Rückforderung wegen überhöhter Miete

Rückforderung wegen überhöhter Miete; Mangellage; Beweislast

Zur Ausfüllung des Begriffes der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen muß der Miete zurückfordernde Mieter darlegen, daß die Mangellage zu einem wesentlichen Teil Ursache für das Akzeptieren des überhöhten Mietzinses war.

(...) II. Die Berufung ist begründet. Die Kl. haben nicht darlegen können, daß die geforderte Miete "infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigt" (§ 5 Abs. 2 WiStG).

1. Würden ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen und die Forderung einer objektiv überhöhten Miete für sich allein schon ausreichen, um den § 5 Abs. 1 WiStG anzuwenden, so wäre das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung überflüssig. Es ist aber als besondere Voraussetzung der Ursächlichkeit des geringen Angebots für die überhöhte Miete in den Tatbestand aufgenommen worden. Ausnutzen bedeutet das bewußte Zunutzemachen der gegebenen Lage (OLG Hamm - Bußgeldsenat - WM 1995, 323, 324). Das Merkmal des Ausnutzens fehlt nach verbreiteter Auffassung, wenn der Mieter nicht deswegen die überhöhte Miete zu zahlen bereit ist, weil er aufgrund der Marktlage sonst keinen angemessenen Wohnraum finden könnte, sondern deswegen, weil es ihm darauf ankommt, gerade diese Wohnung oder eine Wohnung dieser Art oder Lage anzumieten; deswegen ist grundsätzlich zu verlangen, daß der Mieter seine ergebnislosen Bemühungen um eine andere Wohnung darlegt (LG Köln WM 1999, 123 und GE 2001, 627; LG Frankfurt/Main WM 1998, 167, 168 und 169, 170; LG München I WM 1998, 360; Weyhe, Aktuelle Entwicklungen im Mietrecht, MDR 1998, 1322, 1323; OLG Braunschweig WM 1999, 684).

Zwar geht die Kammer weiterhin davon aus, daß bei bestehender Mangellage ein erhebliches Indiz dafür besteht, daß das knappe Angebot an vergleichbarem Wohnraum den Mieter gezwungen hat, den gegebenenfalls überhöhten Mietzins zu akzeptieren. Jedoch ist das nicht zwingend. Auch bei bestehender Mangellage ist nicht ausgeschlossen, daß der Mieter ohnehin bereit gewesen wäre, auch den weit über dem ortsüblichen Mietzins liegenden Mietzins zu zahlen, weil er an der Lage oder der Art der Wohnung unabhängig vom Preis aus anderen Gründen interessiert war (z. B. Lage unbedingt neben dem Arbeitsplatz, wegen der persönlichen Beziehungen nur in einem Stadtteil etc.). Insoweit ist es nach Auffassung der Kammer wenigstens erforderlich, daß nach dem Vortrag des Mieters - dessen Richtigkeit unterstellt - davon ausgegangen werden kann, daß die Mangellage zu einem wesentlichen Teil Ursache für das Akzeptieren des überhöhten Mietzinses war. Der Vermieter muß dann gegebenenfalls darlegen und beweisen, daß die gegebene Darstellung des Mieters unzutreffend ist. Damit wird berücksichtigt, daß einerseits dem Umstand Rechnung zu tragen ist, daß in der Regel die bestehende Mangellage Grundlage für das Akzeptieren des erhöhten Mietzinses sein wird, andererseits aber geprüft werden kann, inwieweit andere Gründe gegeben sind und zugleich dem Vermieter die Möglichkeit gegeben wird, zu beweisen, daß die Anmietung aus anderen Gründen erfolgt ist.

2. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze läßt sich nicht feststellen, daß die Bekl. die Mangellage ausgenutzt hat. Trotz Auflage der Kammer haben die Kl. lediglich vorgetragen, daß sie sich entschlossen hätten, zusammenzuleben und dies weder in den bisher von ihnen angemieteten Wohnungen möglich, noch eine andere vergleichbare Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu finden war. Dies reicht nicht aus. Es bleibt völlig offen, wie lange die Kl. gesucht haben, welche Alternativwohnungen gegebenenfalls in die Wahl gezogen wurden und ob sich die Kl. hinsichtlich der Suche nur auf Wohnungen in Steglitz beschränkt oder auch in anderen Bezirken gesucht haben. Dieser Vortrag ermöglicht weder der Kammer noch der Bekl. eine Einschätzung, inwieweit die vorhandene Mangellage für die Anmietung ursächlich war.

Es gab in Berlin Zeiten, da genügte zur Durchsetzung eines Rückforderungsanspruchs wegen angeblich überhöhter Miete, daß die geforderte Miete mehr als 20 % über den nach dem Mietspiegel ermittelten Werten lag. Vor allem die nachhaltige Argumentation in dieser Zeitschrift führte dazu, daß parallel zur rechnerischen Überschreitung das Ausnutzen einer Wohnungsmangellage vorliegen mußte, wie das Gesetz es vorsieht. Eine Zeitlang sahen die Gerichte in der Zweckentfremdungsverbot-VO ein Indiz für eine Mangellage. Inzwischen erhöht die Rechtsprechung die Hürden für erfolgreiche Rückforderungsansprüche immer weiter. Die 65. Kammer folgt jetzt deutlich der hier schon häufig vertretenen Auffassung, daß es eine subjektive Komponente in der Sache gibt: Wenn der Mieter nicht wegen der - unterstellten - Mangellage, sondern aus ganz anderen Gründen eine 20 % über die ortsübliche Miete hinausgehende Miete akzeptiert hat, ist er auch nicht schutzwürdig. Der Mieter muß deshalb darlegen, daß die Mangellage ursächlich war, eine überhöhte Miete zu fordern.

