Rückgabe der Wohnung mit Mängeln und Mietausfallschaden

Allein der Umstand, daß in der Wohnung nach Rückgabe noch Mängelbeseitigungsarbeiten erforderlich sind, begründet einen Mietausfallschaden nicht; der Vermieter hat vielmehr Umstände darzulegen, nach denen eine frühere Anschlußvermietung wahrscheinlich gewesen wäre.

Dem Bekl. ist zuzugeben, daß Schadensersatzansprüche aus § 326 BGB wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen oder aus positiver Vertragsverletzung wegen der Rückgabe der Wohnung in einem nicht ordnungsgemäßen Zustand auch einen dadurch bedingten Mietausfall umfassen, wenn die Wohnung aufgrund der Mängel nicht weitervermietet werden konnte. Voraussetzung für einen derartigen Schadensersatzanspruch ist jedoch weiter, daß tatsächlich ein Schaden infolge der Nichtvermietbarkeit entstanden ist. Allein der Umstand, daß in der Wohnung noch Mängelbeseitigungsarbeiten vorgenommen worden sind, begründet einen Mietausfallschaden nicht. Ohne Erfolg beruft sich der Bekl. hierzu auf die von ihm zitierte Rechtsprechung (LG Berlin [ZK 64] GE 1996, 1373), wonach bei nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen regelmäßig ein Mietausfallschaden von zwei Monaten gemäß § 287 ZPO als angemessen geschätzt werden könne. Ein vergleichbarer Sachverhalt ist nicht ersichtlich. Die von dem Bekl. gerügten Mängel und die von den Kl. daraufhin vorgenommenen bzw. veranlaßten Arbeiten waren schon vom Umfang her nicht mit Schönheitsreparaturen zu vergleichen, daß ohne weiteres angenommen werden kann, sie hätten einer Neuvermietung entgegengestanden. Die Kl. hatten nach der Rückgabe der Wohnung zum 30. April 1998 auf Aufforderung des Bekl. lediglich in der Zeit vom 25. bis zum 29. Mai 1998 noch Mängelbeseitigungen an Jalousien und am Küchenfußboden vornehmen lassen.

Im übrigen ist Grundlage für einen solchen Schaden die Annahme, daß nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge Mieteinnahmen zu erwarten gewesen wären, § 252 BGB. Es kann dahinstehen, ob dies auch heute noch ohne weiteres zu unterstellen ist. Die Kl. haben indes einige Punkte aufgezeigt, die eine unmittelbare Anschlußvermietung zweifelhaft erscheinen lassen. Unbestritten ist keine vorherige Besichtigung der Wohnung durch Mietinteressenten erfolgt. Das läßt entweder darauf schließen, daß der Bekl. die Wohnung gar nicht sogleich wieder vermieten wollte, er bereits einen Interessenten hatte (den er dann auch benennen könnte) oder dieser die Wohnung sowieso erst zu einem späteren Zeitpunkt hätte mieten wollen. Hinzu kommt, daß der Bekl. auch dem Vorbringen der Kl. nicht entgegengetreten ist, selbst noch weitere Arbeiten neben denen der Kl. vorgenommen zu haben.

Der Bekl. hätte deshalb im vorliegenden Fall im Hinblick auf das Vorbringen der Kl. nähere Umstände vortragen müssen, die darauf schließen lassen, daß er im Falle einer ordnungsgemäßen Rückgabe im Mai 1998 Mieteinnahmen erzielt hätte. Hierzu könnte beispielsweise gehören, daß er über eine entsprechend lange Warteliste verfügt o. ä. Ein Indiz wäre möglicherweise auch gewesen, wenn unmittelbar nach der Mängelbeseitigung durch die Kl. ein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden wäre. Denn auch die Vermietung erst ab August 1998 (und nicht bereits ab Juni 1998) spricht dafür, daß die in der Wohnung zunächst vorhandenen Mängel nicht die entscheidende Ursache für den Mietausfall im Mai 1998 waren.

Hinzu kommt ein weiterer Punkt, der die Absicht einer unmittelbaren Vermietung durch den Bekl. zweifelhaft erscheinen läßt. Bei dem von den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag handelt es sich um einen befristeten Vertrag, weil sich der Bekl. einen Eigenbedarf für seinen Sohn vorbehalten hat. Selbst wenn die Wohnung tatsächlich anschließend an den Sohn des Bekl. überlassen worden ist und dieser hierfür auch Miete gezahlt hat, ist nicht nachzuvollziehen, weshalb dies erst im August 1998 erfolgt ist, nachdem die von dem Bekl. beanstandeten Mängel bereits im Mai 1998 von den Kl. beseitigt worden waren.

Wenn der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nicht ausführt, kann zunächst die Wohnung nicht neu vermietet werden. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin hält deshalb einen Anspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietausfallschadens in Höhe von zwei Monatsmieten für angemessen, weil erst danach eine renovierte Wohnung dem Nachmieter zur Verfügung gestellt werden kann.

In dem vom Landgericht Berlin am 18. Februar 2000 entschiedenen Fall waren Mängelbeseitigungsarbeiten an den Jalousien und am Küchenfußboden nötig, die vom Mieter ausgeführt wurden. Dies reichte der 63. Kammer des Landgerichts Berlin nicht, auch einen Mietausfallschaden für diese Zeit zu bejahen. Auch die 63. Kammer zieht nunmehr in Zweifel, daß eine sofortige Anschlußvermietung "ohne weiteres zu unterstellen ist". Jedenfalls müsse der Vermieter darlegen, daß bei Rückgabe der Wohnung ohne Mängel schon früher ein Nachmieter gefunden worden wäre. Da er keine Warteliste oder ähnliches vorlegen konnte, wies das Landgericht die Zahlungsklage ab.