Rückforderungsverzicht des Mieters bei Mietpreisüberhöhung

Dem Mieter ist eine Berufung auf eine Mietpreisüberhöhung verwehrt, wenn er bei Vertragsabschluß auf jeglichen Rückzahlungsanspruch verzichtet hatte.

Die Kl. mieteten von den Bekl. eine Wohnung in Warnemünde. Die Kl. haben die bei den Bekl. gemietete Wohnung vom 1. Juli 1995 bis zum 30. April 1996 bewohnt. Der Nettomietzins betrug monatlich 1.450 DM. Ebenfalls am 21. Juni 1995 unterzeichneten die Kl. folgende Erklärung:

"Hiermit erklären wir, die obengenannten Mieter, daß wir zu keinem Zeitpunkt hinsichtlich der am 21. Juni 1995 vertraglich vereinbarten Miethöhe gerichtlich Klage erheben und auf alle Ansprüche einer Mietpreisreduzierung verzichten werden.

Der Mietpreis kam aufgrund der derzeitig in Warnemünde stehenden starken Nachfrage nach Mietwohnungen zustande.

Die Unterzeichnung des Mietvertrages war unsere eigene Entscheidung und erfolgte in dem Bewußtsein, in attraktiver Wohnlage wohnen zu wollen, obwohl er in diesem Falle hinsichtlich der Mietpreishöhe nicht den gültigen Rechtsvorschriften entspricht."

Den Kl. stehen keine Ansprüche auf Rückzahlung von Mietzins aus § 812 BGB oder § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 5 WiStG zu. Dies gilt unabhängig davon, in welchem Umfang der zwischen den Parteien am 21.6.1995 vereinbarte Mietzins den seinerzeit zulässigen Höchstmietzins überschritten hat. Hieraus sich möglicherweise ergebende Rückzahlungsansprüche sind vorliegend nicht zur Entstehung gelangt, weil die Kl. mit ihrer mietvertraglichen Zusatzerklärung vom 21.6.1995 auf derartige zukünftige Forderungen verzichtet haben (vgl. BGH, BB 1956, S. 1086). Der dort erklärte Verzicht auf "alle Ansprüche einer Mietpreisreduzierung" läßt im Zusammenwirken mit dem generellen Verzicht auf die Erhebung der Klage "hinsichtlich der am 21.6.1995 vereinbarten Miethöhe" zweifelsfrei den Willen der Kl. erkennen, auf jegliche Ansprüche zu verzichten, die ihren Grund in einer Überschreitung des zulässigen Mietzinses haben. Der - von den Bekl. gemäß § 151 BGB angenommene - Verzicht erfaßt auch die Rückforderung zuviel gezahlten Mietzinses. Diese käme wirtschaftlich einer nachträglichen Mietpreisreduzierung gleich.

An ihrer Verzichtserklärung vom 21.6.1995 haben sich die Kl. festhalten zu lassen. Welche Vorstellungen sie seinerzeit über den Umfang der Überschreitung des zulässigen Mietzinses hatten, ist für die Wirksamkeit ihrer Willenserklärung bedeutunglos. Ein etwaiger Irrtum wäre als bloßer Motivirrtum unbeachtlich und wurde von den Kl. auch nicht zum Anlaß genommen, ihre Willenserklärung vom 21.6.1995 gemäß §§ 119 Abs. 1, 121 Abs. 1, 143 Abs. 1 BGB unverzüglich anzufechten. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage für den vereinbarten Verzicht gemäß § 242 BGB kommt ebenfalls nicht in Betracht. Einseitige Erwartungen, die für die Willensbildung einer Partei maßgebend waren, gehören nur dann zur Geschäftsgrundlage, wenn sie in den dem Vertrage zugrunde liegenden gemeinschaftlichen Geschäftswillen beider Parteien aufgenommen worden sind (BGH, NJW-RR 1989, S. 752, 753). Dies war hier nicht der Fall. Die Kl. haben nicht vorgetragen, ihrem Vertragsgegner vor oder bei Vertragsschluß mitgeteilt zu haben, daß sie von einer Überschreitung des zulässigen Mietzinses um etwa 20 % ausgingen.

Es gibt zahlreiche Vorschriften im Wohnraummietrecht, die zugunsten des Mieters zwingend sind, die also durch keine vertragliche Vereinbarung geändert werden dürfen. Zu den schärfsten Regelungen gehört die des § 5 WiStG, wonach eine Mietpreisüberhöhung nicht nur eine Ordnungswidrigkeit darstellt, sondern auch gegen das Gesetz verstößt (§ 134 BGB) und damit insoweit die Mietvereinbarung nichtig ist.

In dem vom Landgericht Rostock am 7. April 1999 entschiedenen Fall hatte der Mieter bei Vertragsabschluß eine schriftliche Erklärung unterzeichnet, wonach er in Kenntnis der Mietpreisüberhöhung auf Rückzahlungsansprüche verzichtete.

Das Landgericht Rostock hielt diese Vereinbarung für wirksam und wies die Rückzahlungsklage des Mieters ab. Das Urteil wäre jedenfalls in Berlin so nicht gefallen. Zwingende gesetzliche Vorschriften können nicht auf diese Art umgangen werden. Auch in Mecklenburg-Vorpommern dürfte diese Entscheidung ein Einzelfall geblieben sein, der sich möglicherweise daraus erklärt, daß der verzichtende Mieter von Beruf Rechtsanwalt war.