Zwei Personen hatten gemeinschaftlich eine Wohnung angemietet und forderten später Miete wegen eines angeblichen Verstoßes gegen § 5 WiStG zurück. Dazu trugen sie unter anderem vor, daß sie sich entschlossen hätten, zusammenzuleben und daß dies weder in der bisher von ihnen angemieteten Wohnung möglich gewesen sei, noch daß eine andere vergleichbare Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu finden gewesen sei. Sie nahmen trotz Auflage des Gerichts nicht dazu Stellung, ob sie Alternativwohnungen gegebenenfalls in die Wahl einbezogen hätten, ob sie sich hinsichtlich der Suche nur auf Wohnungen in Steglitz beschränkt oder auch in anderen Bezirken gesucht hätten.

Nachdem das Amtsgericht Schöneberg, Abt. 16, zur Rückzahlung verurteilt hatte, wies das Landgericht Berlin, ZK 65, in der Berufung die Klage ab. Das Merkmal des Ausnutzens fehle, wenn der Mieter nicht deswegen die überhöhte Miete zu zahlen bereit gewesen sei, weil er aufgrund der Marktlage sonst keinen angemessenen Wohnraum hätte finden können, sondern deswegen, weil es ihm darauf angekommen sei, gerade diese Wohnung oder eine Wohnung dieser Art oder Lage zu mieten. Deswegen sei grundsätzlich zu verlangen, daß der Mieter seine ergebnislosen Bemühungen um eine andere Wohnung darlege. Das hatten die Mieterinnen vorliegend nicht getan, so daß es dem Gericht nicht möglich gewesen sei, eine Einschätzung zu treffen, inwieweit die vorhandene Mangellage für die Anmietung ursächlich gewesen sei.

Die Rechtsprechung der landgerichtlichen Berufungskammern in Berlin zu § 5 WiStG ist bekanntermaßen nicht einheitlich. Inwiefern die OVG-Entscheidungen zur Unwirksamkeit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ab 1. September 2000 einen weiteren Meinungsumschwung bei einigen Kammern nach sich ziehen werden, muß abgewartet werden. Unabhängig von der ausstehenden Rechtskraft besteht ohnehin unmittelbar kein rechtlicher Einfluß. Wenn allerdings die Zweckentfremdungsverbots-VO rechtskräftig festgestellt nicht mehr wirksam ist, entfällt für die zivilrechtliche Rechtsprechung ein Begründungsglied in der Argumentationskette, denn manche Kammern haben bisher die Mangellage als gegeben angesehen, weil in Berlin eine Zweckentfremdungsverbot-VO existierte. Hinzu kam noch die Ausweisung Berlins als ein Gebiet mit gefährdeter Wohnungsversorgung aufgrund des sogenannten Sozialklauselgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I Seite 487). Die Argumente, die gegen die Wirksamkeit der Zweckentfremdungsverbot-VO sprechen, dürften auch gegen die aufgrund des Sozialklauselgesetzes erlassene Berliner Verordnung vom 11. Mai 1993 (GVBl. Seite 216) sprechen. Man kann gespannt sein, wie die entsprechenden Kammern jetzt reagieren werden. Allerdings hatten einige Kammern (zum Beispiel ZK 67 und 63) ohnehin noch weitere Voraussetzungen aufgestellt, die eine Mangellage prima facie indizieren, nämlich das Ansteigen der Mieten in dem für die Wohnung maßgeblichen Mietspiegelfeld. Dabei ist allerdings - soweit ersichtlich - nicht hinterfragt worden, ob das Ansteigen der entsprechenden Mietspiegelwerte auch andere Ursachen haben könnte.

Ausgeschert war schon vor längerer Zeit die ZK 62, die für Mietvertragsabschlüsse nach dem 1. September 1995 keine indizierte Mangellage mehr annahm (sogenannte Stichtagsrechtsprechung).

Die ZK 65 geht nunmehr noch andere Wege. Das hatte sich schon durch Urteile vom 26. April 2002 (GE 2002, 860) und vom 5. März 2002 (GE 2002, 1062) angedeutet. In der Entscheidung werden die abweichenden Urteile der Landgerichte Köln und Frankfurt/Main zitiert, nach denen es auch auf subjektive Momente bei dem Mieter ankommt, der gerade eine bestimmte Wohnung in einer bestimmten Lage anmieten will und deswegen auch eine höhere Miete akzeptiert. Die Kausalkette muß nämlich innerhalb des § 5 WiStG stimmen. Die Mangellage muß Ursache für das Akzeptieren des überhöhten Mietzinses gewesen sein. Das ist dann nicht der Fall, wenn der Mieter auf jeden Fall die bestimmte Wohnung zu dem geforderten Preis nehmen möchte, wobei diese Gründe höchst unterschiedlicher Natur sein können: gute Lage, Nähe zu Verwandten und Bekannten, Wohnen im Grünen mit allen Ausflugsmöglichkeiten, Nähe zum Arbeitsplatz usw. Bei der ZK 65 und 62 muß also der Mieter zunächst einmal Entsprechendes darlegen. Die bloße Behauptung dazu reicht nicht, der Vortrag muß also substantiiert sein, denn nur dann hat der Vermieter die Gelegenheit, zu erwidern und zu entkräften.