr begehren die Kl. die Auszahlung des Kautionsbetrages in Höhe von 2.238 €.

Die Kl. behaupten, die Mitarbeiterin des Bekl. habe ausdrücklich den Wohnungszustand bei der Abnahme gebilligt. Der malermäßige Zustand sei einwandfrei gewesen. Zudem sei die Vereinbarung im Hinblick auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam.

Der Bekl. behauptet, die Wohnung sei mit extremen extravaganten Farben gestrichen gewesen. Die Wohnung sei so nicht vermietbar. Zudem seien Dübellöcher nicht verschlossen worden.

Die Kl. können aus der Kautionsabrede die Auszahlung des der Höhe nach unstreitigen Kautionsbetrages in Höhe von 2.238 € verlangen. Nach der Rückgabe des Sparbuches war im Übrigen festzustellen, dass der weitergehende Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Dem Bekl. steht eine aufrechenbare Gegenforderung nicht zu. Insbesondere sieht das Gericht in einer „ungewöhnlichen" Farbwahl keine Vertragsverletzung. So hat der BGH ausdrücklich entschieden, dass der Vermieter dem Mieter während des Laufes des Mietvertrages keine bestimmte Farbnutzung auferlegen dürfe, vielmehr folge aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht, dass ein Mieter die Farbe grundsätzlich frei bestimmen kann und dass eine evtl. Einschränkung gegen § 307 BGB verstoße (vgl. BGH NJW 2008, 2499 ff.). Nach Auffassung des Gerichts lässt sich auch nicht zwischen „normalen" und „nicht normalen" Farben unterscheiden. Insoweit muss beachtet werden, dass in Deutschland vermehrt Menschen mit unterschiedlichen Kulturen leben, deren Farbwahl ebenfalls unterschiedlich ist. Dem Vermieter steht es allerdings frei, für den Zeitpunkt der Rückgabe eine eingeschränkte Farbauswahl zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung liegt hier aber nicht vor. Danach liegt aber auch in der „ungewöhnlichen" Farbwahl keine Vertragsverletzung.

Allerdings waren die Kl. verpflichtet, die Dübellöcher fachgerecht zu verschließen. Insoweit haben die Kl. aber unwiderlegt vorgetragen, dass der wesentliche Teil der Dübellöcher durch ein schon bei Mietbeginn vorhandenes Hochbett verursacht worden sei. Danach wäre es die prozessuale Obliegenheit des Bekl. gewesen, die Anzahl der übrigen Dübellöcher sub­stantiiert darzulegen, um dem Gericht eine Schätzung (vgl. § 287 ZPO) zu ermöglichen. Dies ist nicht geschehen. Selbst wenn man eine andere Ansicht vertreten wollte, so würde sich am Ergebnis des Rechtsstreits nichts ändern. Nach der Vertragsurkunde ist nämlich der Mieter verpflichtet, die Wohnung in „einem neu renovierten Zustand" herauszugeben. Danach wäre aber ein Mieter verpflichtet, die Wohnung auch bei einem noch ordnungsgemäßen Zustand zu renovieren. Eine derartige Klausel ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH NJW 2007, 3776 ff.). Insoweit wird nämlich unangemessen von dem gesetzlichen Leitbild der §§ 535, 538 BGB abgewichen. Eine derartige Klausel dient dem einseitigen Ziel des Vermieters, dem nächsten Mieter auf Kosten des ausziehenden Mieters eine frisch renovierte Wohnung anzubieten (vgl. BGH aaO.). Es mag auch dahinstehen, ob diese unwirksame Abrede auch die Abrede in § 8 des Mietvertrages erfasst. § 8 des Mietvertrages ist ebenfalls wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam. Nach dem Wortlaut von § 8 des Mietvertrages hat nämlich der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen. Nach dem Wortlaut der Abrede kann daher der Vermieter ohne Einhaltung der Voraussetzungen des § 281 BGB die Kosten für fällige Schönheitsreparaturen verlangen. Eine derartige Abrede ist aber nach Auffassung des Gerichts unbillig, da sie den Mietern das Selbsteintrittsrecht verwehrt. Das Gericht verkennt nicht, dass man die hier fragliche Abrede auch dahin gehend auslegen könnte, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen darf. Gemäß § 305 c Abs. 2 BGB ist aber eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Zweifel zu Lasten des Vermieters auszulegen. Danach ist aber die hier fragliche Abrede unwirksam.

Die Berufung ist zu 63 S 313/13 beim LG Berlin anhängig.

