Rückgabe der Wohnung in ausgefallenen Farben

Rückgabe der Wohnung in ausgefallenen Farben, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

1 Die Bekl. waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Kl. in B. Sie hatten das Objekt in weißer Farbe frisch renoviert übernommen, strichen danach einzelne Wände des Mietobjekts in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) an und gaben es in diesem Zustand bei Mietende zurück. Die Kl. ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf.

2 Soweit hier noch von Interesse, hat die Kl. - unter teilweiser Verrechnung mit der von den Bekl. geleisteten Kaution - Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt; die Bekl. haben widerklagend die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution verlangt.

3 Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil dahin abgeändert, dass die Bekl. - soweit hier noch von Interesse - an die Kl. 874,30 € nebst Zinsen zu zahlen haben; die weitergehende Berufung der Kl. und die Berufung der Bekl. hat es zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Bekl. hinsichtlich der Klage die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung und verfolgen im Übrigen ihren Widerklageantrag weiter.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

II. [...] 11 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.

12 Die Bekl. sind wegen der Rückgabe des - mit neutral (hier: weiß) gestrichenen Wänden übernommenen - Mietobjekts in einem ausgefallenen farblichen Zustand, der eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich machte, weil er für viele Mieter nicht akzeptabel ist, gegenüber der Kl. schadensersatzpflichtig. Das vertragswidrige Verhalten (§§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 242 BGB) der Bekl. bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht darin, dass sie die Pflicht, auf das berechtigte Interesse der Kl. an einer baldigen Weitervermietung der zurückgegebenen Doppelhaushälfte in der gebotenen Weise Rücksicht zu nehmen, verletzt haben. Zu Recht hat das Berufungsgericht daher einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Ersatz der anteiligen Renovierungskosten in Höhe von 2.676,66 € bejaht und die Bekl. unter Berücksichtigung des ihnen zustehenden Mietkautionsrückzahlungsanspruchs zur Zahlung von 874,30 € verurteilt.

13 1. Eine ungewöhnliche Farbwahl bei der Dekoration einzelner Räume führt nach allgemeiner Meinung (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, GE 2008, 1045 = NJW 2008, 2499 Rn. 18 m.w.N.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 535 Rn. 109a) zu einer vom Vermieter nicht hinzunehmenden Verschlechterung der zurückgegebenen Mieträume, wenn eine Weitervermietung der Wohnung in diesem Zustand praktisch unmöglich ist. So hat auch der Senat bereits ausgesprochen, dass dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird, nicht abzusprechen ist und der Mieter nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehalten ist, eine von ihm angebrachte ungewöhnliche Dekoration bei Rückgabe der Wohnung wieder zu beseitigen (Senatsurteile vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, GE 2010, 335 = NJW 2010, 674 Rn. 16; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, GE 2008, 1621 = NJW 2009, 62 Rn. 17; vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, aaO.).

14 2. Der Mieter ist gemäß § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung mit einem farbigen Anstrich zurückgibt.

15 a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - und der Revisionserwiderung - ergibt sich dies allerdings nicht aus § 546 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift enthält keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist, da der Zustand der Wohnung für die Rückgabe selbst ohne Bedeutung ist. Nach der vom Gesetz getroffenen Regelung kann der Vermieter wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache zwar Schadensersatz verlangen, nicht aber die Rücknahme der Mietsache ablehnen (Senatsurteil vom 10. Januar 1983 - VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204, 209 f. = GE 1983, 657 - zur Vorgängerregelung in § 556 BGB; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 546 Rn. 19).

16 b) Im Ansatzpunkt ähnlich wie das Berufungsgericht, sieht Langenberg (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 4. Aufl., 1. Teil, E, V 373) die Rückgabe eines Mietobjekts in einem Zustand, der beim Vermieter zusätzliche Kosten für die dekorative Herrichtung auslöst, als Vertragsverletzung im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB an. Diese bestehe nicht darin, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nach seinen sehr singulären Vorstellungen durchführe, sondern in der Rückgabe in einem Zustand, der es nicht ermögliche, allein mit den üblichen Vorarbeiten die Dekoration zu erneuern. In diesem Fall versuche der Mieter, die zusätzlichen Kosten, die aus der Selbstverwirklichung durch Farbwahl und sonstige Gestaltung stammten, auf den Vertragspartner abzuwälzen (Langenberg, aaO.). Dagegen wird eingewandt (Eisenschmid, WuM 2010, 459, 466 f.), dass das, was während der Mietzeit erlaubt sei, bei Ende des Mietverhältnisses nicht zu einer Vertragsverletzung werden könne.

