Rückgabe der Mietsache

Rückgabe der Mietsache; Rückbaupflicht des Mieters; Schönheitsreparaturen; Schadensersatzanspruch; Erfüllungsverweigerung; Rauhputz; Reibeputz

1. Hat der Mieter an den Wänden der Wohnung Rauh- oder Reibeputz angebracht, ist dieser bei Rückgabe der Mietsache zu entfernen.

2. Es handelt sich dabei in der Regel um eine Nebenpflicht, so daß ein Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht die Voraussetzung des § 326 BGB erfüllen muß.

1. Der Kl. hat einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages.

a) Der von der Bekl. unstreitig aufgebrachte Reibe- bzw. Rauhputz stellt eine Veränderung der Mietsache dar, die die Bekl. gemäß § 556 BGB bei Rückgabe zu beseitigen hatte. Denn der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache dem Vermieter im ursprünglichen Zustand zurückzugeben (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., 1989, §§ 535, 536 Rdn. 12 und § 556 Rdn. 13; Urteil der Kammer vom 7.1.1994 - 64 S 269/93 - GE 1994, 583).

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist diese Verpflichtung der Bekl. nach Ansicht der Kammer keine Hauptpflicht, die nur unter den Voraussetzungen des § 326 BGB zu Schadensersatz berechtigt, sondern eine Nebenpflicht, die nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung eine Schadensersatzpflicht auslöst. Daher bedurfte es seitens des Kl. keiner Mahnung und Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung.

Die Rückbaupflicht der Bekl. wäre nämlich nur dann als Hauptpflicht anzusehen, wenn eine dahingehende Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien existierte (vgl. BGH, NJW 1988, 1778 f.; LG Berlin, MDR 1986, 589).

Erst dann kann davon ausgegangen werden, daß die Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes der Wohnung als wesentliche und damit als Hauptpflicht gewollt war (so LG Berlin, MDR 1986, 589).

Das ist hier jedoch nicht der Fall.

In § 12 des Mietvertrages ist geregelt, daß Um- und Einbauten der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen. Bei der Anbringung von Reibeputz handelt es sich jedoch nicht um Um- oder Einbauten.

Nach § 17 des Mietvertrages sind bei Beendigung der Mietzeit die Mieträume vertragsgemäß im sauberen Zustand zu übergeben. Daraus ergibt sich keine Rückbaupflicht als Hauptpflicht, wie in dem der Entscheidung des BGH (aaO.) zugrunde liegenden Fall. Die Verpflichtung zur Entfernung des Rauhputzes ist vielmehr nur eine in Verbindung mit der Rückgabe der Mietsache zu erfüllende Nebenpflicht. Da nach Schlüsselübergabe der Rauhputz - nach den glaubhaften Bekundungen der Zeugin Z. - noch auf dem Balkon, in Flur, Bad, Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer vorhanden war, hat die Bekl. diese Pflicht verletzt.

b) Der Umfang des Schadensersatzes richtet sich nach § 249 ff. BGB. Der Kl. behauptet unwidersprochen, daß er die Arbeiten selbst ausgeführt hat.

Gemäß § 249 Satz 2 BGB kann er daher einen abstrakten Schadensersatzanspruch geltend machen. Er kann die Kosten verlangen, die zur Entfernung des Reibeputzes und Herstellung des ursprünglichen Zustandes durch eine Handwerksfirma erforderlich gewesen wären, unabhängig davon, ob ihm diese Kosten tatsächlich entstanden sind (vgl. Palandt, BGB, 53. Aufl., 1994, § 249 Rdn. 4).

Hierzu gehören daher auch die Beträge, die er den Handwerkern für die Mehrwertsteuer geschuldet hätte (KG, GE 1995, 109); insoweit gibt die Kammer ihre bisherige Rechtsprechung (vgl. GE 1989, 43, 45 und 1988, 1111) im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung auf.

Ein Mieter hatte in seiner Wohnung an den Wänden, offenbar durch einen Mallorca-Urlaub inspiriert, statt der Tapeten Rauhputz angebracht und gab so die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses auch zurück. Der Vermieter verlangte Schadensersatz für die Entfernung und verlangte die Kosten, die ein Handwerker dafür berechnet hätte einschließlich der Mehrwertsteuer.

Das Landgericht Berlin hielt mit Urteil vom 28. März 1995 den Anspruch für begründet. Der Mieter sei zur Rückgabe im ursprünglichen Zustand verpflichtet. Dabei handele es sich allerdings nicht um eine Hauptpflicht, wie etwa bei Schönheitsreparaturen, wo ein Schadensersatzanspruch nur bei Verzug und Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung entsteht. Es liege vielmehr eine positive Vertragsverletzung einer Nebenpflicht vor, wobei der Vermieter seinen Schaden auch abstrakt berechnen könne, also unabhängig von den tatsächlichen Kosten die üblichen Kosten zur Schadensbeseitigung einklagen könne. Dazu gehört auch die Mehrwertsteuer, wie das Landgericht nunmehr unter Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung feststellt.