Eine „ungewöhnliche" Farbwahl kann dem Mieter nicht untersagt werden, jedenfalls nicht während der Mietzeit. Allerdings können für den Zustand bei Beendigung des Vertrages bestimmte Regelungen getroffen werden, so das AG Schöneberg.

Der formularmäßige Wohnungsmietvertrag enthielt folgende Regelungen: „Die Mieträume befinden sich in einem neu renovierten Zustand. Bei Auszug erfolgt die Übergabe in gleichwertigem Zustand." „Der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen. Dazu gehören:

• Tapezieren bzw. Anstrich von Wänden und Decken,

• fachgerechte Behandlung der Fußböden,

• Anstrich der Türen, Heizkörper und Leitungen,

• Innenanstrich der Fenster."

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Kläger Rückzahlung der Kaution. Der beklagte Vermieter forderte unter Hinweis auf den ungewöhnlichen Farbabstrich der Wohnung sowie zahlreiche unverschlossene Dübellöcher Schadensersatz und nahm insoweit das ihm überlassene Sparbuch in Anspruch. Die Kläger verlangen nunmehr Rückzahlung des vollständigen Kautionsbetrages.

Das AG Schöneberg gab dem Rückzahlungsanspruch statt, weil dem Beklagten ein zur Aufrechnung geeigneter Schadensersatzanspruch nicht zugestanden habe. Eine „ungewöhnliche" Farbgestaltung stelle als solche keine Vertragsverletzung dar, wobei berücksichtigt werden müsse, „dass in Deutschland vermehrt Menschen mit unterschiedlichen Kulturen leben, deren Farbwahl ebenfalls unterschiedlich ist". Zwar könne für den Zeitpunkt der Rückgabe eine bestimmte Farbauswahl vereinbart werden. Weil eine solche Vereinbarung hier aber fehle, liege eine Pflichtverletzung der Kläger nicht vor. Auch ein Schadensersatzanspruch wegen der behaupteten zahlreichen Dübellöcher scheide aus; zum einen deshalb, weil der Beklagte den Zustand bei Vertragsbeginn nicht vorgetragen habe, und zum anderen deswegen, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei.

Welche Farbgebung bevorzugt der Spanier? Rot? (Stierkampf), der Holländer? Gelb? (Edamer), der Italiener? Blau (Azzurro) usw.: Was der durch nichts belegte Hinweis auf Farbvorlieben unterschiedlicher Kulturen (welcher gehörten die Kläger denn an?) mit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu tun hat, erschließt sich zunächst nicht, ist aber im Zusammenhang mit den Klauseln im Mietvertrag unerheblich, weil diese nach § 307 Abs. 1 (Intransparenz) und Abs. 2 BGB (Benachteiligung) unwirksam waren (Neurenovierung bei Auszug; fachgerechte [welche?] Behandlung der Fußböden; Anstrich der Türen [außen? innen?], Anstrich der Leitungen [welche? Strom? Wasser? Heizung?]). Das hat aber keinen Einfluss auf die aus § 546 BGB folgende Verpflichtung der Mieter, die Wohnung so zurückzugeben, dass eine unmittelbare Weitervermietung möglich ist (vgl. hierzu Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 535 Rn. 109). Wenn also die Farbgebung so ungewöhnlich war, wie der Beklagte behauptet, hätte eine zum Schadensersatz führende Pflichtverletzung vorgelegen, und zwar völlig unabhängig davon, welcher „Kultur" die Kläger angehörten. Was die Anbringung von Dübeln angeht, besteht eine Verpflichtung zur Beseitigung der entstandenen Löcher (erst) dann, wenn ein Ausmaß vorliegt, das über eine vertragsgemäße Nutzung der Räume hinausgeht (Kinne a.a.O., § 538 Rn. 7 d). Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters folgt dann entweder aus § 823 Abs. 1 BGB oder aus § 280 Abs. 1 BGB, wobei die Ersatzpflicht mit Schönheitsreparaturen überhaupt nichts zu tun hat. Besteht allerdings Streit über den „Dübelzustand" zu Beginn des Mietverhältnisses, hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, ob und wie viele Löcher bei Übergabe der Mieträume vorhanden waren. Hilfreich wäre also ein Übergabeprotokoll, in dem (auch) etwaige Dübel (-löcher) vermerkt sind.

Hans-Jürgen Bieber

Anmerkung 2 der Redaktion: Die Auffassung von Bieber stützt jetzt auch der BGH, wonach der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht (bisher nur durch Pressemitteilung bekannt gemachtes BGH-Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12 -).