Rückgabe der Mietkaution bei Grundstücksveräußerung vor dem 1.9.2001

Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.

Die Kl. mieteten im Jahre 1991 eine Wohnung in S. Sie verpflichteten sich, eine Kaution in Höhe von 4.050 DM (2.070,73 €) an die damalige Vermieterin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, zu zahlen. Nachdem zunächst die Zwangsverwaltung angeordnet worden war, erwarb der Bekl. das Grundstück im Jahre 1996 im Wege der Zwangsversteigerung. Das Mietverhältnis ist seit Ende des Jahres 2003 beendet. Mit Schreiben vom 4. März 2004 forderten die Kl. den Bekl. vergeblich zur Auszahlung des verzinsten Kautionsguthabens auf, das sie unter Abzug einer Gegenforderung des Vermieters auf 2.418,30 € bezifferten.

Mit ihrer Klage haben die Kl. Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen verlangt. Sie haben vorgetragen, die vereinbarte Sicherheit zu Beginn des Mietverhältnisses an die frühere Vermieterin geleistet zu haben; es sei davon auszugehen, daß der Bekl. die Kaution von dieser oder dem Zwangsverwalter erhalten habe.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Zahlungsbegehren weiter.

I. Das BG hat zur Begründung ausgeführt:

Den Kl. stehe ein Anspruch auf Auszahlung der Mietsicherheit gegen den Bekl. nicht zu. Das gelte auch dann, wenn zu ihren Gunsten unterstellt werde, daß sie die Kaution an die frühere Vermieterin geleistet hätten. Die Frage, ob der Bekl. zur Rückzahlung verpflichtet sei, beurteile sich nach § 57 ZVG in Verbindung mit § 572 Satz 2 BGB a. F., wonach der Erwerber zur Rückgewähr der Sicherheitsleistung nur verpflichtet sei, wenn sie ihm ausgehändigt werde oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernehme. Die neue Vorschrift des § 566 a Satz 1 BGB sei nicht anzuwenden, weil der Bekl. das Grundstück bereits im Jahre 1996 erworben habe.

Die Kl. hätten ihre Behauptung, die Kaution sei dem Bekl. ausgehändigt worden, nicht näher substantiiert und auch nicht unter Beweis gestellt. Dies gehe zu ihren Lasten, weil der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a. F. trage. Der Umstand, daß die zur Begründung des Anspruchs notwendigen Tatsachen in der Regel in der Sphäre des Vermieters und des Erwerbers lägen, rechtfertige es nicht, von den allgemeinen Grundsätzen abzuweichen, wonach der Gläubiger die anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale darlegen und beweisen müsse.

II. Hiergegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Die Kl. haben keinen Anspruch gegen den Bekl. auf Auszahlung der nach ihrer Behauptung an die frühere Vermieterin geleisteten Kaution. Die Voraussetzungen des § 57 ZVG (a. F.) in Verbindung mit dem hier anzuwendenden § 572 Satz 2 BGB a. F. liegen nicht vor. Die Revision der Kl. ist daher zurückzuweisen.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung, daß der Bekl. nicht nach § 57 ZVG (n. F.) in Verbindung mit § 566 a Satz 1 BGB zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet ist. Gemäß § 566 a Satz 1 BGB, der durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) mit Wirkung ab dem 1. September 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden ist, haftet der Erwerber dem Mieter für die Rückzahlung einer an den früheren Vermieter geleisteten Mietsicherheit auch dann, wenn er die Kaution nicht erhalten hat (vgl. BT-Drucks. 14/5663, S. 81). Der Senat hat bereits entschieden, daß § 566 a Satz 1 BGB auf Veräußerungsgeschäfte, die - wie hier - vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, keine Anwendung findet (Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03, WuM 2005, 404, unter II 2 b (1)); dies gilt auch für einen Erwerb in der Zwangsversteigerung. Danach können die Kl. nicht gemäß § 566 a Satz 1 BGB Rückzahlung der Kaution verlangen.

2. Das Rückzahlungsverlangen der Kl. beurteilt sich vielmehr nach § 57 ZVG (a. F.) in Verbindung mit § 572 Satz 2 BGB a. F. Nach dieser Bestimmung ist der Erwerber des Grundstücks zur Rückgewähr der Sicherheit nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Die Kl. sind für ihre vom Bekl. bestrittene Behauptung beweisfällig geblieben, der Bekl. habe die nach ihrem Vorbringen an die frühere Vermieterin geleistete Kaution von ihr oder dem Zwangsverwalter erhalten. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Aushändigung der geleisteten Sicherheit an den Erwerber des Grundstücks trägt (ebenso LG Frankfurt am Main WuM 1998, 31; AG Lichtenberg NJW-RR 2002, 657, 658 m. w. Nachw.; Baumgärtel/Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Bd. 1, 2. Aufl., § 572 Rdnr. 4; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V Rdnr. 321; Staudinger/Emmerich, BGB [1997], § 572 Rdnr. 25; a. A. KG GE 2001, 851; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 572 Rdnr. 7).

a) Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen (BGHZ 113, 222, 224 f.; Senatsurteil BGHZ 116, 278, 288; Senat, Urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, GE 2005, 855; NJW 2005, 2395, unter II 3 a m. w. Nachw.). Danach obliegt es dem Mieter, die Voraussetzungen des Anspruchs gemäß § 572 Satz 2 BGB a. F. darzulegen und im Bestreitensfalle zu beweisen. Hierzu gehört auch der Nachweis, daß dem Erwerber die an den früheren Vermieter geleistete Sicherheit ausgehändigt worden ist.

b) Eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast ist im vorliegenden Fall nicht gerechtfertigt. Sie ist insbesondere nicht aufgrund des Umstands geboten, daß die Weiterleitung der Kaution an den Erwerber in dessen Sphäre liegt und der Mieter davon häufig keine unmittelbare Kenntnis haben wird. Denn es ist nicht ersichtlich, daß es dem Mieter regelmäßig unzumutbare Schwierigkeiten bereiten würde, die Frage, ob die Kaution an den Erwerber weitergeleitet worden ist, aufzuklären und die entsprechenden Tatsachen unter Beweis zu stellen. Zur Beweisführung kann der Mieter beispielsweise den früheren Vermieter oder einen mit der Vermietung beauftragten Hausverwalter als Zeugen benennen, den Antrag stellen, dem Gegner die Vorlage vorhandener Urkunden über den Erwerbsvorgang aufzugeben (§ 142 ZPO; §§ 421 ff. ZPO), sowie die Vernehmung des beklagten Erwerbers als Partei beantragen (§ 445 ZPO).

Die Revision zeigt keine Umstände auf, die vorliegend eine andere Verteilung der Darlegungs- und Beweislast rechtfertigen könnten; solche Umstände sind auch nicht ersichtlich. Im Wohnungsmietvertrag vom 7. August 1991 sind die Namen und der Wohnort bzw. der Sitz der beiden Gesellschafter der früheren Vermieterin aufgeführt; in einer notariellen Urkunde vom 9. September 1991, in der sich die Kl. hinsichtlich ihrer Verpflichtungen zur Zahlung der Miete und der Kaution der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben, ist zusätzlich die damalige Postanschrift des Gesellschafters der Vermieterin, N. T., angegeben. Des weiteren hat das Berufungsgericht von der Revision unangegriffen festgestellt, daß die für den Bekl. tätige Hausverwaltung den Kl. bereits mit Schreiben vom 8. März 2004 - vor Klageerhebung - den Zwangsverwalter namentlich benannt und ihnen mitgeteilt hat, daß dieser dem Bekl. zwar die von ihm selbst vereinnahmten Kautionen, nicht jedoch die noch an die Voreigentümerin gezahlten Sicherheiten übergeben habe. Die Kl. hätten sich daher sowohl an ihre frühere Vermieterin als auch an den Zwangsverwalter wenden können, um diese Angaben zu überprüfen, und hätten gegebenenfalls die Gesellschafter der Vermieterin und den Zwangsverwalter als Zeugen für ihren Sachvortrag benennen können.

Bei einer Grundstücksveräußerung vor der Mietrechtsreform (1. September 2001), verbleibt es bei der Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a. F. Der Mieter muß beweisen, daß der Erwerber von dem früheren Vermieter die Kaution ausgehändigt erhalten hat.

Das Mietverhältnis begann im Jahre 1991. Die Mieter leisteten eine Kaution. 1996 erwarb der Beklagte das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung. Nach nunmehrigem Mietende verlangten die Mieter von dem Erwerber die gezahlte Kaution zurück. Die Instanzgerichte wiesen die Klage ab, was vom BGH bestätigt wurde.

Der VIII. Senat des BGH verwies zunächst auf sein Urteil vom 9. März 2005 (GE 2005, 733), wonach bei einem Veräußerungsgeschäft vor dem 1. September 2001 noch die alte Fassung des § 572 Satz 2 BGB Anwendung findet, was auch für einen Erwerb in der Zwangsversteigerung gelte. Danach ist der Erwerber des Grundstücks zur Rückgewähr der Sicherheit nur verpflichtet, wenn ihm die Kaution ausgehändigt worden ist (oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat). Die Beweislast für diesen Vorgang treffe den fordernden Mieter.

Eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast sei nicht gerechtfertigt. Denn zur Beweisführung könne der Mieter beispielsweise den früheren Vermieter oder eine mit der Vermietung beauftragte Hausverwaltung als Zeugen benennen und den Antrag stellen, dem Gegner die Vorlage vorhandener Urkunden über den Erwerbsvorgang aufzugeben. In Betracht komme auch die Vernehmung des beklagten Erwerbers als Partei (§ 445 ZPO).