Rückforderungsanspruch

Rückforderungsanspruch; Mieterhöhungserklärung; Unterschrift; Mietpreisgleitklausel; Kostenmiete; Betriebskostenvereinbarung; Aufzugskosten

1. Kein Rückforderungsanspruch gemäß § 812 BGB bei Zahlung auf eine unwirksame Mieterhöhungserklärung und Vorliegen einer Mietpreisgleitklausel, wenn der Mieter nicht den Nachweis erbringt, daß die geleisteten Beträge die Kostenmiete übersteigen; dies gilt auch dann, wenn die Mieterhöhungserklärung wegen fehlender Unterschrift unwirksam war.

2. Auch der Mieter einer Erdgeschoßwohnung ist bei entsprechender Vereinbarung verpflichtet, sich an den Kosten für den Aufzug zu beteiligen.

Die Mieterhöhungserklärung vom 11. Dezember 1985 war nach den §§ 125 BGB, 4 Abs. 7 NMV, 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG unwirksam, weil sie keine Unterschrift trug (vgl. Urteil der Kammer GE 1983, 917). Nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG bedarf es bei einer mit Hilfe auto matischer Einrichtungen gefertigten Erklärung keiner eigenhändigen Unterschrift. Dies bedeutet jedoch nicht, daß jegliche Unterschrift, also auch die maschinenschriftliche, fehlen kann; denn aus der Mieterhöhungserklärung muß hervorgehen, wer diese abgibt. Ob die Mieterhöhungserklärung darüber hinaus wegen mangelnder Erläuterung unwirksam war, kann of-fen bleiben. Nach § 4 Abs. 8 NMV kann der Vermieter eine Mieterhöhung auch rückwirkend seit dem Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern. Solange er dies kann, steht Zahlungen, die auf die unwirksame Mieterhöhungserklärung geleistet werden, keine dauernde Einrede im Sinne des § 813 BGB entgegen (AG Schöneberg MM 1987, 74). Zum Zeitpunkt der Zahlung im Sommer 1987 konnte die Bekl. lediglich für die Jahre 1986 und 1987 die hier streitige Mieterhöhungerklärung nachholen. Für den auf 1985 entfallenden Betrag, das sind 1.476,84 DM, konnte die Bekl. eine wirksame Erhöhungserklärung nicht mehr nachholen. Insoweit zahlte die Kl. auf eine Forderung, der eine dauernde Einrede im Sinne des § 813 BGB entgegenstand, so daß die Kl. diesen Betrag zurückverlangen kann.

Weitere Ansprüche aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB stehen der Kl. nicht zu. Die Parteien haben im schriftlichen Mietvertrag vom 1. Juni 1982 vereinbart, daß die jeweilige Kostenmiete zu zahlen ist. Dies ergibt sich aus § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages im Zusammenhang mit Ziffer 1 der Anlage 1. Daraus folgt, daß eine wirksame Mieterhöhungserklärung nicht Anspruchsvoraussetzung, sondern nur Fälligkeitsvoraussetzung für den erhöhten Mietzins ist (BGH NJW 1982, 1587, 1588; OLG Schleswig RiM Band 2, 1377, 1381; a.A. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., § 3 922). Nicht die Mieterhöhungserklärung, sondern die Vereinbarung im Mietvertrag ist daher Rechtsgrund im Sinne des § 812 BGB für die Zahlung der erhöhten Miete. Die mit der Mieterhöhungserklärung vom 11. Dezember 1985 geltend gemachten Erhöhungsbeträge standen der Bekl. zu. Die Kl. hat nicht behauptet, die geforderte Miete übersteige die Kostenmiete. Soweit die Kl. einwendet, es seien neue Nebenkosten umgelegt und nicht nur alte erhöht worden, ist dies nicht richtig. Die Bekl. hat in der Anlage zur Mieterhöhungserklärung dargelegt, daß die Nebenkosten bislang pauschal mit einem niedrigeren Betrag berechnet wurden, während sie ab 1985 entsprechend den tatsächlich anfallenden Kosten berechnet wurden.

Weiterhin hatte die Kl. auch die anteiligen Aufzugskosten zu bezahlen. Dies ist in dem Mietvertrag vereinbart. Eine solche Vereinbarung für Erdgeschoßwohnungen ist zulässig. Dies folgt aus § 24 Abs. 2 Satz 2 NMV, wonach Erdgeschoßwohnungen ausgenommen werden können. Der Gesetzgeber ist somit davon ausgegangen, daß die Mieter von Erdgeschoßwohnungen in der Regel zu den Aufzugskosten heranzuziehen sind. Dies ist auch sachgerecht, sonst würde derjenige, der seine Wohnung ohnehin schon besser erreichen kann, auch noch weniger bezahlen müssen (wie hier: Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Anm. C 339; LG Köln WM 1978, 207; a.A. AG Hamburg NJW-RR 1987, 912; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Anm. III 347). Die Wohnung der Kl. ist trotz des eige-nen Einganges wie eine Erdgeschoßwohnung zu behandeln, zumal sie in der zweiten Etage der Wohnung auch über einen über den Fahrstuhl erreichbaren Eingang verfügt.

Anmerkung: Vgl. auch ZK 64 in GE 88, 1049.