17 c) Zutreffend ist insoweit zwar, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache dann nicht nach § 538 BGB zu vertreten hat, wenn sie durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden (Senatsurteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 21), und dass die farbliche Gestaltung der Mieträume während der Dauer des Mietverhältnisses dem Mieter überlassen ist, somit zum vertragsgemäßen Gebrauch einer angemieteten Wohnung gehört (Senatsurteile vom 21. September 2011 - VIII ZR 47/11, GE 2011, 1481 = WuM 2011, 618 Rn. 8; vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, aaO. Rn. 17).

18 Der Mieter verletzt jedoch seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2, § 242 BGB, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Der Schadenersatzanspruch des Vermieters beruht in diesem Fall auf §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 242 BGB. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.

19 Vermieter und Mieter müssen bei der Gebrauchsüberlassung bzw. Nutzung der Wohnung auf die Interessen des jeweils anderen Vertragspartners Rücksicht nehmen (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB). So hat der Mieter das berechtigte Interesse, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren, während das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht (Senatsurteil vom 22. Februar 2012 - VIII ZR 205/11, GE 2012, 687 = NJW 2012, 1280 Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 14. Dezember 2010 - VIII ZR 198/10, GE 2011, 263 = WuM 2011, 96 Rn. 3, sowie VIII ZR 218/10, GE 2011, 477 = WuM 2011, 212 Rn. 3).

20 d) Entgegen der Auffassung der Revision (ebenso Eisenschmid, aaO.) folgt aus der Entscheidung des Senats zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung im Falle des Rauchens (Senatsurteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439) nichts anderes. Denn diese Entscheidung betraf die Frage, wann beim Rauchen die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten sind; dort hat der Senat entschieden, dass Rauchen nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen ist („exzessives Rauchen"), wenn die damit verbundenen negativen Auswirkungen auf die Mietsache Schäden verursachen, die über die Abnutzung der Dekoration hinausgehen und sich dementsprechend nicht mehr durch bloße Ausführung von Schönheitsreparaturen beseitigen lassen (Senatsurteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, aaO. Rn. 23). Darum geht es hier indes nicht.

21 Exzessives Rauchen führt zu einer übermäßigen Abnutzung der Mieträume, die Beseitigungsmaßnahmen erfordert, die über normale Schönheitsreparaturen hinausgehen. Um Abnutzung der Mieträume geht es bei deren farblicher Gestaltung in ungewöhnlichen Farben jedoch nicht. Maßnahmen zu deren Beseitigung sind deshalb im Rechtssinne auch keine Schönheitsreparaturen. Das zeigt schon die schlichte Überlegung, dass das berechtigte Interesse des Vermieters, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird, auch dann ohne Einschränkung zu bejahen ist, wenn der Mieter die Wohnung vor der Rückgabe in ungewöhnlichen Farben frisch renoviert hat.

22 3. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe werden von der Revision nicht beanstandet und begegnen auch im Übrigen keinen Bedenken. Zutreffend berücksichtigt das Berufungsgericht, dass die Bekl. nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufzukommen haben, sondern nur die darüber hinausgehenden Mehrkosten unter Berücksichtigung eines Abzugs „neu für alt" ersetzen müssen (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, aaO. Rn. 16).

Der Mieter muss Schadensersatz leisten, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Die Verpflichtung zum Schadensersatz darf nicht mit der mietvertraglich vereinbarten Pflicht verwechselt werden, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mieter ist mithin auch dann bei Rückgabe des Mietobjekts in einem ausgefallenen farblichen Zustand zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Mietvertrag keine Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen enthält oder die getroffene Vereinbarung unwirksam ist.

Vermietet war eine Doppelhaushälfte, die der Mieter in weißer Farbe frisch renoviert übernommen hatte. Der Mieter strich die Wände des Objekts in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gab es bei Miet­ende so zurück. Der Vermieter ließ sodann die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Die Kosten machte er als Schadensersatz beim Mieter geltend. Nach Klageabweisung durch das Amtsgericht verurteilte das Berufungsgericht zur Zahlung, was zur zugelassenen Revision des Mieters zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision zurück. Der Mieter sei wegen der Rückgabe des – mit neutral (hier: weiß) gestrichenen Wänden übernommenen – Mietobjekts in einem ausgefallenen farblichen Zustand, der eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich gemacht habe, weil er für viele Mieter nicht akzeptabel sei, gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehe darin, dass er die Pflicht, auf das berechtigte Interesse des Vermieters an einer baldigen Weitervermietung der zurückgegebenen Doppelhaushälfte in der gebotenen Weise Rücksicht zu nehmen, verletzt habe.

Eine ungewöhnliche Farbwahl bei der Dekoration einzelner Räume führe nach allgemeiner Meinung (Senatsurteil in GE 2008, 1045) zu einer vom Vermieter nicht hinzunehmenden Verschlechterung der zurückgegebenen Mieträume, wenn eine Weitervermietung der Wohnung in diesem Zustand praktisch unmöglich sei. Der Mieter sei nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehalten, eine von ihm angebrachte ungewöhnliche Dekoration bei Rückgabe der Wohnung wieder zu beseitigen. Das ergebe sich allerdings nicht aus § 546 Abs. 1 BGB, weil diese Vorschrift keine Regelung darüber enthalte, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben sei, da der Zustand der Wohnung für die Rückgabe selbst ohne Bedeutung sei. Nach der gesetzlichen Regelung könne der Vermieter wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache zwar Schadensersatz verlangen, nicht aber die Rücknahme der Mietsache ablehnen.

Der Mieter verletze seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach §§ 241 Abs. 2, 242 BGB, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgebe, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werde. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters beruhe in diesem Fall auf §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 242 BGB. Der Schaden des Vermieters bestehe darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen müsse. Die Mietvertragsparteien müssten bei der Gebrauchsüberlassung bzw. Nutzung der Wohnung auf die Interessen des jeweils anderen Vertragspartners Rücksicht nehmen. So habe der Mieter das berechtigte Interesse, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren, während das berechtigte Interesse des Vermieters dahin gehe, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspreche und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegenstehe.

Aus der Entscheidung des Senats zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung im Falle des Rauchens (GE 2008, 533) folge nichts anderes. Der Senat habe dort entschieden, dass Rauchen nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen sei („exzessives Rauchen"), wenn die damit verbundenen negativen Auswirkungen auf die Mietsache Schäden verursachten, die über die Abnutzung der Dekoration hinausgingen und sich dementsprechend nicht mehr durch bloße Ausführung von Schönheitsreparaturen beseitigen ließen. Darum gehe es hier indessen nicht. Exzessives Rauchen führe zu einer übermäßigen Abnutzung der Mieträume, die Beseitigungsmaßnahmen erfordere, die über normale Schönheitsreparaturen hinausgingen. Um Abnutzung der Mieträume gehe es bei deren farblicher Gestaltung in ungewöhnlichen Farben jedoch nicht. Maßnahmen zu deren Beseitigung seien deshalb im Rechtssinne auch keine Schönheitsreparaturen. Das zeige schon die schlichte Überlegung, dass das berechtigte Interesse des Vermieters, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert werde, auch dann ohne Einschränkung zu bejahen sei, wenn der Mieter die Wohnung vor der Rückgabe in ungewöhnlichen Farben frisch renoviert habe.

Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe begegneten keinen Bedenken. Zutreffend berücksichtige das Gericht, dass der Mieter nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhten, aufzukommen habe, sondern nur die darüber hinausgehenden Mehrkosten unter Berücksichtigung eines Abzuges „neu für alt" ersetzen müsse (BGH GE 2010, 335).

Vermieter sollten bei Wohnungsrückgabe sorgfältig alle denkbaren Anspruchsgrundlagen prüfen, um bei unwirksamer Vereinbarung über Schönheitsreparaturen wenigstens die sonstigen Ansprüche zu realisieren.